物業清潔是指采用清潔劑、清潔設備和清潔用具對相關物業的地面、墻面、相關設施和設備的表面污染物或覆蓋層進行專業化的清潔、消毒和養護。從上游供應商的角度，可以將物業清潔市場分為產品市場和服務市場。

    一、市場現狀

    隨著我國改革開放進程不斷的推進，市場經濟發展越來越快，高檔酒店、商業寫字樓、高鐵站、機場等公共場所逐漸增多，中國物業清潔市場應運而生，經過二十多年的成長，行業已進入快速發展期，并呈現出市場空間大、市場集中度較低的特點。

    物業清潔市場空間巨大。2014-2019年我國商品房及辦公樓銷售面積復合增速分別為7.3%和8.2%，增速比較穩定穩定，保持在GDP增長速度之上，隨著商品房和辦公樓存量的不斷增加，相應的物業清潔的市場需求量將繼續保持增長的態勢；其次隨著城市公共交通的快速發展，公共交通樞紐的清掃保潔逐漸成為物業清潔行業的重要服務內容，其中主要包括城市軌道交通站點和高鐵站臺的清掃保潔。2014-2018年我國及高鐵運營里程復合增速分別為16.1%和16%，城市公共交通發展迅速，增長速度遠高于經濟增速，公共交通樞紐的增加將帶動物業清潔市場需求的提高

    未來隨著經濟的發展和居民生活水平的提高，對寫字樓、住宅小區、商業綜合體、公共交通樞紐等建筑的環境衛生要求也不斷提高，一方面增加了市場需求量，另一方面對服務商的服務品質、品牌和口碑要求越來越高。物業清潔市場下游客戶的需求持續增長，將帶動物業清潔的行業規模持續擴大，行業增長空間潛力較大。

物業清潔需求保持穩定增長

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    目前，我國物業清潔行業企業數量眾多，但全國性布局的物業清潔企業很少，大多數只服務于當地市場，缺乏跨地區開拓市場的能力。這樣就形成了大型物業清潔企業數量較少，中小型物業清潔企業數量眾多的競爭格局。

    我國的物業清潔企業遍布全國各地，大多數企業規模較小，整個行業的集中度較低。隨著客戶對服務品質的要求越來越高，行業的進入門檻也越來越高，客戶對供應商的歷史業績和市場口碑提出一定的要求。對于大型物業管理公司，其比較注重歷史合作經歷，對于服務質量較好的供應商，對方通常愿意與其進行跨區域合作。對于公共交通樞紐的運營公司，在選擇供應商時，會要求供應商具備公共交通樞紐清潔的服務經驗，同時具備一定的資金實力以保障項目的穩定開展。

    智研咨詢發布的《2020-2026年中國物業服務行業市場發展策略及未來發展潛力報告》數據顯示：2018年百強企業管理面積均值達3718.13萬平米，同比增長17.52%，在管理項目數量均值為192個，較2017一年新增14個。百強企業市場份額進一步提升至38.85%，較2017年增長6.43個百分點，但行業集中度仍處于較低水平，其中TOP10企業管理面積均值達2.39億平米，是百強企業均值的6.43倍，市場份額約為11.35%，未來隨著人民生活水平日益提升，對物業服務的要求也愈發突出，更加注重企業品牌及綜合服務能力，強者愈強態勢將延續。

2015-2018年百強物業企業管理規模

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2015-2018年百強物業企業市場份額

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    物業清潔為綜合物業企業第一外包項目。為了有效降低企業的剛性成本，物業服務企業將技術含量低而勞動密集的部分非核心業務尋求更專業的外包公司進行管理，2018年500強物業企業中有389家企業將部分基礎業務外包，從企業外包項目的分布看，保潔業務項目外包在總外包項目中占比最高，占比33.07%，其次是設備維修養護業務（25.92%）、綠化業務（22.73%）和秩序維護業務（18.28%）。從其成本構成來看，人力成本仍是企業營業成本的主要部分，2018年，500強企業人員費用達到760.23億元，占營業成本總值達52.35%，作為勞動密集型的行業，超半數的成本為人力成本，類似于市政環衛業務，隨著人工成本上升，未來機械化率或將逐步提升。

2018年500強企業營業成本構成占比分布

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2018年500強物業企業外包項目分布

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    2018年物業清潔成本合計7.49億元，其中人工成本6.76億元，占比90.26%；服務采購0.34億元，占比4.48%；材料費0.22億元，占比2.93%；其他為0.17億元，占比2.34%。

2018年物業清潔人工成本6.76億元，占比90.25%

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    二、物業清潔行業未來發展趨勢

    首先，在未來需要引入新技術，提高管理技術含量。物業管理正在趨于更智能化、信息化、移動化，物業的各個方面已經從原來的人工作業改為智慧化社區管理。清潔行業歷來是一個保守的行業，近年來互聯網+的風暴已經席卷到各個行業，物業早已開始乘著這股旋風開始轉型升級，清潔行業也不能依舊維持現有的模式墨守成規，想要更好的做好物業清潔乃至在清潔行業升級中利于不敗之地，必須不懼怕挑戰，能跟上各行各業的變革步伐，將互聯網思維與清潔結合好。管理方面應引入類似于物業的做法，智能管理更能保持工作的及時性和準確性，互聯網時代，一家公司能否提供良好的客戶體驗是至關重要的，保證了清潔工作的及時性和準確性就保證了服務的質量。　　

    其次是勞動生產率的提高。目前物業費價格普遍偏低，但物業經營成本不斷攀升，而其中物業公司的人員費用比重最大，超過百分之五十，這就要求企業用最少的人工使工作成果最大化。清潔企業也面臨同樣的問題，一方面要優化人力資源結構，另一方面就是要利用更新的管理理念和最新的科技來優化現有工作的流程。現在不少物業已經增加了電子考勤，移動化物業管理，而對清潔行業而言，同樣需要利用類似的互聯網和物聯網設備減少中間環節，優化工作方案，使工作人員和企業資源都能發揮其最大效用。　　

    最后，優化產業結構，培育企業的核心競爭力。與物業行業情況類似的清潔行業也是以中小型企業占多數，本身應對風險的能力較弱，更應該集中企業的所有資源發展核心競爭力，減少非核心優勢的財務及人員投入。如何降低清潔設備的采購投入，公司采用的工具設備應充分考慮其清潔效率和綜合使用的性價比。是買耐用的設備還是便宜的，這是個一直困擾采購人員的問題，然而需要注意的是，采購時不能單單考慮一次性購入成本，因清潔行業的行業特殊性，設備采購投入大且后期對售后服務的要求高，采購人員需考慮綜合使用成本，選擇最合適的。