一、倉儲業的發展特點分析

    1、倉儲企業的經營情況分析

    智研咨詢發布的《2018-2024年中國物流市場深度調查及投資前景預測報告》指出：2017年，國內經濟運行良好，下游行業表現穩健，供需雙側聯動上行，在良好的宏觀經濟背景下，我國倉儲業經濟活動繼續保持穩步回升的態勢，行業需求持續增長，效益有所提升。從中國倉儲指數來看，2017年，除7月份跌落至50%以下的收縮區間外，其余各月均保持在擴張區間，全年該指數平均水平保持在52.4%的較高水平，高于2016年1.1個百分點。

中國倉儲指數走勢圖（%）

資料來源：中國物流與采購聯合會

    2、倉儲業的發展回顧

    1、行業需求持續增長

    2017年，新訂單指數一直保持在51%以上較高的水平，3月份高達60.5%，為自數據調查以來的第二高點。全年該指數均值達到55.1%的較高水平，高于2016年同期3.0個百分點，顯示2017年倉儲行業訂單良好，客戶需求充足。從全年變化看，上半年新訂單指數平均水平高達56.6%，高于下半年2.9個百分點。全年新訂單指數呈現“前高后低”的走勢，一方面是因為下半年大宗商品價格整體漲勢迅猛，下游行業成本明顯增加，采購趨于謹慎所致；另一方面也是因為前期訂單量增長較快，基數較高。

    2、行業設施利用充分

    2017年，業務量指數平均水平為53.5%，較2016年同期增長3.2個百分點，顯示全年倉儲行業業務總量繼續保持穩中有漲的態勢。受其提振，設施利用較為充分，全年設施利用率指數均值為53.8%，高于2016年同期3.5個百分點。從全年指數的走勢來看，業務量指數自3月份止跌回升至擴張區間后，年內持續保持在51%以上的高位，設施利用率指數則是全年均保持在51%以上的高景氣區間。值得關注的是，業務量指數和設施利用率指數的年內高點均出現在10月份，這主要是：一方面是高利潤刺激以及北方供暖季限產即將來臨，生產企業為努力保障效益實現及市場供給，加快生產，提升大宗商品倉儲需求；另一方面是受雙十一備貨影響，與民生相關的產品需求大幅增長。多重利好因素疊加，拉動業務量指數大幅回升至年內最高的，進而提升倉儲設施的使用率。

    3、行業發展效益提高

    從企業效益看，得益于供給側結構性改革加快推進和市場營商環境改善，企業效益明顯轉好。2017年，中國倉儲指數業務利潤指數平均水平為51.6%，較2016年同期回升3.5個百分點，顯示經濟的回升切實帶來了企業效益的回升。從社會效益來看，行業大環境持續轉好，有效地帶動了企業就業。2017年中國倉儲指數從業人員指數全年各月均保持在47%以上，處在近年來的較高水平，平均為50.4%，高于上年0.3個百分點，創出近三年歷史同期均值的新高。就業穩定回升有利于行業發展質量的提升，對社會穩定具有巨大的促進作用。

    3、倉儲業存在的困難和問題

    （1）成本支出繼續增加

    2017年，主營業務成本指數平均水平為54.4%，較2016年同期增長2.1個百分點，連續兩年呈現上漲態勢，且增幅進一步擴大，顯示2017年倉儲行業成本在前期上漲走勢的基礎上，還有所增加。特別是進入下半年，主營業務成本指數增勢明顯，全部處于51%以上的高位，10月份更是達到59.9%，為2016年12月份以來的最高。下半年均值為54.5%，高于上半年0.2個百分點。值得關注的是，下半年收費價格指數均值為50.2%，高于上半年1.0個百分點，但下半年業務利潤指數均值為50.6%，較上半年回落2.0個百分點。收費上漲而利潤下降，可見成本高企對行業的利潤空間擠壓明顯。

    （2）需求基礎仍需鞏固

    2017年新訂單指數均值雖較2016年提高3.0個百分點，但進入下半年以來，新訂單指數漲幅明顯收窄，7月份跌至2016年3月份以來的最低，下半年均值為53.7%，較上半年回落2.9個百分點。與此同時，2017年12月份商務活動預期指數跌至47.8%，時隔11個月后再度回落至50%以下的收縮區間，預示行業經營壓力加大。

    （3）就業形勢仍需關注

    從企業員工指數的變化情況來看，全年四次位于50%的榮枯線以下，下半年以來就有三次，而2016年下半年則持續處于擴張區間。下半年均值為49.7%，低于上半年1.4個百分點，意味著倉儲行業就業活動增速明顯放緩。

    （4）商品庫存壓力猶在

    2017年期末庫存指數均值為51.8%，較2016年高出1.9個百分點，平均庫存周轉次數指數均值為52.1%，低于2016年1.7個百分點。從數據來看，在周轉效率保持高效的基礎上，庫存明顯增加，表明2017年終端市場對商品的需求增長明顯，特別是對大宗商品的需求增長明顯，不過隨著庫存持續積聚，當前大宗商品市場供應壓力有所加大，后期如果需求不能持續消化不斷增長的庫存，市場將面臨較大的調整風險。

    總體來看，2017年我國倉儲行業經濟活動仍保持在較快的發展水平，也反映出了一些積極變化。特別是大宗商品行業全面回暖對倉儲行業的需求明顯增加更為值得關注。

    展望2018年，國內經濟繼續企穩向好發展的運行格局仍具備良好基礎。從2017年經濟發展形勢來看，經濟增速穩中有升，經濟發展的平衡性增強、效益提高、協同性改善，為2018年經濟繼續保持穩中向好奠定較好基礎，而穩中有進的宏觀經濟也將為倉儲行業發展奠定堅實的基礎。

    綜合來看，2018年，國內宏觀經濟發展質量有望繼續提升，全球經濟復蘇有望延續，在此背景下，我國倉儲行業的運行環境將會繼續優化，行業穩中向好的格局將會延續。不過如何降本增效仍是全行業的難題，仍需關注，特別是在“互聯網+”高效物流加快發展，供應鏈發展成為重大趨勢的情況下，倉儲行業如何加速變革，應該引起全行業的高度重視。

    二、倉儲業的保管費用分析

    1、倉儲業保管費用及其增長

    倉儲保管費是指商品在儲存過程中所支付的保管費用。包括倒庫、晾曬、冷藏、保暖、消防、護倉、照明、保管用品、委托保管費、畜禽的飼料費、養護商品、勞動保護所購置的物品以及倉庫保管人員的工資等費用。近年來，隨著中國物流業整體快速發展，倉儲企業規模不斷擴大，國有大型企業雖仍是倉儲業的主體，但中小型民營企業及外資企業的加入，給倉儲業注入了新的活力，國內倉儲業保管費用呈增長態勢。

    2、保管費用占總費用的比重

    從倉儲業錄得的保管費用占物流總費用的比重來看，2000-2010年保管費用占物流總費用的比重大概維持在32%左右，變化幅度不大但總體趨勢是增長的。

    2017年中國社會物流總費用12.1萬億元，同比增長9.2%，增速低于社會物流總額、GDP現價增長。其中，運輸費用6.6萬億元，增長10.9%，增速比上年同期提高7.6個百分點；保管費用3.9萬億元，增長6.7%，提高5.4個百分點；管理費用1.6萬億元，增長8.3%，提高2.7個百分點。2017年保管費用占物流總費用的比重為32.2%。

    三、倉儲業的投資狀況分析

    1、倉儲業固定資產投資總額

    2016年倉儲業固定資產投資額約6983.5億元，同比增長5.5%；主營業務收入約12510億元，同比增長7.7%；主營業務成本約9164億元，同比增長6.9%；主營業務利潤約2506.5億元，同比增長14%；凈資產收益率為4.83%，較2015年降低0.04個百分點。

2012-2016年我國倉儲業主營業務收入

資料來源：商務部、智研咨詢整理

    2015年我國倉儲業固定資產投資總額為6620.15億元（不含農戶），2016年我國倉儲業固定資產投資總額為6983.50億元。

2007-2016年我國倉儲業固定資產投資總額走勢圖

資料來源：國家統計局

    2、倉儲業占第三方物流行業的比重

    物流專業化是社會分工細化的產物，它是以第三方物流的興起為特征的。第三方物流又稱為契約物流、物流社會化或物流外部化。它是既非商品供給方，又非商品需求方的第三方物流企業，通過契約為客戶提供所需要的物流服務。

    目前，第三方物流在整個物流市場中所占比重，日本已達 80%，美國達 57%。而我國差距比較大，目前占比在20%左右。第三方物流能夠發揮集約化、專業化的優勢，在更大程度上實現物流合理化，從而節約流通費用，降低成本，提高經濟效益和社會效益。

    四、倉儲業運營與建設動向

    1、普通倉儲運營與建設動向

    一、倉儲業固定資產投資增速降至個位數，2017年成為倉儲業深度轉型升級的新起點

    據國家統計局公布的分行業固定資產投資月度累計匯總數據，2016年倉儲業固定資產投資額約6983.5億元，同比增長5.5%，增幅較上年降低22.9個百分點，首次低于物流業（含交通運輸、倉儲和郵政業）固定資產投資總額增幅（9.5%）和全社會固定資產投資額增幅（9.8%）。

    進入本世紀來，倉儲業固定資產投資增幅首次下降到10%以下，且首次低于全社會、物流業固定資產投資增幅。究其原因：一是在新常態大環境下，除涉及民生的行業外，其他行業固定資產投資增速都在放緩，與之相比，倉儲業投資增速下降明顯；二是由于倉儲業投資連續十年大幅增長，倉儲設施日趨飽和，業內投資轉向庫內功能完善末端節點建設、信息化、智慧化（云倉儲、大數據、物聯網）等方面，導致投資增幅趨緩；三是物流體系優化，流通環節減少，庫存周轉加快，在物流過程中越庫作業比重增加，導致對倉儲設施的總體需求下降；四是由于土地資源緊張，客觀上制約了倉儲設施的建設規模發展；五是倉儲設施投資主體發生變化，電商、零售、快遞等企業投資倉儲設施，未納入倉儲業投資統計范圍。更為重要的是，倉儲經營方式與商業模式創新成為大趨勢，傳統意義上的倉儲、單一功能的倉儲將不復存在，應當深度轉型升級、全面融入供應鏈、融入互聯網，圍繞控制與調度庫存，存貨融資與供應鏈金融，支撐全渠道流通發展。

    二、物流板塊并購整合，國內倉儲設施版圖開啟重塑新篇

    8月22日，中國外運股份有限公司與招商局訂立收購協議，兩家企業的戰略重組進入全面深入實施階段。重組后，結合雙方的海運、空運、陸運、倉儲及客戶等資源，將有利于提供全程供應鏈解決方案和一站式服務，有利于提高全球性的綜合物流服務能力，有利于打造“海、陸、空”供應鏈體系一體化的綜合物流企業。此次物流板塊的整合，催生了行業超級“巨無霸”。

    7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中國財團作價116億美元（約790億元）成功收購普洛斯，其中，萬科集團占股21.4%。據分析，我國城鎮化和B2C 電商發展拉動物流地產需求，而中美人均倉儲面積差異意味著巨大的行業空間，且物流地產的租金增長幅度高于住宅和普通商業地產且更穩定，因而越來越成為投資關注的熱點。此次并購后，普洛斯將更徹底地變身為中國公司。

    三、京東全流程無人倉投入使用，智能化技術應用推動“智慧物流”發展

    繼6月武漢亞一小件無人倉、華北物流中心AGV倉、7月昆山無人分揀中心投入使用后，10月9日，京東物流首個全流程無人倉正式亮相。該全流程無人倉實現了從入庫、存儲、包裝、分揀的全流程、全系統的智能化，對整個物流領域而言都具有里程碑意義。

    據介紹，京東無人倉在貨物入庫、打包等環節，配備了3種不同型號的六軸機械臂，應用在入庫裝箱、揀貨、混合碼垛、分揀等場景；在分揀區內，引進了3種不同型號的智能搬運機器人執行任務；并在多場景使用了2D視覺識別、3D視覺識別、以及由視覺技術與紅外測距組成的視覺技術，為這些智能機器人安裝了“眼睛”，實現了機器與環境的主動交互。京東無人倉的亮相，通過將無人化帶入到倉儲中心的全流程操作過程，帶動了物流效率的提升，標志著物流智慧化發展進入新階段。

    2、保稅倉儲運營與建設動向

    中國物流大龍保稅倉試運營——區域保稅倉儲功能實現零的突破

    2017年6月30日，貴州大龍經濟開發區公共型保稅倉庫舉行試運營暨與外貿企業簽約儀式，中國物流董事長出席活動并致辭。該保稅倉由中國物流大龍公司建設，是貴州省銅仁市首家獲批、首家驗收、首家試運營的保稅倉，實現了區域保稅倉儲功能零的突破。

    五、保稅倉儲發展狀況分析

    1、保稅倉儲的分類及其特點

    保稅倉庫是一種可用于存放保稅貨物的專業倉庫，貨物由進口商或其代理與海關共同保管。正是由于這種特性，保稅倉庫廣泛運用于包括日用品加工和貨物轉運等在內的專業服務中。大部分保稅倉庫位于海關授權的特定區域內，或稱“保稅區”，多數靠近空港或海港。海關也批準在其他區域設立保稅倉庫，例如工業區，用以服務相關企業。保稅倉庫的本質特點決定了對保稅倉庫的需求主要來自于進出口操作。因此，上海和深圳這中國兩大海港城市擁有最發達的保稅倉儲市場。

    保稅倉儲最初的模式為保稅倉庫，由海關指定堆放未完稅的進口貨物。隨著國際貿易的發展以及中國對外開放程度的提升，逐步誕生了出口加工區、保稅區、保稅物流中心（A、B）型、保稅物流園區、保稅港區以及綜合保稅區。

    隨之而來的保稅倉儲也由于區域間政策導向的不同而呈現出多元化的層次分類。從區域特征上劃分：口岸型保稅倉儲、貿易型保稅倉儲、配送型保稅倉儲；從流通走向上劃分：中轉型保稅倉儲、轉口型保稅倉儲、保稅延展（已清關但未出監管區，有限放期限）型保稅倉儲、期貨型保稅倉儲以及保稅加工型保稅倉儲；從服務類型上劃分：貨運服務型、生產服務型、商業服務型、國際貿易服務型以及綜合服務型。

    2、保稅倉儲的經營情況分析

    保稅倉儲作為保稅物流中的組成部分，逐步體現出以下三大特點：

    1）在保稅物流中提供增值服務平臺

    保稅物流作業鏈中，單純的倉儲作用已經不能滿足國際貿易的定制化需求。結合口岸物流以及區域加工平臺的功能，保稅倉儲在貨物存放期間，根據訂單需求，可以開展分揀、麥碼、換包裝以及簡單加工等增值服務。確保產品在保稅流通環節中價值鏈的增長，也為國際貿易的JIT供應以及定制化、定向化、定量化配送提供了服務平臺。

    2）在貿易結算中提供金融服務平臺

    根據最新的外匯管理規定，只有在海關監管的特殊監管區域內（但需貨物實際進入保稅倉儲）可實現人民幣及外匯的自由結算。這一政策的出臺不僅為保稅物流的開展提供了資金流與貨物流的分離式操作，也使離岸金融的開展真正得以實現。在保稅倉儲中，甚至可以直接形成倉單（例如倫敦金屬交易所指定的LME倉單）進行直接貿易開展及購付匯。

    3）在國際貿易中提供采購配送平臺

    大型跨國企業都會考慮在某個定點區域設立全球采購、配送中心，以減少貨物在國際貿易中的成本。經過實踐表明，中國保稅倉儲的建立正逐步得到這些國際巨頭的青睞。由于中國市場在人力、土地以及資源上的優勢，加上保稅倉儲本身具備的增值服務以及金融平臺的優勢，使國際上大型生產商、貿易商、物流商紛紛將目光聚焦中國保稅倉儲，轉移其在其他區域建立采購、分撥、配送中心的力度，以移師中國市場。

    六、倉儲業的競爭狀況分析

    1、倉儲業的進入壁壘分析

    1）資金規模壁壘

    物流行業需要較大的資金驅動，如建設物流園區、組織運輸隊伍等，都需要大量資金，并需要較長的建設周期。倉儲企業的投入主要在于大量地塊的取得和倉庫建設。地塊的取得需要一系列的流程和手續，并且，倉庫需要一定的建設期，在這個過程中，需要一次性投入大量長期資金，這在一定程度上構成了進入本行業的壁壘。

    2）區位壁壘

    倉儲業存在明顯的區域特征，尤其是第三方倉儲物流和大型港口物流。一個優越的地理位置，如靠近產業集中地、交通樞紐、港口等，周邊交通發達，對于整個供應鏈的管理起著至關重要的作用，可以極大的降低物流成本，提高整體效益。

    3）專業服務壁壘

    作為專業物流外包公司，第三方物流對于專業服務能力要求較高。大多數倉儲企業都會專注于某些領域，如干散貨、生鮮食品、化工產品、大宗糧食等，要求的倉儲條件（如溫度、濕度、堆放要求、管理規則等）各不相同，需要經過一系列的專業評審才可以獲得客戶認可。因此，如何通過客戶評審，保證產品質量不受損，這對于新進入企業有一定的困難。

    4）企業信譽壁壘

    品牌作為一個企業的無形資產，可以給企業帶來巨大的價值，但也需要通過長時間的積累。客戶在選擇倉儲企業時，最重要的是信賴，如果一旦倉儲出現問題，極易造成大量商品損毀。因此，大型客戶在選擇倉儲服務供應商時，往往是經過嚴格的審核，并盡可能選擇具有豐富行業經驗和長期合作關系的企業。這使得一般的企業在初創期很難獲得大客戶的認可。

    2、倉儲業的退出壁壘分析

    我國倉儲業受資產專用性以及國家限制性政策等因素影響，市場退出壁壘較高。

    3、倉儲業的競爭結構分析

    我國倉儲業競爭手段由單純的價格競爭開始向多元化競爭轉變，諸如服務質量、品牌以及人才等的競爭。民營倉儲企業以及外資物流企業的大舉進入、標準系統的引入等將進一步加劇倉儲行業整體的競爭局勢。

    基于市場結構經驗的對比判斷以及發展階段的對比判斷，我國倉儲業處于行業生命周期的成長期，我國倉儲業的成長空間依舊很大。