2018年三季度國內房地產市場商品房定位以中剛需類產品為主。64.1%的項目主要面向首次改善的剛需類產品戶型，32.2%的樓盤主推針對中高端改善型需求，3.7%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。

2018年三季度全國重點城市開盤項目產品定位占比

資料來源：智研咨詢整理

    剛需規模占比較大，反映出市場對于商品房需求偏向于理性狀態，由于剛需人群主要集中在25-34歲群體，群體特征集中在資本積累相對較少，商品房價格、學位位置敏感度較高，地理位置、房屋結構、房屋面積敏感度較低；另一方面商品房剛需購房需要主要為婚房、外來人口常住住房。2016年年底該部分人群占全國人口比例16.77%，其中25-29歲人群占比全國最高9.21%，鞏固了剛需住房規模的占比。

    商品房住房中高端改善客戶表現在改善住房環境，從原有小戶型剛需住房環境向中高端小區、大戶型、全面的配套設備環境改善。這部分群體年齡集中在45-54歲，通過前期的資本積累，該群體部分人群已經具備一定資產規模，價格敏感度相對剛需群體較低，而環境、地理位置、周邊配套設備需求敏感度較高。

    商品房投資類客戶更看重項目的居住屬性、未來升值空間。小戶型低總價的住房產品，滿足一些想擁有自己住房的人群，這部分人群首先考慮自己居住需求如交通地鐵便捷、精裝修拎包入住等因素外，也希望條件允許后置換能滿足自身更高需求的房源，一定程度上實現了住有所居的調控導向。

2016年全國人口年齡結構占比統計情況

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    我國住宅商品房剛需群體占比較大，住房需求明確，對于商品房價格總價敏感度高，但是對于住宅商品房上漲的敏感度低，促使我國住宅商品房銷售在2018年前9月增速有所上升。

2013-2018年9月住宅商品房銷售額走勢圖

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國商品房市場運營模式分析及發展趨勢預測研究報告》數據顯示：由于商品房剛需住房群體和商品房投資類群體，二類群體的購房共同特征集中在小戶型、中小戶型住宅，而上述類群購房群體在2018年三季度占比合計逼近70%，促使我國住宅商品房在2018年1-9月銷售面積增速持續下降。2018年1-9月住宅商品房銷售面積103479萬平方米，同比增速下滑至3.34%。

2013-2018年9月住宅商品房銷售面積走勢圖

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理