一、冷庫市場容量占比及租金走勢

    2019年第一季度我國GDP為195422.2，同比增長6.4%；由于我國投資、消費和出口同比增速均延續回落趨勢，需求全面收縮，我國第二季度我國GDP的同比增速小幅回落至6.2%。2019年上半年，社會消費品零售總額195,210億元，同比名義增長8.4%，除4月社會消費品零售總額增速有所回落外，整體看來，2019年上半年我國社會消費品零售總額方面，繼續保持快速增長態勢。

2018年Q1-2019年Q2我國GDP發展情況

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    相關報告：智研咨詢發布的《2020-2026年中國冷庫行業市場深度分析及投資前景展望報告》

2019年上半年我國社會消費品零售總額發展情況

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    2019年上半年冷庫總面積超787.60萬㎡，占2019年倉庫總量的2.85%，較2018年冷庫總面積增長9.64%（約69.27萬㎡）。雖然我國冷鏈市場正處于快速發展階段，冷庫規模也在不斷的擴大，但相對于龐大的市場需求而言，冷庫總量仍然不足，冷庫的建設水平也有待進一步提高。從區域分布來看，2019年上半年我國冷庫資源主要集中在華東、華中、西南地區，西北地區以及華南地區冷庫資源相對較少。

2019年上半年全國冷庫分布圖

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    我國冷庫產業雖然在近年取得了長足的進步，但是與發達國家相比，仍然處于較低水平，尤其是人均冷庫擁有量方面，我國仍然比較落后。我國目前冷庫總量已經與美國持平，但人均擁有量只占美國的1/4；日本冷庫總量約為3300萬立方米，人均冷庫擁有量是我國的3倍；德國人均冷庫水平是我國的2.5倍；法國是我國的2倍；荷蘭是我國的1.5倍。

中國與發達國家人均冷庫容量對比

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    從時間上看，2019年上半年我國冷庫平均租金呈現小幅下降趨勢，短短半年時間，全國冷庫平均租金下降約1.04%（約1元/㎡•月）。我國冷庫全年租金趨勢一般呈“V字型”波動，6月冷庫平均租金到全年最低值，7月份冷庫租戶開始尋找倉源，8月為每年冷庫租倉高峰期，9月冷庫市場活躍度趨于平穩。2019年下半年我國冷庫平均租金將呈上揚趨勢。

2019年上半年全國冷庫租金走勢

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    按地域租金比較，地區之間租金差異較大，東高西低，沿海地區高，內陸地區低。其中，北京、上海、大連地區冷庫平均租金較高，均高于100元/㎡•月；長沙，濟南地區冷庫平均租金較低，均低于70元/㎡•月。除了價格和位置以外，設施情況，同庫存儲商品等因素對客戶租賃倉庫的影響也在不斷增加。

2019年上半年全國部分地區冷庫租金概況

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    2019年上半年全國冷庫平均空置率為10.56%。從時間上看，2019年上半年冷庫空置率呈上揚趨勢，冷庫需求逐月回落。隨著下半年8、9月冷庫租賃旺季的到來，全國冷庫空置率或將有所回落。從區域空置率對比來看，南京冷庫空置率較高，高達37.05%；沈陽、廣州、東莞地區冷庫空置率較低，均低于3%。

2019年上半年全國冷庫空置率走勢

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2019年上半年全國部分地區冷庫空置率情況

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    按照“生產地”和“銷售地”來區分冷庫，可以把區域分撥型、城市配送型以及市場型冷庫歸類為“銷售地”冷庫，產地型冷庫和生產型冷庫則歸類為“生產地”冷庫，區域分撥型、城市配送型冷庫、市場型冷庫占比分別為20%、27%和13%，即“銷售地”冷庫合計占比為60%，但“生產地”冷庫合計占比僅24%。說明當前冷鏈“產地一公里”水平比較薄弱，田間地頭冷庫、預冷間等有很大的發展空間。

不同類型冷庫容量占比

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    我國各類產品使用冷庫的占比情況是，果蔬和肉制品占比最高，分別為30%和24%，兩者合計占比超過50%；水產品占比為17%。果蔬產品因為銷量巨大，在冷庫市場占據30%的比重并不算高，其中主要以櫻桃、葡萄、楊梅這類高價值水果和冷凍蔬菜為主。

    而目前乳制品使用冷庫僅占6%，比重很小?？梢灶A見，隨著消費能力的升級，生鮮電商帶動乳制品、水產品以及高價值水果的銷量，未來乳制品的冷庫占比會有所提高，果蔬產品和水產品的冷庫占比會進一步提高。

各類產品使用庫占比（單位：%）

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    二、冷庫市場發展存在的挑戰

    1.倉儲用地成本等上漲，冷庫規模擴大受阻

    冷庫由于設備技術要求高且耗能高，其建設成本相比普通倉庫的建設成本高出很多。同時近年來，我國大部分一線城市以及準一線城市由于城市規劃需要，倉儲用地政策逐漸縮緊，倉儲企業拿地困難，倉儲用地成本上漲，這一定程度上阻礙了我國冷庫規模的擴大。

    2.冷庫設施水平落后，舊庫改造成主流

    由于我國冷庫建設起步相對較晚，相比發達國家還存在一定的差距，據物聯云倉城市經理分析，目前企業為節約冷庫成本，大多采用租舊庫改造為主，大部分冷庫前期規劃和設計不規范，改造冷庫不注重細節，冷庫設備選擇時一味看中價格，忽視設備品質，導致冷庫設備功能不全，無法精準控制溫度，每年因冷庫設備質量問題造成的產品損耗仍然居高不下。在租賃冷庫的過程中，因冷庫質量良莠不齊，難以滿足租戶要求，無形中加大了租戶尋找合適冷庫難度。

    3.冷庫利用率低

    傳統的冷庫一般設計是高5m左右，但在我國冷庫實際應用中，尤其是無隔架層的冷庫利用率低于50%，如物品堆碼的高度一旦達到3.2m時，外包裝為紙箱的食品，因重壓變形、吸潮等原因極易出現包裝破裂、倒塌等現象，導致食品品質下降，造成較大的經濟損失。

    4.冷庫利用率低

    就現階段來看，我國冷庫市場仍然屬于勞動密集型產業，但是隨著我國人口紅利的逐漸下降，租戶對冷庫智能化水平要求的逐步提高，冷庫專業高端人才的需求增大，我國冷庫專業人才匱乏。冷鏈行業既有理論基礎又具備實操能力的高級管理人才不足2000人。目前冷庫大多從業人員對于冷庫溫度區間、溫度對庫區產品的影響等知識的學習不足，對冷庫高效運營產生不利影響