一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況

    房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方面決定了房地產(chǎn)商現(xiàn)有的庫(kù)存水平，進(jìn)而決定了房地產(chǎn)商補(bǔ)庫(kù)也即拿地和新開(kāi)工的動(dòng)力；另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售通過(guò)按揭貸款、預(yù)收款和定金影響企業(yè)的回款情況，進(jìn)而影響企業(yè)拿地和新開(kāi)工的實(shí)力。高庫(kù)存下，銷(xiāo)售的下滑先使得新開(kāi)工下滑，進(jìn)而拉低拿地而使得房地產(chǎn)投資下降；低庫(kù)存下，銷(xiāo)售下降對(duì)拿地和新開(kāi)工的影響較弱。房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)先土地購(gòu)置面積1.5年左右。房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)房地產(chǎn)商拿地有指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速較高，房地產(chǎn)商的庫(kù)存被快速消耗，開(kāi)發(fā)商需要新購(gòu)買(mǎi)土地并開(kāi)工來(lái)逐漸增加庫(kù)存。從歷史數(shù)據(jù)看，開(kāi)發(fā)商從拿地到銷(xiāo)售的時(shí)間間隔約為1.5年，兩個(gè)拿地的高峰間隔約為3年。

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報(bào)告》

2017年房地產(chǎn)投資各分項(xiàng)占比

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，拿地小幅下降

    房地產(chǎn)新開(kāi)工增速連續(xù)兩月回升，庫(kù)存繼續(xù)去化。 2018年1-4月房屋待售面積下降至5.67億平米，降幅16.0%，降幅較1-3月略低，房地產(chǎn)庫(kù)存去化的趨勢(shì)依然持續(xù)。而1-4月購(gòu)地增速在-2.1%，從去年的高增速逐漸下降。在低庫(kù)存和前期高拿地的情況下，2018年房地產(chǎn)投資增速不必悲觀。

房屋新開(kāi)工面積增速小幅放緩

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

土地購(gòu)置面積增速轉(zhuǎn)負(fù)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

待售面積持續(xù)下降

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    二、2018年中國(guó)房地產(chǎn)投資不用悲觀

    2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)的概率非常小。 歷史上三次潛在庫(kù)存銷(xiāo)售比出現(xiàn)大幅下降，2005年、 2009年以及2016年，同時(shí)期潛在庫(kù)銷(xiāo)比大幅下降的原因皆來(lái)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)以及地產(chǎn)投資的低位盤(pán)整，但未來(lái)兩年因?yàn)檎叩仍蚴沟娩N(xiāo)售出現(xiàn)大幅回落，但地產(chǎn)投資依然在增加，地產(chǎn)投資在低庫(kù)存下的韌性非常強(qiáng)。可見(jiàn)地產(chǎn)投資不僅取決于銷(xiāo)售，對(duì)庫(kù)存的敏感性甚至更高。因此，雖然2016、2017年潛在庫(kù)存銷(xiāo)售比出現(xiàn)了大幅回落，但2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)的概率非常小。

    2005、 2009年潛在庫(kù)存銷(xiāo)售比下降當(dāng)次年地產(chǎn)投資穩(wěn)健

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2018年地產(chǎn)投資不用悲觀

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理