隨著物聯網技術的發展和人們對生活水平的要求不斷提高， 智能門鎖憑借超強的便捷性逐步走進了千家萬戶；2017年我國家庭智能門鎖的出貨量已經達到了600萬套，同比增速超過了100%；從2018年上半年數據來看， 今年家庭智能門鎖銷量有望繼續翻倍。

    同時， 由于鏈家自如等長租公寓品牌的發展， 小豬短租等短租平臺的興起， 這些租賃住房的運營方也需要智能門鎖來管理房間， 據測算， 智能門鎖方案可大大提高管理效率， 成本不到傳統機械門鎖方案的1/4。 2017年， 我國公寓智能門鎖出貨量達到了200萬套。2017年， 我國智能門鎖行業的總規模已經達到了100億元。 截至2018年6月底， 中國4億家庭， 智能門鎖滲透率不到5%；中國3000萬套B端（商家） 運營的住房租賃公寓，智能門鎖市場滲透率10%左右；市場空間巨大， 據測算， 到2020年， 我國智能門鎖年出貨量將超過4000萬套，整個行業產值將超過400億元。

    2018年， 房開商精裝房預裝智能鎖比例已經達到30%，電商渠道不斷發力， 行業發展不斷超出預期；市場格局方面，除了傳統鎖企和創業公司外， 互聯網、 家電、 電子、 安防等領域的巨頭紛紛入場， 整個市場風起云涌， 千鎖大戰已然爆發；資本市場對智能門鎖也給予了極高的關注度。

    智能門鎖按照客戶不同可分類為家庭智能鎖和公寓智能鎖， 2017年家庭端銷量600萬套， 公寓端200萬套， 行業總產值超過100億元， 在2016年的基礎上實現了翻倍， 增長迅猛， 2018年有望繼續翻倍。

    截至2018年6月底， 我國4億家庭智能鎖滲透率5%左右，3000萬套B端運營的租賃公寓滲透率10%左右， 未來發展空間巨大， “方便， 不用帶鑰匙” 是家庭鎖客戶購買的主要原因； “催租神器” 等三大功能是公寓運營方購買的主要原因， 智能鎖方案成本僅相當于機械鎖方案成本的1/4。家庭智能鎖的聯網方式目前主要是wifi和藍牙， wifi未來仍是主流；公寓端目前主要是ZigBee、 433和wifi， 未來NBIOT優勢明顯， 前景可期；生物識別方面， 沒有一種方式是完美的， 目前指紋仍是絕對主流， 未來人臉、指靜脈會有一定比例的提高。

    目前一把售價2000元的家庭鎖， 分拆來看， 成本1000元， 安裝服務費300元， 700元覆蓋各項費用； 1000元的成本里， 有50%是五金件；未來智能門鎖有 30%-50%的降價空間；目前智能門鎖的行業標準比較雜亂， 針對性不強， 很快《電子智能門鎖》 團體標準將出臺， 對行業將產生重大影響。

    智能門鎖產業鏈包括元器件供應商、 門鎖廠商、 渠道、服務商、 客戶等， 門鎖廠商是整個產業鏈的紐帶， 門鎖廠商按公司背景可分為互聯網、 傳統門鎖、 家電電子、 安防等背景， 各有優劣勢， 從掛牌新三板的鎖企的財務信息來看， 凈利率在10%左右， 銷售費用高和現金流較差可能是行業普遍存在的問題。

    測算， 到2020年， 我國智能門鎖年銷量將超過4000萬套， 市場規模將超400億元， 18、 19、 20三年將是行業內的黃金三年；到2022年， 我國4億家庭的智能鎖滲透率將達到35%， 達到2018年歐美的水平， 公寓端的滲透率將超過50%。

    市場格局方面， 公寓端未來可能仍然是雙寡頭格局， 但雙寡頭的市場份額會下降；家庭端， 目前已然開始千鎖大戰，市場集中度將先分散后集中， 2020年是行業洗牌的關鍵時間點， 最終行業的護城河仍是規模經濟。 渠道方面，短期內仍然是房開商配套和門廠配套為主， 未來電商渠道占比將不斷提高。

    近年來， 智能門鎖得到了資本市場較高的關注， 20個創業項目中最高融資金額超4億， 中位數為2000萬。 2018年對于戰略投資者和財務投資者來說，從訴求、 價格、確定性等因素考慮， 都是入局的好時機。

    “無鑰匙開鎖”是智能門鎖的核心功能，聯網后多種功能“錦上添花”；公寓鎖一般沒有指紋模塊，造價低

    公寓鎖和智能鎖的主要區別如下：

資料來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢網發布的《2019-2025年中國智能門鎖行業市場需求預測及投資未來發展趨勢報告》

    智能門鎖的核心功能是“無鑰匙開鎖” ， 聯網之后， 智能門鎖可實現分發開鎖權限、 獲得門鎖狀態、 與其他設備聯動， 基于這四大功能， 又發散出諸多具體功能。

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    隨著智能家居中智能電視、智能路由器等智能單品的爆發，多個智能家居單品已經進入到普通用戶的家庭，而智能家居平臺的建立，使得智能家居系統日益完善。伴隨著家居生活中智能產品的增多，智能家居市場逐漸由單品爆發向系統化方向發展，未來智能家居市場規模將進一步擴大。

2014-2019年中國智能家居市場規模及增長率走勢

資料來源：公開資料整理

    隨著用戶消費觀念轉變與傳統安防產品的漏洞，用戶對于智能安防產品的需求不斷提升，基于易觀2930份調查問卷反饋，在用戶感興趣的智能家居產品方面，被訪者對智能監控設備最感興趣，其次是個人護理/健康管理設備。智能安防成為用戶剛需，安防產品將直接影響用戶的安全感

    一、我國家庭智能門鎖的現狀及分析

    1、家庭智能鎖市場規模

    市場參與者抓住用戶剛需，智能門鎖的爆發，從自身優勢切入到智能門鎖市場中。傳統門鎖廠商以產業鏈優勢、產品生產優勢入局，通過技術發展，實現互聯網產業轉型。

    新興企業以技術為優勢，打造“互聯網+”產品，同時在系統解決方案商發力；傳統互聯網巨頭及通信、家電巨頭，搭建智能家居平臺，通過合作或自研方式推出智能門鎖，最終形成完善電子通信巨頭 電子通信巨頭 的智能家居體系。

2014—2019年中國智能門鎖市場銷量及增長率走勢

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    2、家庭智能鎖市場滲透率

    這里的市場滲透率是指我國所有家庭中有多少比例正在使用智能鎖， 是存量數據， 截至2018年6月。

截至2018年6月我國家庭智能鎖市場滲透率

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    根據2016-2020年中國智能門鎖銷量信息表可以看出，中國智能門鎖在2016年的銷量為350萬套，到2017年達到了800萬套，在未來幾年，中國智能門鎖行業將以50%以上的增長率持續高速增長，預計到2020年將達到3200萬套。

    無鑰匙時代的來臨，人們也越來越依賴于便利的生活方式，喜歡一切盡在掌控中的狀態，智能門鎖的不斷發展和改進，使其獲得了充足的關注，更多用戶的選擇也進一步打開了智能門鎖的市場，此外，許多門廠也開始采用智能門鎖作為標準配置。

2016-2020年中國智能門鎖市場滲透率不斷加深

資料來源：公開資料整理

    3、智能門鎖行業眾籌金額

    根據2016-2020年中國智能門鎖市場滲透率信息表可以看出，到2017年為止，智能門鎖的市場滲透率只有3%，這就意味著有97%的家庭都存在著從機械鎖更新為智能鎖的需求，隨著智能門鎖的不斷普及，市場滲透率也將會不斷提高，預計到2020年其滲透率將達到20%。

    隨著中國智能門鎖市場滲透率的不斷提高，智能門鎖產業集中度也將進一步提升，消費者品牌也將會逐漸顯現，消費者一時間想不起市場上智能門鎖品牌的情況將會有所緩解。

2015-2019年中國智能門鎖行業眾籌金額增長速度變緩

資料來源：公開資料整理

    4、消費者購習智能門鎖考慮的因素

    在2015年時，眾籌金額不到一個億，到2016年高達1.6億元，但自2016年開始眾籌金額增長速度開始變緩，預計到2019年智能門鎖眾籌金額可以超過2億元。

    此外，有據數據顯示，自2017年開始，智能門鎖行業很難出現眾籌金額超過2000萬元的產品，也就是說，參與眾籌的產品將會逐漸增多，而單個產品的眾籌金額將會相應地降低。

    安全性將是未來智能門鎖的大方向

消費者購習智能門鎖考慮的因素

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    二、公寓鎖市場現狀

    1、公寓鎖市場規模

    近年來隨著長短租公寓的興起， 公寓鎖出貨量激增，2017年我國公寓用鎖的出貨量為200萬套， 按照每套500元計算， 2017年公寓鎖市場規模為10億人民幣， 主要客戶為鏈家的自如、 我愛我家的相寓等房產中介背景的公寓運營商， 以及萬科泊寓等房地產商背景的公寓運營商；后文的規模展望中有對公寓鎖規模的詳細解釋和對未來的預測。

    要計算公寓鎖滲透率首先要得到整個公寓市場的概況，結合鏈家研究院報告和行業經驗數據， 估算情況如下：

隨著自如等長短租公寓的興起，公寓鎖也迎來了大發展， 2017年公寓鎖出貨量在200萬套左右。

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    2、自如等品牌公寓的智能門鎖滲透率在25%左右。

    2018年我國租賃公寓（包括長租、 短租） 大約1億套，租賃住房人口大約2億， 在1億套出租公寓里面， 7000萬套是C2C， 即房東直接出租給租客， 這7000萬套歸類在家庭鎖的范圍內， 不在公寓鎖部分討論； 3000萬套是B2C， 即商家對租客出租， 在這3000萬套里， 有600萬套是自如、魔方、 泊寓等品牌公寓（稱之為大B） 。 品牌公寓里面，整個公寓鎖存量在300萬把左右， 以1套公寓平均2把鎖（有的合租房有內門鎖） 測算， 有150萬套公寓安裝了智能鎖，滲透率25%左右；運營剩余2400萬套公寓的小商家（稱為小B） 的智能門鎖滲透率無從測算， 但一定遠低于大B的滲透率， 這些小B可能是個人二房東、 可能是幾個人組成的小創業公司、 可能是只有一個店面的小中介， 小B的滲透率會略高于家庭門鎖， 在5%-10%之間，取7%， 以此計算， 整個公寓智能鎖市場滲透率在10%左右。（后文市場規模預測時，取小B端2017滲透率5%基于此處數據分析）

至2018年6月我國租賃公寓智能門鎖滲透率

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    智能門鎖大大提高了運營方的效率， 節省了人力、 換鎖等成本，根據行業訪談獲得的經驗數據進行假設， 以運營方的角度對智能門鎖方案的經濟性進行了測算， 發現智能門鎖擁有極強的經濟性， 成本為傳統機械門鎖方案的不到1/4。

    因為節省了大量人力成本和換鎖成本，智能鎖方案的運營成本為傳統機械門鎖的不到1/4。

    長租公寓的智能門鎖方案在經濟性上具有絕對優勢，但是存在一些“非經濟”因素的阻礙

    總體來說， 對于運營主體來說， 智能門鎖方案提高了效率、 降低了成本， 具有極強的經濟性， 對于自如等大型運營主體來說尤為如此。
智能門鎖方案的目前的主要問題有兩點：

    第一， 不同地域、 不同人群對于智能門鎖的接受程度不同， 可能會有很多租客不喜歡智能門鎖， 因為感覺運營方可以隨時“進入” 自己租住的房間， 覺得不安全；運營方隨時

    可以取消租客進門的權限， 雖然便利了運營方， 但也會讓租客心理上“排斥” ；而且萬一租客出現丟了東西等情況， 運營方無法證實“自身清白” ， 這些問題也是運營方不得不考慮的問題， 所以運營方并不是完全按照經濟性來進行方案選擇。

    通過測算發現， 對于運營方來說， 由于人力成本昂貴， 機械門鎖方案的總體成本要遠遠大于智能門鎖， 導致稅前利潤差距1倍以上， 即使智能門鎖方案每人管理200套的關鍵假設較為激進（每人管理200套數據為智能鎖從業人員提供的經驗數據） ，按照不同假設進行了敏感性分析，結果如下表，發現， 即使智能門鎖方案對效率的提升只有0.5倍（即每人管理30套） ， 仍然比機械鎖成本要低。

資料來源：公開資料整理

    沒有一種開鎖方式是完美的

    目前已經應用的生物識別技術包括指紋、 人臉、 指靜脈和虹膜， 其中， 指紋占比超過95%；， 消費者的多樣需求和嘗鮮需求會使得人臉識別、 指靜脈識別等技術的市場占比提高， 但如果成本一直無法降到接近指紋識別的水平， 市場占比提高的幅度有限。指紋開鎖是家庭鎖的最常用方式， 指紋模塊分為光學和半導體兩種技術路徑， 光學的適應性強， 在潮濕地區的識別率高， 老人、 小孩指紋的識別率也高于半導體的， 且價格便宜；但是在防假指紋方面， 半導體的優勢更強， 而且因為手機標配半導體指紋模塊， 規模效應下， 半導體指紋模塊價格逐年降低， 半導體指紋鎖的占比也逐年上升。

生物識別技術市場占比

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2018年半導體指紋智能鎖的占比將超過光學識別

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    3、一把鎖的成本構成

    五金件占門鎖成本的50%，電子件僅占20%。

    這里以主流的零售價2000元左右的家庭鎖為例， 其中1000元左右是門鎖廠商的成本， 300元是安裝服務費用，700元用來覆蓋廠商的

    二、智能門鎖行業發展規模展望

    到2020年，我國智能門鎖年銷量將超過4000萬把，總市場規模將超400億人民幣。

    1、智能門鎖行業規模展望

    根據測算， 到2020年， 我國智能門鎖的年銷量將超過4000萬把， 總市場規模將超過400億人民幣， 2018、2019、 2020將是智能門鎖的黃金三年。

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    家庭鎖安裝很多是在“新房交易、 二手房交易、 裝修”等場景下發生，所以在測算未來銷售市場規模時， 分兩大類進行測算， 即伴隨著房屋交易產生的和自發更換產生的。

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    18、 19、 20年將是我國家庭智能門鎖的黃金三年， 2020年家庭鎖年銷量超3000萬。

    我 國 2017 年商品房銷售面積近 17 億平方米 ， 以每套100 平 計 算 ， 即 1700 萬套新商品房 ；二手房方面 ， 根 據估算， 我國二手房成交面積達到了5.8億平方米， 達到了新房銷售面積的50%；假設我國新房銷售面積不再增長， 二手房與新房比例保持50%不變， 即我國未來每年“新房+二手房” 交易套數2500萬套。

    根國家衛計委的《中國家庭發展報告2014》 顯示，家庭數量4.3億， 考慮到B端運營3000萬套公寓， 對應3000萬家庭， 為避免重復計算，這里取4億進行測算。

    按照測算， 2018、 2019、 2020是我國家庭智能門鎖的黃金三年， 行業增速40%以上， 到2020年， 我國家庭智能門鎖的銷量將超過3000萬套， 產值將接近400億人民幣。行業規模測算過程如下：

    假設1

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    假設2

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    假設3