從占固定資產投資比例來看，房地產全社會固定資產投資規模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產投資中占比一直穩定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規模體量的行業，保持其穩定性是十分必要的。

    12月23日,建設銀行董事長田國立在“第二十屆北大光華新年論壇”上發表演講：我搞了一輩子金融，現在買房也賺不了錢了，你現在買不就是高位接盤了嗎？中國現在房地產市場太發達了，發達到歐美都遠遠望塵莫及。據統計，美國住房有30萬億美元資產，中國住房資產已經達到40萬億美元資產。

    “房子真的蓋夠了，”田國立稱，據國際統計，人均1：1.1基本就夠住了，但為什么大家老覺得住房難？住房貴？田國立認為，現在更多存在的是住房結構問題。他指出，美國是發達國家，城鎮三分之一的人是租房，德國40%甚至更多的人是租房，這些市場房地產很難炒起來，但在中國最多只有10%的人租房。

    房地產具有強大的虹吸效應，現在居民基本資產配置基本60%-70%都在房地產，當大量貨幣都進入房地產蓋房子后，是沒錢干別的，無論是科研也好，市場消費也好。田國立指出，目前中國房地產信貸總量38萬億，占據信貸規模的28%，而且新增率還在不斷升高。

    早在今年6月的2018陸家嘴論壇上，中國建設銀行董事長田國立也發表過類似觀點，不過他當時把樓市與股市一起進行比較。他表示:股市為什么沒人理?和買房一比沒人感興趣。具體是這么說的：“大家感覺到買房就賺錢之后，就會把所有的投資偏好都集中到這里，股市為什么長期沒人理，風險是一方面，規范管理是一方面，但很大程度上，股民和買房子的人一比較起來之后，不會有人對股市感興趣”。

    他當時主要說的是樓市、房地產，提示房地產的風險。房地產金融化的同時，又在不斷的違背金融風險和收益相匹配的基本原則，最終會使得房地產市場越來越依賴推高房價。而社會資金資源的不斷注入，維持其運行和發展，此種邏輯運行的結果很容易讓人聯想到當年日本房地產的泡沫危機和美國的次貸危機。

    建行董事長說的有沒有道理？11月底，中國人民大學國發院報告指出，中國消費者在房地產去庫存中債務率大幅度上升，消費基礎受到嚴重削弱。目前居民財富基本上被房地產掏空，廣大中產階級和中下收入階層被房地產套牢。報告分析稱，2015年之前，被房地產套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產市場。

    實際上，人大學者此前已經表達過類似觀點。9月15日，人大副校長劉元春出席中國人民大學國即發展研究院和經濟學院聯合舉辦的“中國宏觀經濟論壇”，他表示，最近，消費數據和投資數據的變化引起了一些爭議，中國市場經濟的微觀基礎已經發生了巨大的變化。居民財富基本上被房地產掏空，廣大中產階級和中下層階級基本被房地產套住。據劉元春介紹，中產階級的消費信心和預期發生變化，消費能力減弱。我國日常消費的核心支撐力是中等以下的收入階層，但是新一輪的去庫存、房產貨幣化以及鼓勵鼓勵農民工購房等舉措，使得老百姓所獲取的資金、可利用的資金，基本上全部放在了房地產市場。

    建行董事長也認為，房地產具有強大的虹吸效應，現在居民基本資產配置基本60%-70%都在房地產。那么這種狀況還能繼續維持嗎？姜超在最近的券商研報中也指出，畢竟中國的經濟結構跟美國不太一樣，他們是創新驅動，我們是房地產驅動。美國老百姓的主要財富不像中國全都是房地產，他們的主要財富是養老金，美國居民一共有30萬億美金養老金資產，主要投資方向就是美國的優秀企業，只要這些大企業不停地研發創新，能夠賺錢，股價能夠漲，美國百姓就有錢，可以開心的互相服務，這是美國經濟強大的根源。

    目前，房地產行業在中國整體經濟規模中有著舉足輕重的地位，可以從行業與GDP增加值占比、出讓金占財政收入的比例與開發投資占全社會固定資產投資的比例多個角度分析。

    單從房地產行業自身產業增加值來講，2016年達到4.9萬億，占當年GDP比例為6.68%。同時，近10年占GDP比例一直持續上升。如果考慮了和房地產密切相關的建筑業（刨除與房地產建安業務無關的建筑業產能），二者增加值也基本占到GDP的10%。進一步考慮房地產的上游（如建筑用的鋼鐵、水泥和玻璃等）和下游（如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等）的共同影響，房地產行業對GDP的影響可能占到20%。

    2017年，全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元，同比增長39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬億元，同比大幅增長46.7%。相較于2017年全國財政收入23萬億，土地出讓金達到了17.8%的比例，對于財政收入舉足輕重。

    從占固定資產投資比例來看，房地產全社會固定資產投資規模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產投資中占比一直穩定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規模體量的行業，保持其穩定性是十分必要的。

房地產投資占固定資產比重

數據來源：公開資料來源

    商品房銷售額近10年來持續上升，僅2014年-2015年短暫回調。2016-2017年爆發式增長。經過嚴厲調控，2017年全國商品房銷售額和面積增速明顯下降，2017年商品房銷售額13.37萬億，同比增幅17%，增速較2016年下降21%。近一年多來，房地產政策趨嚴不松動，投機需求逐步離場，市場預期正在轉變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持10萬億以上的規模，這是個巨大的成熟市場。

    同樣，銷售面積也經歷了持續的上升。由于限購政策的影響，2017年銷售面積達到17萬平米，同比升幅7.7%、較2016年下降14.8%。同時，不同等級城市之間由于政策出現了較大分化，一線城市與二線城市銷售面積下降，三四線城市勢頭強勁，支撐了房地產銷售面積的總量。這表明政府通過“因城施政”的手段精準調控，針對不同情況的城市做出不同力度的調控，有著“東方不亮西方亮”的效果。

    2016年四季度開始，房地產市場進入新一輪調控周期，力度持續加大，多數城市都出臺了調控政策，范圍不斷擴容，多層次多角度的調控政策成功壓制了價格的上漲。中指統計的百城新建住宅價格同比漲幅連續11個月回落，環比漲幅連續14個月在1%以內。截至2018年6月，價格底部企穩開始反彈。這代表即使在高壓政策的壓制下，低庫存的背景也良好地支撐了房價。同時，預計未來房價環比漲幅波動仍會持續收窄，快速大幅度的上漲已是過去式。

    成交樓面價逐年走高，2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2362元/平方米，較2016年上漲25.5%。其中住宅用地樓面均價為4031元/平方米，同比上漲21.6%；商辦用地為2391元/平方米，同比上漲18.6%。

    2017年企業銷售業績較好，拿地補倉意愿強烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價繼續上漲，尤其在熱點城市，企業對質量較好的地塊的爭奪力度很大。

    過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹慎的態度。但是隨著監管層加強對房企發債資金用途的監管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數據顯示，當前不少信托產品的收益率已經升至9％乃至更多，另一個側面也反應出房企獲取資金的成本在上升。

房地產行業私募基金管理人管理基金規模情況

    截至2018年6月底，協會已登記私募基金管理人管理基金規模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達到2245家。管理規模在1億-5億元的私募基金管理人數最多，高達4236家。

    2016 年當年房地產銷售面積同竣工面積的差值擴大到 51221 萬平方米，并在 2017 年進一步上升至 67922 萬平方米，今年 1-7 月該指標為 47923 萬平方米，而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 萬平方米。

    當在建工程竣工以后，房地產企業確認銷售收入、成本并計提利潤。以萬科為例，2014 年末，萬科預售款是 1818 億元，而存貨高達 3177 億元，說明萬科每取的 1 元錢的預售款背后有 1.75元的存貨予以支持；而到 2018 年上半年末，萬科的預售款達到 5167 億元，而存貨規模上升至 6386 億元，每 1 元預售款背后的存款規模為 1.24 元，該指標下降了 30%。

    綜合選擇的 6 家上市房企看，2014 年該指標均值為 2.76，到 2018 年上半年末已經降至 1.9，平均降幅 31%。微觀指標既說明了房地產企業的庫存得到了有效去化，同時也反映了房地產企業預售在加快。

    在銷售并不算好的背景下，為什么房地產企業仍然在加快新開工，其原因就在于房地產企業為了補充開發投資資金，加快了項目周轉，通過更多的新開工，來加快期房銷售實現銷售回款，新開工面積增速回升帶動施工面積增速上升，但是竣工面積增速卻持續負增長，說明了施工建設的速度可能是偏慢的，即短期來看，房地產部門進入了“新開工——銷售——拿地——新開工”狀態，上市房企的微觀數據對此有一定的佐證。這種運作維持依賴于房地產銷售的持續向好，后續，需要警惕銷售下行帶來的地產資金周轉壓力。

    未來中國經濟要靠創新驅動。而創新驅動不是一句空話，需要大量研發費用，而這需要大規模減稅。因為不減稅企業就沒有更多的資金投入研發。如果我們也愿意像美國一樣去減稅，那么就會有越來越多的企業會像華為學習投入研發，華為就不會再孤單，我們也有希望進入創新時代。

    昨天，網友happy3369 在我關于華為的文章留言，說的非常中肯：華為是靠創新驅動的企業，而且很成功。這點難能可貴，根源還是在中國對知識產權的保護方面確實有待提高，企業并不愿大量投入自主研發和創新。華為的成功是因為它是一家真正的跨國企業，是在國際上跟西方那些跨國巨頭在競爭，是按照國際規則在競爭。所以這次華為在國際上鬧那么大動靜，美國跳出來抵制，但對華為的指責只是伊朗貿易問題，而不是什么中國偷了美國技術的指控。因為美國很清楚，華為在5G上的專利占了約一半，是華為要防著別人來偷技術，這個實力美國其實已經承認了，雖然有點心不甘情不愿的。中國只有這樣一家有國際競爭力的企業，中國人為什么不自豪呢？中國要想產生更多的華為這樣的企業，真的需要在知識產權保護方面跟國際接軌了，與其保護華為，不如保護知識產權，讓中國的市場經濟環境更能有利于自主創新企業的出現，好的企業根本不需要國家來保護，它們的實力決定一切。