2018年中國房地產行業發展現狀及發展趨勢分析【圖】

房地產李玲玲 2018-06-08 06:09 來源：智研咨詢

因城施策、分類監管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認為，中長期看行業總量高位，增速低位，結構性機會大于整體性機會。

分線城市銷售面積同比情況

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分線城市銷售金額同比情況

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2）經濟整體保持平穩。

房地產投資保持穩定

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開竣工處于合理增速水平

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3）城市群價值開始明顯體現。

因城施策下城市群輪動復蘇

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4）開發商土地端投資踴躍。

開發商土地投資踴躍

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三四線城市補庫明顯

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政策趨勢： 1）繼續堅持因城施策，但適時選擇適度調節： A、人才引進

政策表達：兩會提出1300萬人進城，中小城市和建制鎮要放開落戶限制。海通地產觀點：二線城市人才引進和具備較強落戶能力的中小城市和建制鎮是今年亮點。

人口爭奪才剛剛開始

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人才引進持續升級

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各省2017年人口導入情況

省份	廣東	浙江	安徽	山東	河北	廣西	新疆	四川	湖南	福建	江蘇	江西	重慶	河南	貴州
常住人口（萬人）	11169	5657	6255	10006	7520	4885	2445	8302	6860	3911	8029	4622	3075	9559	3580
增量（萬人）	170	67	59.3	58.96	49.47	47	46.59	40	38.2	37	30.7	29.8	26.73	26.71	25
增量人口占比	1.52%	1.18%	0.95%	0.59%	0.66%	0.96%	1.91%	0.48%	0.56%	0.95%	0.38%	0.64%	0.87%	0.28%	0.70%
省份	陜西	山西	湖北	甘肅	海南	內蒙古	寧夏	西藏	青海	上海	北京	天津	遼寧	黑龍江	吉林
常住人口（萬人）	3835	3702	5902	2626	926	2529	682	337	598	2418	2171	1557	4369	3789	2717
增量（萬人）	22.82	20.71	17	15.76	8.63	8.5	6.89	6.61	4.92	-1.37	-2.2	-5.25	-8.8	-10.5	-15.6
增量人口占比	0.60%	0.56%	0.29%	0.60%	0.93%	0.34%	1.01%	1.96%	0.82%	-0.06%	-0.10%	-0.34%	-0.20%	-0.28%	-0.57%

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總體上，吸引力強的城市人才政策相對偏嚴（10個城市中有7個采取較嚴的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相對偏弱（8個城市中有6個采取較松的人才政策）。

各省人口政策與效果（1）

城市	城市吸引力強度	人才政策寬松度	2017年戶籍人口增速（%）	城市	城市吸引力強度	人才政策寬松度	2017 口增速（年戶籍人 %）
北京	強	嚴	-2.11	沈陽	一般	松	-1.09
上海	強	嚴	-0.74	武漢	一般	松	1.82
天津	強	嚴	-3.38	重慶	一般	嚴	-0.53
廣州	強	嚴	1.24	成都	一般	松	-11.3
南京	強	松	1.26	長沙	一般	松	-5.04
杭州	強	嚴	1.51	合肥	一般	松	0.08
濟南	強	松	0.57	南昌	一般	松	-0.11
海口	強	松	1.05	蘭州	一般	嚴	-0.32
福州	強	嚴	-0.37	-	-	-	-
南寧	強	嚴	-0.87	-	-	-	-

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經過我們統計，上述城市披露人才引進計劃的城市合計在未來五年將引進和培養497.7萬人，如果假設人均購置住宅面積30-100平米，則未來五年引進和培養人才帶動的住宅需求為1.49-4.98億平（折合每年近0.3-1億平的新增住宅需求。 2017年1、 2線城市住宅銷售面積近2.84億平）。

各省人口政策與效果（2）

城市	未來五年引進人才描述	未來五年引進人才統計（人）	引進人才需求測算（萬平）	城市	未來五年引進人才描述	未來五年引進人才統計（人）	引進人才需求測算（萬平）
天津	到2020年，計劃引進培養11100名企業家。	11100	111	南昌	未來五年，引進602600名人才。	602600	6026
長春	五年時間，引進國內外10000名人才。	10000	100	廣州	每年支持3000 名高端緊缺人才。	15000	150
沈陽	未來五年，引進國內外11840名人才和儲備70萬名大學生。	711840	7118	海口	到左右。 2020年，吸引各類人才20萬人	200000	2000
石家莊	引進培養人才11100名。	11100	111	長沙	未來五年，總計將引進培養204260名人才。	204260	2043
烏魯木齊	到2020年，培養引進12100名人才。	12100	121	武漢	實現5年留住100萬大學生。	1000000	10000
西寧	每年引進培養100名人才。	500	5	南京	每年吸納20萬以上大學生在寧就業創業	1000000	10000
西安	5年內引進和培養國內外951350名人才。	951350	9514	成都	5年內引進和培育1000名高層次創新創業人才。	1000	10
銀川	用5年時間，新引進1000名以上人才。	1000	10	南寧	三年引進100名以上工科博士、碩士。	100	1
鄭州	到2020年，引進45100名人才和吸引20萬畢業生。	245100	2451	-	-	-	-
合計	-	1954090	19541	合計	-	3022960	30230

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政策趨勢： 1）繼續堅持因城施策，但適時選擇適度調節： B）多主體供應

政策表達：支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。

多層次供應體系

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政策表達：發展長租公寓的合理盈利模式，區分對待長租公寓和政府廉租房。

發展長租公寓基金，現實長租公寓的可持續發展并改善社會責任

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政策趨勢：1）繼續堅持因城施策，但適時選擇適度調節： C）價格引導

海通地產觀點：限購、限貸、限售短期不太可能改變，但限價存在不同程度調整空間。

新房限價造成房地產供應集中不暢

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海通地產觀點：限價并不能有效擴大市場供應，開發商合理利潤應該保障。

土地市場放大后需保證合理利潤空間

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防止利潤空間不足造成短期供給下降

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海通地產觀點：目前土地溢價率下行，適度調整限價有利加大供給。

可統計城市掛牌價下行

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二線城市掛牌價回落

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基本面趨勢： 1）高位震蕩，增速回落。

房地產銷售和開發投資預測

時間	銷售			投資
時間	住宅銷售面積同比增速（%）	住宅銷售金額同比增速（%）	土地購置金額同比增速（%）	新開工面積同比增速（%）	竣工面積同比增速（%）	房地產開發投資同比增速（%）
2017年	5.3	11.3	23.4	7	-4.4	7
2018年1-4月	0.4	9.5	66.9	7.3	-10.7	10.3
2018E（17年11月預測）	-10	-5	10.25	0	3	5.06
2018E（本期修正后）	-5	3	35	3.5	3	6