我國房地產市場未來將逐步迎來長效機制格局，如果說過去短期政策是西藥，追求快速療效但有一定副作用的話，那長效機制就是中藥的藥理，講究“攻”“補”平衡，更為中長期的穩定。而過去市場中相對單一的業態也將逐步演化出更多的模式，一如“太極生兩儀，兩儀生四象”的迸發。我們相信不管愿意與否，在未來的5 年，房地產市場將是新格局下的 5 年。

    （1）住房供給體系：供給類型多元、價格可控以及規模持續：其一，土地供應結構的變化。目前來看重點城市已經開始圍繞土地供應規模和供應結構展開變革，其中上海、北京、廣州均在“十三五”期間加大計劃供應住宅用地，該類城市如果最終能按照供應計劃如數完成，我們相信城市住房結構將得到逐步的改變；其二，傳統土地出讓模式的變化。以往“招拍掛”出讓土地方式為“價高者得”，導致重點城市的地價持續居高不下，而未來土地出讓模式也可能會發生變化。近期上海部分地塊采用招標掛牌復合的方式出讓，弱化了拿地在價格方面的競爭性，以達到降低地價的目的。

    （2）住房保障體系：購租并舉，并提供財富增值的空間：2017 年以來在中央層面密集出臺支持租賃市場發展的相關政策，其中加大租賃用地的供應為政策大體方向，從已公布租賃用地供地計劃的城市來看，北京、上海、廣州、杭州租賃供應占比分別為 21.7%、30.9%、25.8%、30%，未來有望通過推動“租售同權”等多種路徑支持租房形成對于購房需求的有效分流；此外，具備保障以及財富屬性的共有產權房也逐步成型。住建部、國土部于今年 4 月提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房及共有產權房供應。

2017-2020 年租賃用地土地供應計劃

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《北京市共有產權住房管理暫行辦法》 具體規劃

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國房地產行業發展趨勢及投資戰略研究報告》

    （3）住房金融體系：住房金融機構的專業化和住房租賃 REITs 的 推進：通過對德國、新加坡住房體系的研究，我們認為要完善我國住房領域的金融支持，一方面需加強以公積金制度為主體的強制儲蓄制度，提高公積金的運用效率；另一方面，設立住房政策性金融機構，設計出專門針對購房租房的金融體系，并直接為低收入群體提供定向的低息貸款支持尤為重要。同時，住房租賃 REITs 的推進勢在必行。資產證券化可以為住房租賃機構提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業本身開展 REITs 運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作，從長期持有資產轉變為專注于租賃住房管理。

各城市租賃政策關于金融支持內容

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