一、資金面總體持續緊縮，到位資金增速快速下滑

    1、資金面總體緊縮，房地產投資到位資金增速持續下滑

    在金融去杠桿的大前提下，近期國內M2增速和社融增速持續下滑，2018年1-4月 M2累計增速為 8.3%，社融累計增速為10.5%。房地產行業總體資金面隨之持續緊縮，投資到位資金增速持續下滑，2018年1-4月累計增速僅為2.1%，且下滑速度較快。

M2和社融累計增速

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國金華房地產行業市場深度評估及投資前景預測報告》

房地產開發資金來源合計累計增速

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    2、分結構來看，多個渠道資金增速出現持續下滑

    2018 年1-4月國內貸款累計增速為-1.6%，其中銀行貸款為-6.1%，非銀機構貸款增速也從 2017年底超過45%下降到目前的25%左右。

房地產開發國內貸款累計同比增速

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    2018年1-4月定金及預收款累計增速為8.3%，個人按揭貸款累計增速為-6.7%，均出現較大幅度的持續下降。

    2018年1-4月利用外資累計同比增速持續下降至-77.60%。

定金預收款及個人按揭貸款資金累計增速

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利用外資累計增速

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    二、需求側控制居民加杠桿速度，按揭利率持續提升

    近年來居民部門加杠桿速度提升較快，杠桿率近50%從存量數據來看，數據顯示 2017 年底我國本外幣住戶貸款余額40.5 萬億元，其中中長期貸款29.1萬億元， 分別占 2017年 GDP 總額 82.萬億元的 48.98%和 35.2%，分別比 2016 年底提高4.1個百分點和3.2個百分點。

    截止2018年4月，我國本外幣住戶貸款余額超過42.2萬億元，其中中長期貸款超過 30 萬億元。

我國住戶貸款及中長期住戶貸款占GDP比重

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    新增數據來看，我國2016年、 2017年居民新增中長期貸款分別為 5.68萬億和 5.3 萬億， 2015 年約為3萬億，2014 年和2013年約為 2.2萬億。

    值得高度關注的是居民短期貸款金額的快速提升。2017 年底為 1.83 萬億， 2016 年底僅為 6494 億元，同比大幅提升 181.8%。

    2017年出現居民“短債長投” 利用消費貸支付首付購房的情況，引起了多方關注，政策層面多次下發文件嚴控消費貸流入樓市及股市。

居民部門新增人民幣貸款累計值

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居民部門新增人民幣貸款當月值

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    按揭利率持續提升， 首套平均房貸利率提升至 5.56%

    2017年 4月起，居民購房首套平均按揭利率連續 13 個月提升，自 4.5%左右提升至目前超過 5.5%；數據顯示 2018 年 4 月居民購房首套平均按揭利率提升至 5.56%。持續提升的按揭利率抑制了居民加杠桿的速度。

    2018 年以來居民新增貸款（長期）占人民幣新增貸款的比例出現了較為明顯的下降。 2016 年底累計比值約為 45%， 2017 年底約為 39%， 2018年 4 月降至 26.54%。

全國首套平均房貸利率

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居民新增中長期貸款占人民幣新增貸款比例

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