2017年我國房地產行業市場概況、2018年房地產市場政策分析【圖】

房地產 2018-04-24 06:26

在十九大報告‚堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位以及中央經濟工作會議‚完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性的主旨下，各地方政府繼續深化以‚四限（限購、限貸、限價、限售）為基礎的房地產調控政策，堅決遏制投機炒房、維護市場穩定，房地產行業政策中、短期整體仍偏緊。

①‚四限政策中、短期難以顯著放開，預計仍將持續調控；

②房貸利率上行壓力加大，據融360數據顯示，2018年1月全國首套房貸平均利率為5.4%，同比上升21.75%；

③房企融資收緊，上海、廣東、四川等銀監局要求從嚴查處違規融資行為，據網易等多家財經媒體報道：有地方銀監要求房地產類融資只認‚432的項目標準，禁止投資房地產類公司應收賬款。

2017年起限售城市分布

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相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國房地產類網站經營行業市場運營態勢及發展前景預測報告》

2016年至2017年底限購限價城市分布

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2017年以來購房貸款利率顯著上升

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2018年多地銀行上調房貸利率

日期	地區	具體內容
2018-3-1	珠海	首套房貸利率上浮在10%-15%之間，交行等少數銀行已將利率上浮到20%
2018-2-23	河北	河北省銀行業房貸利率目前普遍執行首套上浮5%－10%，二套上浮20%
2018-2-1	廣州	首套房貸利率從原來的基準利率上浮5%，調整至基準利率上浮10%。二套房貸從原來的基準利率上浮10%或15%，統一調整為上浮15%。
2018-1-16	北京	首套房貸款利率由基準利率上浮5%調整為上浮10%
2018-1-16	杭州	銀行的首套房貸款利率都是上浮10%、一些股份制商業銀行的首套房貸款利率最高上浮至20%

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2018年多地推出限制性地塊

日期	地區	地塊編號	限制類型	具體內容
2018-2-1	深圳	G13302-8024地塊	限售	限售5年
2018-1-30	武漢	硚口漢宜路P(2017)192號	限房價、限房型、限工期、限銷售對象	項目可建限價房636套，銷售均價為7500元每平方米，該土地競得人須引入10家上市公司區域總部；須建設建筑面積不少于6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權在竣工驗收后20年內不得轉讓
2018-1-4	北京	2902-46號	限房價	商品住房銷售均價須不超過68924元/平方米，最高銷售單價不得超過72370元/平方米

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2018年部分城市新增限制政策

日期	地區	文件	要點	具體內容
2018-3-1	昆明	《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》	限售	對主城區二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區內，購買新建商品住宅需取得不動產證權屬證書滿三年方可上市交易
2018-2-15	淄博	《淄博(樓盤)市房地產市場調控聯席會議辦公室印發關于進一步加強淄博新區房地產市場調控工作的通知》	限價、限售	淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施，其中部分區域新建普通商品住宅需取得不動產權屬證書滿3年后方可上市交易，特定區域需取得不動產權屬證書滿5年后方可上市交易;同時嚴格商品住宅預售價格備案管理
2018-2-11	三亞	《關于加強商品房銷售價格備案管理的通知》	限價	具備預(現)售條件的商品房銷售價格備案。申請辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區域2017年2月份同類型商品住房網簽均價和單套最高價，之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案，銷售價格超過備案價格的不予網簽;此外要求降價幅度不得超過備案價格的20%
2018-1-17	長春	《關于保持房地產市場平穩健康發展的通知》	限售	在長春市三環區域內新購非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手住房）的，2年內不得上市交易
2018-1-16	南京	《南京市高層次人才購買商品住房服務工作辦法（試行）》	限購、限售	高層次人才購買商品住房須本人購買，且僅限購買一套，所購房源5年內不得轉讓

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房企融資收緊

日期	地區	具體內容	來源
2018-2-8	廣東	繼續遏制房地產泡沫化，從嚴查處違規融資行為	廣東銀監局
2018-2-8	四川	切實抑制房地產泡沫，嚴肅查處各類違規房地產融資行為	四川銀監局
2018-2-8	-	在各類融資渠道中，部分地區對房企授信標準有所收緊，有地方銀監要求，房地產類只認‚432的項目標準，禁止投資房地產類公司應收賬款	網易、21世紀經濟報道
2018-1-30	-	從恒豐銀行內部人士處獲悉，恒豐銀行近期暫停了受理房地產行業新增授信業務，其中包括對開發商貸款及相關企業貸款，例如建筑工程類公司貸款等。	第一財經
2018-1-29	上海	要求轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求，對‚四證不全房地產項目不得發放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目等	上海銀監局

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2017年以來，行業主要基本面指標如銷售額、銷售面積、新開工面積、施工面積等累計同比增速持續回落，行業持續處于小周期降溫階段。

商品房銷售面積累計同比增速顯著回落

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商品房銷售額累計同比增速顯著回落

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新開工面積累計同比增速處于回落趨勢

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施工面積累計同比增速處于回落趨勢

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房地產投資累計同比增速繼續回落

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房企開發資金累計同比增速顯著回落

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個人按揭與定金及預收款累計同比增速顯著回落

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在行業降溫期，能力平庸、規模偏小的房企將逐漸退出市場，而聚焦房地產主業的優勢企業則競爭優勢凸顯，銷售顯著增長，行業集中度已大幅提升——2017年，Top5和Top10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別大幅提升了4和5.2個百分點。對比美國房地產市場，2017年中國Top5和Top10的市場集中度尚有6.7和9.1個百分點的差距，但2016年這一差值分別為8和11.1個百分點，亦有顯著提升。考慮到中國房地產市場的特殊性，未必能效仿美國的高度市場化，因此未來行業集中度進一步上升的速度將趨緩。

中國Top5和Top10房企市場集中度變化情況