醫院作為以醫療、科研、教學為主要工作內容的事業單位，后勤保障工作一直占據著較為重要的位置。從上世紀90年代開始，醫院后勤的社會化改革催生了醫院物管行業的發展。醫院物業管理屬公共物業管理的范疇，指為醫院的日常工作如臨床醫療、教學、科研、預防、保健等工作必要的提供服務和物資保障，包括保潔、保安等常規服務和導診、中央運輸等專業服務。

    一、醫院物管服務市場現狀

    現階段醫院物管服務主要還是以常規的“四保”業務為主，即保安、保潔、保綠及保修，除去常規“四保”外，醫院物業服務還承擔著較為專業化的醫院后勤保障工作，包含醫導服務、護工服務、消毒服務、中央運轉服務、醫用織物洗滌、醫療廢棄物處理等。

    目前醫院物業服務費用中，“非四保”類目支出占比約在30%-40%。例如，根據佛山市第二人民醫院物業管理服務招標文件，項目要求人員配置189人，其中非“四保”人員為69人，非“四保”人員工資支出占比約占總工資支出的37.96%；根據山東齊魯醫院物業后勤服務招標書看，項目總金額為3150萬/年，非“四保”類目預算為1000萬/年，占項目總預算的31.74%。按照該比例測算，“非四保”市場規模將在180億元至240億元之間，在醫院紛紛集中精力打造核心競爭力，剝離非核心業務的背景下，這一比例還有上升的可能，未來“非四保”業務將成行業內的必爭之地。

醫院物業管理服務類型

數據來源：公開資料整理

    “非四保”業務對承擔業務公司有較高的專業化要求，在市場驅動下，目前已有一批企業開展面對醫院物業管理的專業服務，提升專業與服務水平的新商業方式主要有以下三種：1）科技賦能后勤服務系統系統集成平臺。以安徽創源物業管理有限公司為例，該公司建設了創源物業管理智能化平臺，根據醫院物業管理的特殊管理要求，在運送管理上進行創新信息化管理，實現業務標準化，管理透明化，從而降低物業管理成本，提高管理效率。2）挖掘個性需求，創新服務方式，打造一站式服務系統。此類企業代表有山東大正物業服務有限公司，該公司積極打造醫院+物業的一站化服務系統，將醫院非臨床服務集中在一個出口，在后勤服務處增設了除基礎服務外延服務，極大的簡化了患者的看病流程，支撐醫院專注于臨床核心業務，全面提升醫院服務效率。3）發力醫療專用設備設施管理，全方位擴展服務范圍。此類企業代表有龍湖智慧服務，愛瑪客（中國）等，這類企業在傳統服務基礎上，增設了醫療設備管理服務，以此為醫院減負，節約了醫院大量花費在醫療設備管理上的精力，增加自身服務質量。

    隨著醫院物管行業的蓬勃發展，越來越多的物業企業開始涉足醫院物管行業。但從行業格局來看，行業集中度較低，超過80%涉及醫院物管企業的醫院物管規模在100萬平以下，僅5.8%的企業醫院物管規模超500萬平，僅1.4%的企業醫院物管規模超1000萬平。潤華物業、特毅股份和康禧服務三家涉及醫院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。隨著老齡化社會的加速到來和醫療后勤社會化程度的不斷提升，未來行業將會逐漸趨于專業化和集中化，頭部企業也有望在資本市場大放異彩。

2015-2018醫院物業發展指數走勢

數據來源：公開資料整理

醫院物管服務規模占比

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    智研咨詢發布的《2020-2026年中國醫院物業管理產業運營現狀及發展前景分析報告》數據顯示：2018年，500強企業醫院服務項目中，以酬金制形式服務的項目占比9.44%，包干制形式服務的項目占比90.56%；包干制仍為主流方式。

2018年500強企業醫院物業收費形式分布情況

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    目前我國醫療資源相對緊缺的背景下，國內醫院通過新建、改建、擴建的方式增加醫療資源是必然趨勢，醫院物管市場規模具備較大上升空間。目前我國醫療環境與發達國家相比仍有較大差距，2017年我國每千人口醫療機構床位為5.72張，而同期日本為13.05張，差距較大。同時我國存在比較明顯的醫療結構失衡問題，截至2019年11月末，我國共有各級醫院33972家，其中二級醫院及三級醫院合計近12159家，占比不到36%，而同期我國診療人數總計約為34億，其中二級和三級醫院就診人數約29億，占全國總就診人數的87.8%。此外在空間結構上，我國各省醫院平均診療人次差距極大，最高的上海達到43人次/醫院，而最低的省份不到5人次/醫院。

各級醫院定義

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各級醫院數量

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醫院數量及對應醫院診療人數占比

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各省市診療人次/醫院

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    除醫院新建及改擴建帶來的新增需求外，醫院后勤社會化改革進程的推進也將繼續釋放一部分需求。在醫改逐步深入的背景下醫療行業競爭日益激烈，各級醫院聚焦于發展自身核心競爭力，并逐步向外轉移后勤服務以此降低醫院的物業服務成本，專業化的醫院物管分工也能進一步降低醫院成本，提升其競爭力。

    全國醫院物管市場的規模約550億元（保守測算，未包含一級和未定級醫院）。從政府采購網公布的物業服務招投標信息進行抽樣統計得到，二級醫院物業服務支出中位數約為380萬元/年，三級醫院物業服務支出中位數約為880萬元/年。截至2018年底，全國共有8806家二級醫院和2498家三級醫院，由此得出當前醫院物業行業規模約為550億元。假設各級醫院數增速為7%，物業費單價增速5%，預計到2023年，市場規模將接近1000億元。

醫院物業管理服務行業規模

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    對比整個行業物業費水平，由于醫院物管服務專業性較高，醫院物管平均物業費處于行業較高水平。2018年500強企業醫院物業服務平均物業費為6.19元/平/月，同商業物業類似，處于各業態中最高水平。

    醫院物管服務的毛利率水平較低；潤華物業、康禧服務等三家曾在新三板上市的醫院物管公司年報數據顯示，2014-2018年醫院物業服務項目毛利率平均為11.98%，處于較低水平。同時從企業自身角度來看，醫院物管項目的盈利能力也不及其他物管項目，以康禧服務為例，2018年其醫院物管服務項目的毛利率為7.38%，而企事業單位、商業地產物業管理服務的毛利率為10.63%。

醫院物管公司毛利率

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    醫院物管毛利較低是由高度專業性帶來成本端的高企和醫療行業公開招標帶來的收入端壓力雙重因素所致：1）醫療物業服務專業性較高，高標準的衛生要求和安保要求需要相關工作人員具備專業化素養，除了傳統服務項目之外，物業公司還需提供輔醫、導診、救護接應等多方面的醫療專業服務工作，直接拉高了醫院物管公司的人員培訓成本，此外，由于國內醫管行業起步較晚，未形成標準化管理，規模效應難以形成，同樣導致醫療物業項目成本高企。2）醫院物管屬于非住宅領域，按規定實行市場調節價，但業主大都會采用公開招投標選優選廉的方式選擇物業服務企業，這進一步壓縮了利潤空間。

2018年500強企業各業態平均每月物業費對比

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    盡管目前醫院物管獲利水平欠佳，但該業態尚有較大可釋放的利潤空間。主要體現在以下四個方面：1）我國三、四線城市的醫院物業服務社會化起步相對較晚，市場化程度較低，未來擴展前景可期。2）目前行業龍頭都致力于打造標準化服務體系，在物管行業的發展及醫院新建、改擴建帶來的外部量增推動下，標準化醫療物管方案將推動規模效應的釋放。3）隨著醫療物管行業受重視程度的不斷提高，行業內專業人才培養機制也將不斷完善，成本端壓力將得到有效緩解。4）醫療行業對物業在專業醫療設施設備的運營維護能力及系統化服務能力方面的要求也在進一步提高，企業服務專業化將成為行業取勝之道。

    目前，醫院物業管理服務方式主要有以下三種：1、定制化服務：(1+X)+Y定制服務以先介入的服務項目為“1”，按照客戶需求增加“X”服務項目，與業內外知名企業“Y”實現強強聯合，推進戰略發展。2、綜合類服務：全方位一體化管理涉及醫院機電管理，消防管理，保安、保潔服務，導醫、導診、病人陪護服務，醫療設備物資管理，醫療設備潔凈工程管理，以及醫院信息化建設等業務功能。3、勞務派遣：公司小部分醫療非臨床支持服務通過勞務派遣的形式提供，即公司提供醫院保潔、修理等工作所需的人員，該類人員在醫院的統一安排、管理下開展工作。目前500強物業服務企業的醫院服務項目中，綜合類項目占比達90.56%，綜合類物業服務是現階段的主流方式，隨著醫療行業的進一步的發展，未來對定制化服務的需求也將進一步釋放，業內公司將從僅提供一體化服務轉向多方式服務和多模式經營。

    二、醫院物業服務發展驅動因素

    1.政策因素：中國醫院后勤社會化改革，釋放廣闊醫院物業服務市場

    中國醫院后勤社會化改革使醫院物業服務市場從無到有，伴隨著后勤社會化改革的深入，市場不斷釋放。基于醫院的特殊社會屬性，后勤社會化改革前醫院是一個全封閉的單位，后勤人員及業務由院方自行配備管控，可釋放的市場空間巨大。據上海吉晨衛生后勤服務管理有限公司提供資料顯示，預計未來五年內，全國會釋放約500億元的市場。

    2.市場因素：專業化分工促進服務標準成熟，后勤服務外包降低醫院成本

    醫院發展競爭日益激烈，更多醫院開始集中精力打造核心競爭力，將更多的后勤服務業務過渡給物業服務企業。醫院將后勤服務外包不僅能夠以更低的成本購買更好的服務，并轉移一定的運營風險。

    3.技術因素：物聯網發展成就系統集成平臺，促進醫院物業后勤管理一體化

    當前，智能化在保潔、安保、派修、運送等模塊的應用已經相對成熟，在市場的驅動下，醫院物業服務企業已經開始嘗試搭建集成系統平臺，將涉及到的每一個服務模塊都連接在一起。未來伴隨著集成系統的成熟，一家服務企業將能夠為醫院后勤進行整體的規劃與管理，醫院物業服務企業與醫院的合作模式將得到更新。

    三、醫院物業服務企業發展趨勢

    1.科技創新：打造后勤服務系統集成平臺

    醫院物業服務企業在醫院后勤服務中已經進行了一定智能化的建設，積淀的實踐經驗通過線上管控形成了可復制的標準。針對醫院物業日常服務中涉及的業務板塊已經實現了智能化服務以及項目管控智能化。現在，伴隨著各方的成熟，在智能化建設方面，醫院物業服務企業謀求更進一步，打造后勤服務系統集成平臺，實現一站式服務、中心集控。

    2.服務創新：挖掘個性需求，創新服務方式

    醫院物業服務在做好安保、消防等基礎服務的同時，還應解決病患的個性化需求。患者及家屬除了具備面對疾病的身心壓力的共性外，也具有不同的特點。不同年齡段病人的不同心理需求、不同類型病人的餐飲需求、不同家庭背景及教育層次病人的精神需求，當這些人匯聚在醫院，除了接受醫療服務外，在其他方面則是個性需求。目前，針對不同類型的醫院，比如：兒童醫院、中醫醫院、牙科醫院等具有獨特服務方向的醫院，后勤服務處除基礎服務外延伸服務各具特色。

    3.模式創新：集團式管控，規模發展全國布局

    醫院物業后勤社會化改革已經發展了一段時間，雖然醫院物業服務市場仍然尚未成熟，行業集中度目前并不高，單個企業市場占有率有限，但是在科技、經濟等社會因素營造的外部環境倒逼及物業服務企業自身的努力下，醫院物業服務企業開始步入到新的階段。伴隨著業務延伸及規模的增長，企業開始向集團化發展、開啟全國布局，集團化管控下全維度的擴張成為醫院物業服務企業接下來的發展方向。