中國的房地產市場自 1998 年以來迅速發展，受各種因素推動，平均房價迅速增長。近幾年，一線城市房價仍不斷攀升，盡管國家數次通過各種手段對房地產市場進行調控，更是在不少城市實行限貸限購措施，但效果并不顯著，房價仍居高不下。個人住房貸款業務近些年的快速發展的另一個重要因素是房地產市場的快速發展，個人住房貸款占銀行總資產余額的比重也逐年上升。個人住房貸款作為銀行貸款業務中以住房為抵押物，貸款用途真實性強、抵押率高、貸款期限長，一般 20 年左右，最長可達 30 年、風險較小且分期還款的金額小，相比于其他類型的貸款的不良率較小，安全性較高，易于被大眾接受。從完善個貸服務，降低金融風險的角度出發，深入研究借款人個貸產品選擇行為具有現實意義。

    2019年1—6月份，房地產開發企業房屋施工面積772292萬平方米，同比增長8.8%，增速與1—5月份持平。其中，住宅施工面積538284萬平方米，增長10.3%。房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積77998萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積32426萬平方米，下降12.7%，降幅擴大0.3個百分點。其中，住宅竣工面積22929萬平方米，下降11.7%。

2013-2019年上半年我國房地產開發企業房屋施工面積走勢

資料來源：國家統計局

    2019年1-6月，全國房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積77998萬平方米，增長10.5%。

2013-2019年上半年我國房地產開發企業房屋新開工面積走勢

資料來源：國家統計局

2013-2019年上半年我國房地產開發企業房屋竣工面積走勢

資料來源：國家統計局

    2019年1—6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。

    2013-2019年上半年我國商品房銷售面積走勢

資料來源：國家統計局

2013-2019年上半年我國商品房銷售金額走勢

    資料來源：國家統計局

    上個世紀的 80 年代中到 90 年代初，個人住房貸款業務在我國逐步興起，而在美國的上世紀的三十年代個人住房貸款業務就已經興起。美國的個人住房貸款業務的發展較早，相應的服務體系較為完善和成熟，穩定性也較好，而經濟的發展也在房地產產業的推動下發展迅速。在 1998 年，我國的正式成立了住房體制改革的貨幣化道路，緊接著個人住房貸款業務逐步發展壯大，很快成為國家重要的經濟支撐，有效的放開房地產市場，多措并舉以實際的優惠引導人們的消費模式，促使消費轉型升級。不僅如此，在金融領域一致以零售型業務來定義個人住房貸款業務，抓住其違約率低、開發難度小、市場開闊等特點，全力發展該業務。當然的，各大銀行為了更大的占有市場份額，也積極推出新的產品、更好的服務，以期更具市場競爭力。經過了二十多年的發展，個人住房貸款業務更加的走向成熟，市場的前景也愈發開闊。

    智研咨詢發布的《2020-2026年中國住房貸款行業營銷渠道現狀及投資戰略咨詢報告》顯示：2018年末，我國人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；其中房地產開發貸款余額10.19萬億元，個人住房貸款余額25.75萬億元。

2014-2018年我國人民幣房地產貸款余額統計圖

資料來源：央行

    隨著房地產行業的發展，個人住房貸款業務已成為商業銀行個人貸款業務中占比最重的業務。在2018年內，四大國有銀行的個人住房貸款業務都占個人貸款業務的重要部分。其中，建行的個人貸款業務量最高。

2018年四大商業銀行個人住房貸款情況單位:億元

資料來源：智研咨詢整理

    房地產開發始終保持高負債的經營模式，房地產需求者也是高負債群體，因此整個行業的供求兩端均對貸款資金有著較強的依賴程度。然而現階段低廉融資渠道過于單一，主要是從銀行獲取資金，因此房地產企業也需要在政府的合理引導和規范下尋求多元融資渠道。隨著我國房地產金融市場的發展和完善，債權市場領域出現了以房地產資產證券化、房地產信托投資基金等形式的創新型融資方式，為房地產行業降低對銀行信貸資金的依賴性，盤活房地產市場提供金融工具支持。