事件：北京放寬非京籍家庭購房條件，支持多子女家庭住房需求12 月24 日，北京市住房和城鄉建設委員會等4 部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自2025 年12 月24 日起施行。《通知》具體包括（1）放寬非京籍家庭購房條件，將五環內商品住房社保或個稅繳納年限由“3 年”調減為“2 年”，五環外由“2 年”調減為“1 年”；（2）支持多子女家庭住房需求，二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房；（3）進一步優化個人住房信貸政策，利率定價機制不再區分首二套住房；（4）二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。

核心政策主要是限購調整和利率調整

本次政策主要聚焦非京籍居民家庭限購調整，進一步縮短了全市范圍內非京籍家庭的購房社保年限，同時釋放了多孩家庭改善購房需求。我們認為當前北京五環內限購政策已經較為寬松（上海外地戶籍在外環內購房需連續社保滿3 年，深圳外地戶籍在福田區、南山區和寶安區新安街道需連續社保滿1 年），外圍區域限購政策北京、上海、深圳均已調整為滿1 年社保即可購房，并且不限制套數，預計能夠釋放一些增量需求。利率上，本次政策后不再區分首套二套，調整前北京地區商貸首套房貸利率為3.05%，購買五環內二套房商貸利率為3.45%，五環外二套房貸為3.25%，相當于對二套房貸款有20-40BPs 的降息；同時下調二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購房者前期資金壓力。

四季度以來北京成交熱度下降，過往政策對成交促進作用明顯2025 年四季度以來，北京新房和二手房成交套數同比明顯下滑（11 月新房-45.9%、二手房-21.9%；12 月前23 日新房-33.1%、二手房-23.5%），市場在高基數下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對市場有直接拉動作用：2024 年9 月限購放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025 年8 月五環外限購放松后，9月新房、二手房成交同比轉正（+9.8%、+19.0%）。在市場成交增速轉負的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號，防止市場預期進一步轉弱。

投資建議

本次北京限購政策是在市場下行壓力下的精準調控，通過降低門檻、支持特定需求、降低購房成本三重手段，旨在扭轉成交下滑趨勢，穩定市場預期，預計上海和深圳有望適時跟進，進一步優化限購政策。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、濱江集團、建發國際集團；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。

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轉自開源證券股份有限公司 研究員：齊東/胡耀文