在2018年，從立法機關到國務院政府工作報告，從財稅部門到統計機構，“房地產稅”在多個時間節點被反復提及，屢屢撥動市場敏感的神經。

    進入2019年，住建部對新修訂的《住宅項目規范》征求意見，提出住宅建筑應以套內使用面積進行交易，隨即有部分機構和媒體將其解讀為為將來按面積征收和免征房地產稅做鋪路。

    21世紀經濟報道記者了解到，《房地產稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但由于其改革涉面廣，各方爭議多，立法進程需要穩步推進。
穩步推進、仍存難題

    盡管在中央層面被多次提及，但房地產稅被認為短時間內難以落地實施。2018年初，恒大研究院副院長夏磊曾發表研報稱，個人住房房產稅推出需要具備6大前提條件。

    夏磊所認為的6大條件，包括開展全國的住房普查、建立全國統一的不動產登記系統、統一界定房屋性質、完成房地產稅改革（重新設置建設、交易、保有環節稅種稅賦，避免重復征稅等）、完成《城鎮住房保障條例》立法清楚界定居民“基本住房標準”、完成修訂《稅收征管法》為依法治稅提供依據。

    21世紀經濟報道記者注意到，在為房地產稅打好落實基礎方面，2018年各項相關工作均處在加速推進階段。

    在不動產登記領域，2018年6月，自然資源部宣布全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，這被認為標志著“增量”不動產登記體系進入到全面運行階段。近日，國稅總局又在文件中指出，強化與房地產管理部門協作，積極推進房地產交易合同網簽備案信息、不動產登記信息共享，整合房地產交易、辦稅、辦證業務流程，推動實施跨部門業務聯辦，不動產“存量”登記，被認為也在加速。此外，已經施行近四年的《不動產登記暫行條例》將升格，相關立法將抓緊啟動。

    而對于全國住房普查，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，自1984年以來，我國還沒有進行一次新的全國性住房普查，這是由于這項工程本身的復雜性所導致，但未來幾年內應該也會推進。

    在立法層面，2018年9月十三屆全國人大常委會將房地產稅法列入立法規劃第一類項目，即條件比較成熟，擬在十三屆全國人大常委會任期內提請審議。

    從法理角度而言，武漢大學法學院教授孟勤國曾向21世紀經濟報道表示，房地產稅是在房地產交易、持有等各個環節上，包括房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅在內的多個稅種的非常寬泛的大概念。而被認為對樓市會有較大影響的，針對房屋持有環節征收的房產稅（或稱物業稅），只是其中一個很小的環節。

    中原地產首席分析師張大偉則表示，房地產稅開征有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記和房價的動態評估體系。其中，房價的動態評估體系仍然是房地產稅落地的一大技術難題。

    如何征收意見不一

    立法工作穩步推進，房地產稅“會不會收”已經基本無懸念，但“房地產稅怎么收”，則被認為還有很多討論的空間。

    近日，民生證券發布報告稱，中央對于房地產稅“充分授權”和“因城施策”的表述，意味著中央對房地產稅的立法更多是解決這一稅種的法理問題，而在具體征收細則上會給地方政府充分的權限，使其能夠選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象等要素。

    該報告認為，未來的房地產稅征收范圍的推進，大概率會采取從一線和熱點二線城市開始逐步擴大試點，三四線城市則設定較高的免征面積，少收或不收，同一城市從主城區向郊區逐步擴圍的模式。

    而從我國目前已有的對個人住房征收房地產稅的試點來看，上海、重慶都是先從增量開始，重慶已經逐漸開始擴大到存量，對獨棟商品住宅開始征收。上海按人均面積確定免征面積，而重慶則規定了單套房產的免征面積。

    張大偉則表示，未來大概率是豁免人均面積，而不是套數。因為一旦按照家庭豁免首套，將難免導致家庭離異數量激增。他建議豁免一定額度的人均面積，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產稅。

    同時，多位受訪人士均向21世紀經濟報道指出，從稅率的角度來看，初期針對個人征收的房地產稅稅率，會采取超額累進的形式，但整體稅率水平不會太高。（21世紀經濟報道）

    一、2019年1-2月房地產市場及調控政策回顧

    銷售：銷售面積同比下降，一線城市及周邊都市圈表現較好

    進入2019年1月以來，樣本30大中城市的房地產成交面積進一步下滑。整個30城成交面積同比下降11.22%，降幅創2018年4月以來的新高。分析其背后原因，

    一方面2019年春節較2018年早，影響了1月末的成交。另一方面，往年常見的返鄉置業在2019年并未形成風潮。整體上30城的數據基本反映了大中城市的地產銷售狀況。

    其中，一線城市表現略好，維持了同比4.87%的增速。考慮到一線城市發展長期處于景氣狀態，且一線城市房產作為核心資產，附加價值高，在相比行業下行的周期里，維持了增長的態勢。二線城市1月則達到了29.01%的同比降幅，創2017年11月以來最大降幅。究其原因，大部分二線城市維持了對樓市供給需求的較嚴格調控，特別是限價和預售證限制，一定程度上抑制了房地產的成交。而2018年年度開始的“一城一策”“分類調控”以及諸多二線城市的邊際調控放松，也并未能在短時間內立刻生效。相比之下，環一線都市圈的城市地產，受到一線城市人口、資本和產業資源外溢的影響，在2019年年初實現了18.84%的同比增速。都市圈房地產成交的景氣，與中山證券地產固收市場觀察2018年年報的觀點一致。未來幾大重點都市圈（環渤海、長三角、珠三角、成渝、中原等）的三四線城市，將會充分受益于核心大都市的經濟輻射，保持地產市場成交的活躍。

    土地：市場競爭弱化，一線城市維持供應增長

    2019年初至今，各大城市土地供應進一步放緩，1月份100大樣本城市土地供應面積同比下降32.22%，降幅創2015年以來最大，說明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，疊加春節效應，造成了整體土地供給走低。與此同時，100大城市的土地成交總價也同比下降30.28%，土地成交均價幾乎維持不變，達到樓面價5344.47元/平方米。與同時期一線城市銷售活躍相對應，年初至今的一線城市土地供應同比上升22.48%，維持了較高的漲幅。這也客觀反映出在房地產行業下行周期，一線城市可以維持較高的景氣度。

    整體上看，從2018年年中開始，土地市場的競爭激烈度開始明顯下降，土地成交溢價率從年中的超過20%，逐漸下降至2019年年初的9%。在整體土地市場競爭放緩的背景下，原本企業間合作拿地的動機下降，且在土地的挑選上有了更大的空間。預計2018年下半年開始成交的土地，未來的投資回報率會相比2018年上半年有明顯增加。

    通常，土地投資滯后于銷售增長，預期今年土地成交或將維持低位。部分上市公司公布的拿地情況也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二線城市。預期2019年，三線城市土地成交和溢價率將維持低位，一線城市與二線重點城市相對穩定，或將成為土地拓展重心。

    政策：一城一策推進，三穩成行業主旋律

    2019年房地產從嚴調控，市場逐步回歸理性。正在陸續召開的地方兩會上，10多個省份的政府工作報告提出房地產調控以穩為主，強調完善住房保障體系。此外，“一城一策”成為高頻詞。專家認為，這預示樓市調控靈活性增強。

    從已召開的各地兩會看，今年調控以穩為主，確保房地產市場穩定發展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全國住房和城鄉建設工作會議上提出了“穩地價、穩房價、穩預期”要求，多地兩會也明確提出“三穩”。

    分地區來看，上海將加強房地產市場調控不動搖、不放松，房地產市場平穩健康發展，房價保持總體穩定；河南強調，“加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任”；福建提出，“健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，切實穩地價、穩房價、穩預期”。

    不少地方還明確了穩定房地產市場的目標、措施。陜西省提出，推動房地產市場平穩健康發展，有效防控房地產領域風險。四川省提出加強房地產市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。深圳市強調，以更多經濟手段構建房地產市場平穩健康發展長效機制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進住宅政策性金融機構改革試點。

    由此我們可以發現，政策總基調沒有變，依然是‘穩’。落實“穩地價、穩房價、穩預期”要求，今年各地定位房地產市場不會離開這個主基調。穩定房地產市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。

    2019年2月21日，國家發改委發布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》。（發改規劃【2019】328號）。意見中明確了都市圈的概念，即都市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心，以一小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態，促進中心城市與周邊城市（鎮）同城化發展為方向，更好的聚焦大城市的功能。

    都市圈一方面是城鎮化加快發展的產物，這是因為城鎮化的發展為大城市帶來了充分的人力資源，為大城市的進一步崛起和對周邊的輻射提拱了儲備；另一方面都市圈也為城市群的建設做準備。城市群的概念是，在一個特定的區域內有相當數量不同規模不同類型的城市，依靠便捷的交通和發達的通信所形成的空間組織緊湊、聯系緊密高度集中的城市群體。可見都市圈是城市群的必要條件。

    從城鎮化到都市圈再到城市群，各個城市的分工得到了進一步明確，發揮各自的比較優勢，高效合作，在促進核心城市的快速發展的同時，也加速了外圍城市的影響力度。都市圈糾正了以往一味地限制大城市，鼓勵小城鎮建設的城市化道路。也緩解了大城市中心的資源及承載壓力，同時可以打破大城市自我循封閉式的發展形式，向更加開放、更加多元化、結構更趨向合理的體系轉變。以上海的都市圈人口變動為例，從2010年-2017年，城市核心人口增長64萬，同期外圍圈人口增長125萬，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈現。

    截至2018年3月，共19個國家級城市群先后得到了國務院的批復，從2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈現了凈流入狀態，共計增長7890萬人，共創造了496508億元的產出；2016年，該10大城市集群以14.7%的國土面積的產出57001.7億元的生產總值，占全國總GDP的76.6%。但是，與國際上其他大的城市集群（美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、歐洲西北部城市群等）相比，我國城市群的經濟發展水平和功能上仍有很大差距。

    2019年2月18日，國務院正式發布了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，并要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（以下稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一。豐富的土地資源，龐大的人口規模，為在國家發展，打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群打下了良好的基礎

    粵港澳大灣區城市各有特點，香港、深圳、澳門、珠海、廣州形成了一個三角形，是粵港澳大灣區的中心城市，其他城市是外圍城市，各城市因地制宜，發揮在大灣區都市圈的功能。根據統計發現，中心城市土地開發強度高，東莞、深圳的城市建設用地面積比重都超過了40%，遠遠超過了國際警戒線；相比較而言，江門、惠州、肇慶尚有一定的土地開發空間，加上行政劃區面積廣闊，適宜承接產業的轉移和人口的流入。
對于市場敏感的房企早已看準了灣區的發展契機，加大了排兵布陣，特別一些本土房企如世榮兆業、華聯控股、龍光地產、時代中國、等依托地域先發優勢，增加了大灣區的布局，土儲占比分別為96%、80%、61%和59%，此外一部分房企雖然之前沒有布局該地區，但近期頻頻深耕城市核心位置，如新力地產等。隨著粵港澳大灣區的落地，房企優勢在大灣區將進一步被凸顯。
   企業：高基數下去化回落，拿地呈現兩極分化

    2019年1月百強銷售面積和金額增速雙雙放緩，TOP10同比降幅更為明顯，1月銷售金額同比-14.9%，銷售面積同比下降27.5%，TOP3企業銷售金額同比降幅接近30%，而銷售面積同比下降接近40%。而重點企業的銷售均價基本都有所回升，TOP10企業銷售均價達到13990元/平方米，同比上升17.4%。

    我們認為百強房企尤其TOP10房企增速回落的原因在于，受限2017年的銷售存余疊加2018年1月的高熱度帶來的去年1月高基數，碧桂園、萬科、恒大1月銷售更是皆超過600億的歷史高位。高基數的背景下，疊加今年春節較早，進一步加劇了企業銷售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新開工和推盤沖量，導致2019年1月可售資源相對減弱。另外，去年1月去化率為周期較高位置，而去年三季度以來去化率明顯回落。綜合以上原因，企業在高基數背景下去化回落銷售增速下降，也是符合市場預期的。

    進入2019年以來，企業拿地呈現出非常明顯的兩極分化趨勢。整體上看，重點的央企國企和行業龍頭企業，比如萬科、恒大、華潤置地、融創中國、新城控股在1月至今拿地的權益規劃建筑面積同比增速都在100%以上。而第二梯隊的地產企業，則保持了相對謹慎的拿地態度。結合前文分析，整體上土地市場的競爭激烈程度有所下降，企業在投資拓展的過程中，會有更多選擇空間。重點央企國企和行業龍頭，則對行業走向做出積極判斷，在拿地決策上更加積極。疊加大部分第二梯隊企業的存量貨值相對充裕，導致整體上地產企業的拿地決策呈現明顯的分化。