2019年上半年中國非住宅物業管理在管面積的不同涵義、項目續約率和盈利能力、政策機遇、短期彈性力及未來掘金新藍海分析[圖]

管小紅 2019-12-16 05:48 來源：智研咨詢

非住宅物業管理行業潛力巨大，但目前格局分散。估算2030年全國非住宅物業管理面積將達113億平，對應基礎服務收入規模1.1萬億元，分別較18年+81%、+129%。隨著我國消費升級、產業升級等因素將推動品質型商辦物管增量需求增加，并存量改造后有望成為新的服務對象。近幾年國家大力提倡后勤社會化，并對地方審計加強監管等措施，促使政府機其后勤服務逐步市場化，有望推動機構類物管業務的快速發展。非住宅物業面對單一大業主，重定價能力強，中長期利潤率更穩定，并且機構類物業的定義有望擴圍至城市市政服務等更為廣義的概念，將物業管理的邊界從小區拓展至社區乃至城市。

一、在管面積的不同涵義

住宅物業管理公司的基礎服務和增值服務區分非常明顯，基礎服務一般就是保安、保潔、保修、保綠這“四保”。而且，住宅物業管理公司從入場開始，物業管理費就相對恒定。盡管也有提價的情況，但不會將某一類業務獨立出來收費（例如不會專門收保潔費）。

增值服務作為獨立的收費單元存在，但增值服務往往是基于良好的基礎服務，不飽滿的員工工作時間和含糊的共有部分產權來實現的。總體來看，住宅物業管理公司的規模基礎就是在管面積，在管面積的擴大一定意味著營業收入的擴大。而且，住宅物業管理公司的在管面積，普遍會提前一些年鎖定，即先有“儲備面積”，后有在管面積。

物業管理公司披露的在管面積及市值比較

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相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場運營態勢及未來發展趨勢報告》

物業管理公司披露的合約面積及市值比較

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但是在非住宅物業管理領域，在管面積的涵義其實和住宅有根本不同。投資者對于非住宅物業管理公司在管面積的認識，也應該和住宅物業管理公司有根本的區別。

一方面，非住宅領域業務形態多元，不同業態之間差異極大。有些公共設施比如公園涉及到水面管理，機場涉及到機坪清潔，其面積的意義可比較性較低。當然不同形態之間物業費的差異也是巨大的。

另一方面，即使是同類型物業，非住宅單位面積貢獻的收入也不盡相同。與住宅物業管理“包干式”不同的是，非住宅物業的管理的服務往往是“菜單式”的，甚至會出現不同物業管理公司服務同一個項目，提供不同類別服務的案例。當然如果物業管理公司服務得到業主好評，服務類型也會不斷增加，比如從最初的保安、保潔增加到綠化、餐飲、會議室

管理、接待、會議等。有可能存在一部分在管面積單位貢獻的收入極低的情況，但也可能出現在管面積不增長，收入迅猛增長的情況。實際上，很多“菜單式”服務是可以不斷疊加的。一些業主在初期委托物業管理公司提供保安服務，后期就會增加保潔服務的需求。

新大正管理的不同類別項目收費單價差異較大單位：個，萬平米，元/平米/月

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而且，非住宅物業管理公司少涉及儲備面積的概念（當然也有）。這是因為預售合同關于前期物業管理服務，往往是針對商品住宅而言。非住宅物業管理公司的在管面積并不能說不重要，只不過這一面積未必和收入增長完全同步，而可能明顯領先于收入增長。

例如，截至2019年6月，中航物業全國物業管理項目613個，管理面積7,634萬平方米，同比增長37%。而在2019年上半年，公司物業板塊收入20億元，同比僅增長21.2%。

二、項目續約率和盈利能力不同

住宅物業的續約，相對是容易的。一方面，前期物業管理合同可能長期持續，很多物業管理公司所管理項目業委會成立的比例，也不過是30%以內。另一方面，住宅物業項目的單盤虧損概率會大一些，盡管企業也可以退出虧損項目，但提價畢竟只是最近幾年才在很少一部分項目出現的。

非住宅物業續約的難度會更大，單一業主或較少業主更替物業管理合同提供方的可能
性更大。但是，非住宅物業提價也相對容易（只不過只能提升到維持較低凈利潤率的水平），因為單一業主（或少量業主）更容易意識到成本的確剛性提升，提價勢在必行。

一些機構類物業管理公司的毛利率及分部毛利率

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新大正的撤場率和新簽率

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綠城服務的退出率及退出面積占比

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招商物業不同業態的續約率

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中航物業不同業態的續約率

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三、長期住宅物業潛力更大，短期非住宅物業彈性更大

毫無疑問，無論我國的房屋總面積有多少，住宅總歸是其最核心組成部分。從國家統計局公布的經濟普查數據看，物業管理行業在過去15年間，取得了快速發展，就業人數、凈資產和收入分別增長3.4倍、7.7倍和12.3倍。其中，住宅物業管理公司占了大部分。

歷年經濟普查中，物業管理行業的主要指標

年份	法人單位（萬）	就業人數（萬人）	資產合計（億元）	負債合計（億元）	營業收入（億元）
2004	3.2	143.4	2,780	1,736	682
2008	5.8	250.1	6,241	-	2,077
2013	10.5	411.6	13,668	-	-
2018	23.4	636.9	30,667	21,628	9,066

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住宅物業管理費長期而言提升空間更大。相比核心城市存量寫字樓5-20元/月/平米的物業管理費，諸多物業管理費不足3元/月/平方米的住宅小區，中長期來看物業費向上空間更大。另外，由于我國住宅小區小區制的特征，導致我國住宅物業管理公司增值服務空間更為廣闊。區別于其他國家，我國住宅小區有大量公共空間可供利用。

相比之下，我國非住宅物業的管理形態和海外更加類似。如果說住宅物業管理公司的確在國際范圍缺乏對標企業的話，非住宅物業的標桿公司則比比皆是，例如CBRE，JLL等五大行。

物業管理500強企業的管理面積單位：億平米

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物業管理500強企業各業態單項目平均面積單位：萬平米

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測算的部分城市的人均住房面積

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測算的部分城市住宅類小區物業費規模單位：億元

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1999年以來房屋竣工面積累計值單位：億平米

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各年商品房竣工面積中非住宅的占比

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四、不過，相比住宅物業而言，非住宅物業的政策機遇更大，短期彈性也更大。

十九大報告指出，深化事業單位改革，強化公益屬性，推進政事分開、事企分開、管辦分離。我國的非住宅領域比如醫院、學校、場館、城市環衛等基本都是由事業單位運營管理。由公共部門或者企事業單位自建團隊管理，效率低，成本高，盡早進行市場化改革，讓專業公司從事專業的服務是大勢所趨。由此，物業管理也逐漸出現“大物業”的跡象，所謂非住宅物業，已經包羅萬象，延伸到城市的每一個角落。

各地城市服務項目的簽約案例

時間	城市	物業管理公司	服務內容
2019年1月7日	山西省柳林縣	山東明德物業管理集團環境服務有限公司	中心縣城的清掃保潔面積約475萬平米，區域共有38座廁所，130個垃圾收集點，30個垃圾箱，400個果皮箱，5座（其中建成2座，在建3座）垃圾中轉站，一處垃圾填埋場，共涉及184輛運行車輛。由政府出資4316余萬元對城區范圍內的道路、公共廁所、垃圾箱、地下排水溝等共計420余萬平方米的清掃保潔、垃圾清運實行市場化外包。
2019年11月1日	重慶市武隆區白馬鎮	某物業管理公司	每年由政府投入經費185萬元，物業公司負責環衛車輛及人員配備及城區環衛作業及垃圾清運等工作，原40名環衛工人也全部自愿進入企業。清掃保潔面積由原來約4萬平方米增加到約5萬平方米，白馬鎮環衛服務正實現全域覆蓋。

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寫字樓和商業雖然沒有總量的爆發式增長，但品牌企業的結構性機會仍然廣闊。這個領域原本外資品牌占據絕對強勢，但如今中資企業也逐漸縮小差距，確立優勢。

五、住宅物業競爭更加激烈，非住宅物業的細分賽道多

參與住宅物業管理服務的企業數量眾多。盡管如今在存量房競標等領域競爭還不算激烈，但當新房開發規模體量逐漸下降時，這種競爭就會激烈起來。

非住宅物業領域的競爭者本身就少一些，而且還有許多細分賽道的分割。從中航物業及新大正近期獲取項目的招標文件看，技術能力是獲取非住宅業態的核心競爭力，而公司的行業經驗、行業口碑是非住宅業務物業管理的重要壁壘，細分賽道的經驗有利于其繼續深耕賽道。

而且，非住宅物業中的一部分公建物業（例如政府大院，軍隊營區等），國有企業具備天然的優勢。這客觀上也降低了賽道競爭的激烈程度。

中航物業及新大正近期獲取部分項目的招標評分規則

物業公司	物業服務項目	價格分	商務分	技術分
中航物業	清華大學雙清公寓物業服務采購招標	20分	20分。包括體系認證證書8分；財務狀況2分；業績（近三年有類似物業項目管理服務經驗）10分	60分。包括管理整體設想及策劃6分；人員的配備、培訓與管理23分；主要裝備配置4分；物業管理服務信息化能力8分；制度和檔案的建設與管理3分；主要服務方案16分。
中航物業	湖南省文聯湖南美術館物業管理服務采購招標	20	40。企業榮譽12%；信用等級7%；人員投入情況24%；工器具、設備投入情況10%；類似業績30%；管理體系認證情況6；分支機構情況3；擬任項目經理現場答辯8%。	40。物業管理整體設想及策劃10%；質量管理方案10%；財務管理方案8%；環境衛生服務14%，工程技術服務方案14%；綜合服務方案14%；安全管理方案14%；項目實施的人員安排方案10%；其他方案6%。
新大正	重慶工程職業技術學院物業服務采購招標	20	25。包括企業資質榮譽10，業績15	55。包括1.整體設想策劃方案；2.機構設置；3.擬任項目經理；4.主管人員；5.到崗承諾；6.員工制度方案；7.員工薪酬待遇；8.工具用具配備；9.進場交接方案；10.質量安全監管；11.建筑本體、公共設備設施管理方案；12.清掃保潔方案；13.學生公寓保障服務方案；14.教學保障服務方案；15.培訓學員公寓保障服務方案；16.應急處置預案；17.大型活動保障方案；18.其他補充方案。
新大正	云南師范大學呈貢校區物業服務項目公開招標	20	30。包括服務體系、規范化管理體系20%；供應商業績50%；企業管理項目歷年獲獎情況10%；財務狀況、社會信譽20%。	50．包括總體服務方案及應急措施30%；服務承諾15%；項目組織機構及人員配置40%；擬投入設備15%。

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不同類別物業管理的服務特點和未來趨勢

類別	服務特點	未來趨勢
住宅	住宅仍是主流業態，高端物管初具端倪；多種經營模式各有特色，發展速度各有差異；加速布局智慧物業，打造社區運營載體。	服務質量要求提升，亟需標準化建設；市場開放程度加深，第三方物業占比增多；打造社區多種經營，或成新盈利增長點；推進智慧化建設，助理企業運營管理；增加社區親密度，增強業主歸屬感。
寫字樓	標準化程度較低，服務深度差異大；競爭日趨激烈，高端領域壁壘亦加速形成；個性化需求激增，創新業務涌現；外資品牌整體采取防守策略，中資品牌崛起。	智慧技術應用演變為“底層”競爭力；集成化、菜單式服務，助力企業業務升級；設施管理、資產管理能力漸成發展方向；“品質”和“品牌”仍將成為市場拓展競爭核心。
產業園區	服務標準化程度需提升；產業園區內服務鏈條延伸；科技化運營協助物業管理。	前期介入服務提前解決未來痛點；運營物業進行統一管理；智慧園區實現一體化運營；業務方向逐漸明晰化：專業物業、運營管理、資產管理；產業園區物業服務領域拓寬。
學校	具有公益性，存在雙重管理機制，服務對象多樣性，收費方式不同。	社會化企業占比提升，后勤實體管理規模不斷收縮；智能化技術應運促進管理效率提升；延生服務或成為企業主要盈利增長點；大型物業服務企業紛紛布局學校業態，行業競爭加劇。
醫院	醫院后勤我服務外包需求釋放，空間廣闊；“外來者”入局，市場競爭加劇，市場集中度提高，中小企業面臨洗牌。	科技創新，打造后勤服務系統集成平臺；服務創新，挖掘個性去修，創新服務方式；模式創新，集團式管控，規模發展全國布局。
公眾場館	區域深耕發展，市場競爭加劇；服務對象復雜，品質要求更高；設施設備管理，專業技能要求嚴格。	城市化進程推進，市場增長空間巨大；高盈利空間吸引，具備運營增值潛力；服務方式智能化，服務內容更加多元
商業	標準化建設不足，制約業態發展；物業定位逐漸明晰，服務深度得以延伸；服務業態復雜，管理難度大；培養力度偏弱，專業人才匱乏。	推進物業管理標準化，為行業管理賦能；加強物業前期介入，從源頭優化物業管理；植入智慧技術基因，為物業運營提質增效；強化精細化管理，體驗式服務成趨勢。

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六、并購意義更為顯著

住宅物業在并購領域估值已經不低。另外，住宅物業并購市場上幾乎沒有品牌標的的身影。住宅物業公司并購，最多也就是能擴展在管面積，且代價不低。絕大多數住宅物業的并購，實際上可以透過優化品牌，內生擴張來實現。

非住宅物業領域的并購，則機會更加明顯。一方面，非住宅的細分賽道的領先者，并非傳統意義的大品牌物業管理公司，確實存在一些并購的機會（例如高校物業，醫院物業等）。透過非住宅物業領域的并購，可以迅速切入一個細分賽道，樹立品牌形象。另一方面，非住宅物業的并購對于協同和文化融合也更為重視，故而并購對價可能更為合理。

觀察海外五大行，這些公司在發展歷程中，都經歷過一些比較大的并購。實際上，最近幾年中國物業管理行業最為成功的并購案，就是招商蛇口并購中航物業，也是非住宅物業的并購案。這個并購不僅較之同期住宅物業的并購對價更為合理，也具備更加明顯的協同效應。

仲量聯行發展及并購歷史

年份	歷史
1968	公司成立
1997	公司上市
1999	Lasalle和JonesLangWootton合并2008改變美國行業版圖的合并，6.13億美元購并Staubach公司
2011	KingSturge和仲量聯行在歐洲業務整合
2019	仲量聯行收購HFF

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世邦魏理仕發展及并購歷史

年份	大事
1906年	世邦公司（CBCommercial）的前身在美國舊金山創立。
1998年	國際商業地產公司魏理仕（RichardEllis）與世邦（CBCommercial）合并，成立了專業的地產服務公司世邦魏理仕（CBRichardEllis），提供市場研究、銷售與租賃、設施與物業管理、市場營銷、金融服務和地產評估等服務。
2011年	收購ING集團亞洲和歐洲的房地產投資管理業務，以及ING集團美國房地產證券部，使世邦魏理仕成為世界上最大的房地產投資管理公司
2015年	以14.75億美元收購江森自控有限公司旗下商務地產部門智達偉仕(GlobalWorkplaceSolutions,GWS)，GWS主要是為商業地產企業提供設備管理服務。
2018年	以2.9億元美金收購WarburgPincus旗下的FacilitySource。FacilitySource是一家專注于設備管理解決方案的科技公司

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七、非住宅物業管理專題報告：升維新模式，掘金新藍海

國內非住宅物管市場空間廣闊，且由于業態多元、專業化要求更高，將產生多元延伸增值服務的機會，服務模式將從基礎服務升維到高附加值，是一片亟待挖掘的新藍海。未來國內非住宅物業管理企業可能往三個方向發展：商辦物業管理，以資產管理和設施管理為方向的全產業鏈發展；公共服務物業管理，以集成服務為核心的一站式服務輸出；專注于部分領域的外包服務提供商。建議關注中航善達、萬科A、華夏幸福、藍光發展，以及其他正在加速物業管理證券化的企業。

非住宅物管：業態空間廣闊，將成為物管領域新賽道

非住宅物業主要包括商辦物業、公共建筑和城市公共空間三大類。2018年我國非住宅物管市場規模2941億元，占據基礎物業服務半壁江山。相較住宅物業，行業競爭格局分散復雜，進入門檻、物業費、收繳率更高，盈利能力存提升空間，將成為國內物管公司拓展的重要方向，證券化也將提速。測算2025年非住宅物管市場規模有望超8000億元，城市公共空間的模式拓展可能進一步拓寬規模。商辦物業、產業園區、學校、醫院、公共場館等業態百花齊放，產業園區、學校、醫院等業態500強企業覆蓋度不足30%，覆蓋度和集中度提升空間廣闊。

非住宅物管模式思考：從單一到集成，從基礎服務到高附加值

海外非住宅物管以“設施管理”為核心，從非核心業務外包的思路出發，三十余年來出現了從單一到集成服務、從本地到全球、從低附加值到高附加值的進化過程。相比之下，國內非住宅物業存量廣闊，但存在著管理粗放、服務少且品質弱等問題，蘊含著專業服務供需錯配帶來的較大發展機會。未來國內非住宅物管的發展路線將與住宅物管呈現明顯差異，在豐富的物業業態、迥異的增值服務需求驅動下，將產生更為專業化、多元化的延伸服務機會。

非住宅物管龍頭復盤：借力資本并購，拓展空間、升維模式

通過復盤世邦魏理仕、愛瑪客和歐艾斯的案例，行業龍頭的發展路徑，是通過產業鏈上的某項強勢業務為切入點，形成自己的優勢、壁壘或粘性，再借力資本市場進行橫向或者縱向收購，拓展多元化業務和服務區域，最終形成對物業所有者的集成產業鏈服務或者集成設施管理服務，自身定位從物業所有者的“外包業務執行者”升級為“戰略合作伙伴”，從一開始幫助物業所有者進行基礎管理、降費增效，到最終反哺核心業務、創造更高附加值。

總結：基礎賦能到價值創造，三路徑謀多元發展

國內公司可以沿三條發展思路布局非住宅物管：一、商辦物業管理，以資產管理和設施管理為方向的全產業鏈發展；二、公共服務物業管理，以集成服務為核心的一站式服務輸出；三、專注于部分領域的外包服務提供商，在部分服務領域成為標桿。建議關注推進收購招商物業的稀缺非住宅物管標的中航善達，開發企業中具備發力非住宅物管業務稟賦的萬科A、華夏幸福等，控股90%的物管子公司藍光嘉寶服務已在H股上市的藍光發展。目前仍有很多物業管理公司證券化仍在進行當中，發力布局非住宅領域的物管公司標的將會逐步增多。

本文采編：CY315