國外房地產稅比較。香港和新加坡主要通過房地產交易環節的征稅來調節房地產市場,尤其是針對外地買家征收高額印花稅。而房產稅的市場調節作用并不明顯,這也與兩地的低稅環境有關。房產稅一般作為財政收入的一個環節,但占比不高。港府2018財政收入預算中,一般差餉占全部財政收入2.5%。新加坡政府2018財年預算中,財產稅占政府收入約6.1%。美日的房產稅是基層地方政府的主要稅收來源,用于居民所在區域的教育及公共服務的支出,體現了房產稅的公益性。2015財年,美國房產稅占地方政府稅收72.1%,是第一大稅收來源;而日本房產稅占市町村級稅收近40%,是地方稅收的第二大來源。

    上海重慶房產稅試點。2011年1月28日起,上海、重慶兩市開始對部分個人住房征收房產稅。重慶偏重對高檔房的征收,對外地炒房客從第二套房開始征稅,稅率為0.5%-1.2%。上海則針對新增一般房地產,規定對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅,而且按照人均面積做起征點考慮,根據房價高低稅率分別暫定為0.6%和0.4%。總體而言,上海和重慶的房產稅征收不僅有較大面積抵扣,且稅率在大部分情況下低于1%。對首套剛需和一般改善型需求的影響并不大,主要是針對擁有多套住宅或擁有高端住宅的人群。

    房產稅時代即將到來。今年3月5日的《政府工作報告》中,李克強總理提出2018年將穩妥推進房地產稅立法。財政部部長透露,目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。中國的房地產稅會從中國的國情出發來合理設計,參考國際上的制度共性,并給予特殊人群一定減免。

    房產稅-優化地方稅收結構,但可能并非主要調控手段。對政府而言,房產稅短期難以替代土地出讓金對地方財政的支持,但長期看,由于土地出讓的局限性,房產稅勢在必行。對于房價,目前的調控手段(包括四限、信貸政策等)已經足夠有效,房產稅的意義更多地在于建立房地產長效機制及優化稅收結構。對房企業而言,相比較房產稅,限價和預售證的取得更能直接影響銷售業績。

    長線中國房地產市場受四限及房貸供應的影響。中國房屋銷售金額在2018年1-2月上升15.3%至12,454億元,較我們預期為優。不過最近政府提出房產稅立法,再加上緊縮的房貸政策,我們對中國房地產市場的觀點較為審慎及保守。中國房地產三大巨頭(碧桂園、萬科及恒大)現時股價已從高位回落15-20%,短期內較難突破高位。3月份內房公司公布2017年業績,我們將重新檢視業績及前景,再檢討建議,尋找內房公司的AlphaPlays。