公共場館主要指為公眾提供工作、學習、經營、文化、社交、娛樂、體育等活動所使用的建筑物、處所及其附屬設施的總稱，包括但不限于博物館、圖書館、影劇院、會展中心等。公共場館物業具有客流量大、安全標準高、開放性高等特點。公共場館物業服務主要面向前述公共場館，為其提供基礎物業管理和后勤保障一體化服務，主要服務內容除傳統“四保”外，還包括文物保護、圖書維護、劇院調配、會展接待等專業化服務。

    公共場館開放性較高、客流量較大，所以其物業服務相應有特殊的要求：1）管理標準高，公共場館人口密度大、專業設施多，對物管企業的安保措施、設備保養、應急處理等能力要求更為嚴格；2）準入門檻高，公共場館嚴格的管理標準需要物管企業付出更高的運維成本，中小企業進入難度大；3）增值服務空間廣，公共場館類型豐富，以主營業務為主線，根據具體場景擴展其外延服務，從而拓寬場館的增值服務空間。

公共場館服務特點

數據來源：公開資料整理

    公共場館物業排名前五的企業均為第三方物業企業，即非開發商下屬物業企業。表明在此類物業項目的競爭中，獨立第三方物業企業積累的營銷能力和市場化經驗將為其獲得項目帶來優勢。

公共場館領先企業及分類

數據來源：公開資料整理

    智研咨詢發布的《2020-2026年中國非住宅物業管理產業運營現狀及發展前景分析報告》數據顯示：預計全國公共場館物管市場規模在500億元左右。截至2018年底，全國博物館、公共圖書館、運營影院、會展中心數量分別為5354、3173、10532、348所。近兩年公開招投標單份合同金額的水平進行測算，其中博物館每單中位數水平約為395萬元/年，圖書館每單中位數水平約為151萬元/年，博物館每單中位數水平約為228萬元/年，會展中心每單中位數水平約為149萬元/年，測算得博物館物業服務市場規模約211億元，圖書館規模約48億元，影劇院約240億元，會展中心約5億元，合計約505億元的市場總容量。

公共場館業態市場規模

數據來源：國家統計局、智研咨詢整理

    公共場館物業市場仍處于發展早期，市場格局分散。2018年度500強物業企業中有236家企業涉足公共場館物業，平均公共場館管理面積為3093萬平。但數量占82.6%的企業的公共場館物業管理面積在100萬平以下，3%的企業管理面積大于500萬平，僅有0.8%的企業管理面積大于1000萬平。

2018年度500強企業公共場館物業管理面積各區間段企業分布

數據來源：中國物業管理協會、智研咨詢整理

    公共場館毛利率中樞在18-19%左右，處于中等水平。其中綜合毛利率（含所有服務）的平均值和中位數分別為17.8%、19.4%，僅次于面向企業的商業、辦公、產業園類物業，高于住宅和面向事業單位的政府、學校、醫院類物業。

百強企業公共場館物業服務總收入

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    新世紀以來，全國各地博物館、圖書館、影劇院的改建、新建工作也步入高潮。場館的建筑面積、展覽空間和內容、機械和電子設備大幅增加，自動化控制水平大幅提升，所以對物業服務的品質要求大幅提高。在傳統固有的管理模式下，難以保障物業管理的質量，于是公共場館物業服務逐步走向市場化。

政府對于公共場館溫度濕度設定要求

數據來源：公開資料整理

    據近兩年公眾設施物業服務公開招投標情況看，博物館合同數量約為圖書館、影劇院的4倍，博物館物業市場化程度已經處于較高水平，發展階段相對成熟。此類物業運營管理具有一定的特殊性，相較于常規物業，博物館在防火防盜與維持秩序上的要求更高，根源在于博物館所陳列物品的不可再造性與珍稀性，需要設置專人引導訪客文明觀展，并且需要富有經驗的職業人員對展品進行維護，這也是博物館物業管理市場化程度高的主要原因之一。

    圖書館物業管理的特殊之處在于對館藏圖書的整理和維護。隨著各種高科技智能系統、計算機系統的應用,對圖書的管理內容也更加豐富。物業需運用網絡智能化設備，完成圖書的日常借還和整理服務，以及圖書文獻的裝訂、運送、保管、修補、保溫、通風、保濕，圖書的防塵、防蟲、防鼠等。據招投標合同數量看，圖書館物業數量較少，平均合同單價也較低，所以總體市場規模遠小于博物館。

    影劇院的物業管理服務具體細分為劇院部分和影院部分。劇院部分承辦大型演出及大型會議，用電量大，物業管理公司需要配合強電、弱電、舞臺機械等工作，并需要配備專業人員完成燈光、音響調控。影院部分，物業管理要完成放映電影的票務服務，空調運行調試，配備保潔人員配合每場影片放映結束后的清場及日常影城的環境維護。現階段影劇院招投標合同數量不高，2018年底運營影劇院數量有10532家，可見影劇院物業仍存在廣闊的存量市場。

公共場館的服務類型及發展

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    會展中心以其動態性高、開放和服務性強的特點，對物管公司有更為特殊的要求。1）定制化宣發服務：在保障展品和區域安全的基礎上，還需要滿足布展方在設施、廣告等方面的個性需求，比如展位設計、現場裝飾等；2）服務人群廣：其服務對象不僅限于布展方，更要面對廣泛的參展人群，因此需要高效協調會展各個環節，如合理規劃車輛行駛路線和停放，科學設計參觀路徑，以及休閑餐飲、商務洽談等其他配套服務；3）應急措施完善：針對各種突發事件制訂應急預案，需要提前聯系當地政府和社會，采取急救等緊急措施。

會展中心物業服務流程

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    會展行業的產業鏈較為成熟，其中主辦方作為上游，負責策劃、招商、營銷、宣傳等，以政府補貼和傭金收入作為回報，拿走單次展會總利潤的50%。會展中心作為中游，負責場館租賃、工程及設計、展會現場服務等工作，承接和聯絡住宿、餐飲、旅游、安保、信息、清潔等工作，通過收租金的形式拿走總利潤的30%，剩余20%為廠商銷售產品獲得利潤。除此之外，承辦方可以通過參股上游企業抽成，增加公司利潤。

會展行業產業鏈較為成熟完善

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