一、房地產行業庫存基本消化

    2010年至2013年為房地產行業庫存積累階段，百大城市成交土地規劃建筑面積為59.1億平米，而商品房銷售面積僅為 45.6 億平米，庫存凈增加 13.5 億平米；2014年成交土地規劃建筑面積與商品房銷售面積基本持平；2015年至 2017年為房地產行業庫存去化階段，百大城市成交土地規劃建筑面積僅為 28.6億平米，而商品房銷售面積高達 41.6億平米，庫存凈減少13億平米，基本等于前面凈增加的庫存，數據清晰顯示行業庫存基本消化。

    從2017年月度數據來看，除前兩個月以外，每月商品房銷售面積仍然遠高出成交土地規劃建筑面積，行業去庫存仍在持續進行中。

    分區域來看，各大區域過去幾年基本都達到去庫存目的，不管是落后地區還是發達地區。但從市場容量來看，北方市場有所萎縮，而南方市場有所增長。

2008 —2017年成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國房地產行業發展趨勢及投資戰略研究報告》

2017年成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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華北成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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東北成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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華東成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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華中成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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華南成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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西南成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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西北成交土地規劃面積與商品房銷售面積

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    二、行業資金持續回籠，尤其是華東華南

    2011年至 2015年房地產行業處于持續高投入階段，累計投入資金 41.1萬億元，而回籠資金僅 36.8萬億元，凈投入 4.3萬億元；2016年至 2017年行業處于資金回籠期，累計投入資金 19.3萬億元，而回籠資金 22.1萬億元，凈回籠 2.8萬億元，一定程度上減緩房地產行業的資金壓力。

    從區域上看，近十年來只有華南和華東兩個區域是資金凈回籠，其他區域都是資金凈投入，即便是近兩年大力去庫存的情況下，這些區域資金回籠也不理想。只有區域市場具備合理造血功能，這樣的區域市場才具備可持續發展能力，我們相對看到華南和華東兩大區域市場房地產行業的發展。

房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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華北房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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東北房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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華東房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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華中房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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華南房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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西南房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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西北房地產開發投資完成額與商品房銷售額

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    三、預計房地產投資增速平穩，華東華南市場好于全國

    前幾年由于房地產行業庫存較高，成交土地規劃建筑面積持續下滑，導致房地產開發投資增速持續回落；但經過兩三年去庫存之后，整個行業狀況大幅改善，開發商也開始積極補庫存，2017年前 10月，全國成交土地規劃建筑面積同比增長20%，在這種情況下，我們預計房地產投資增速出現前幾年持續下滑的可能性不大，預計平穩為主。

    區域上來看，由于人口流動和經濟發展水平的原因，華東華南商品房銷售面積全國占比已經從 2011年的 40%大幅提高至目前 50%，從而帶動開發商把資源往這兩個區域傾斜，這兩個區域成交土地規劃建筑面積占比也從 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%，房地產投資全國占比從 47%提高至 52%。社會發展推動這個趨勢持續推進，認為未來華東華南房地產市場會好于全國，房地產投資增速也就會高于全國。

成交土地規劃建筑面積增速與房地產投資增速

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華東華南市場房地產相關指標全國占比情況

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