醫療綜合體即在一個建筑區域內既有醫療設施，也有社區、商業、養老、研究機構等。在整個綜合體的商業模式中，醫院成為一個人流的入口，在外圍則是布局包括餐飲、休閑、醫藥等的商業區域，并通過道路修建以及綠化設計，將醫療機構服務業態與商業區域合理的連接起來，搭建成一個社區，實現“醫院中的城市”這一效果。周圍的商業配套等又為醫院的患者提供便利、輕松的就醫環境，優秀的醫療配套服務，進而吸引更多的患者來此就醫。

    一、全球醫療綜合體發展現狀

    由于私立醫療目前尚不普及的國情，故中國大陸地區醫療綜合體發展尚處于起步嘗試階段，以非病診療保健、差異化的輕醫療、非醫保范疇醫療服務商為主。由于醫療業態在硬件上必須配置獨立的醫療排污系統，加之在衛生主管部門申辦醫療機構執業許可證有相當的難度，這兩者影響了醫療業態進駐購物中心的速度。加之購物中心租金往往比辦公樓裙房、街鋪更高，故目前非公辦醫院體系的醫療業態只有約兩成位于購物中心內。

    醫療綜合體的成立在近十幾年有加速建設的趨勢，時間分布上建設成立更加頻繁，但考慮到醫療綜合體投入相對較大、建設或改造周期相對較長等特點，全球醫療綜合體在相鄰年間分布相對均勻，其成立沒有非常明顯的趨勢。

    其中，美國New Handover Regional Medical Centere成立的時間最早(1967年)。縱向來看，2003年和2007年新成立的醫療商城相對多一些。此外，近年來隨著“醫療+商業中心”模式在亞洲地區的興起，新加坡、馬來西亞等地區醫療商城出現增長趨勢。

    對全球30家醫療綜合體的定位進行梳理，可以發現其各自的定位存在略微的差異，大致可以分為“醫療+商業綜合體”、“醫療+醫學研究”、“診所大樓”和“醫藥商城”四種。

    其中，有11家醫療綜合體的商業模式屬于“醫療+商業綜合體”，即商城中配備了一站式的醫療服務，以及購物、餐飲、娛樂、休閑療養等商業功能;此外占比較多的還有“診所大樓”模式，符合該分類標準的有15家商業綜合體，其中配備有不同類型的醫院，以及兒科、骨科、口腔、中醫、醫美整形等專科診所。

    而目前占比較少的商業模式為“醫療+醫學研究”(3家)以及醫藥商城(1家)。“醫療+醫學研究”的醫療綜合體除了開展臨床診療業務外，內部還有一些醫科大學、醫學實驗室以及醫學協會開展相關課題、進行深度研究。而Medical Mall Pharmacy是一家醫藥商城，聚集眾多優質的藥房。

全球醫療商城定位情況

數據來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2020-2026年中國醫療衛生行業市場競爭狀況及投資戰略咨詢報告》

    從商業模式角度來看，大部分的醫療商城盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。其中，亞洲地區(新加坡、馬來西亞、菲律賓)的醫療商城大部分是由房地產商、投資機構或信托公司組成，而美國大部分醫療商城則是由大醫院、醫生團體或政府投資建立的。

全球醫療商城商業模式

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    二、中國醫療綜合體發展現狀

    2017年，有29家地產商在醫療領域布局，其中包括萬達集團、恒大將康、萬科地產、中南建設、保利地產、綠地、華潤集團等。這些地產商跨界醫療主要選擇合作共建或合作自建的方式，涉及的形勢包括養老、社區醫療、高端醫療、健康小鎮、Medical Mall等，投資總額超過3351億元。

    全國各地的醫療綜合體涉足領域種類繁多，主要有健康大數據、現代服務業、獨立第三方醫藥商業、技術服務平臺、大健康產業集群、連鎖藥店、健康大數據等。其發起方和投資方也根據定位和稟賦的不同有所差異，除了以藥品為核心的醫療綜合體主要由藥企主導外，其他醫療綜合體涉及的投資方包括地產商、醫療機構、高校、零售機構、投資機構等，通過相互的賦能和資源整合達到最優解。另外，從盈利模式上來說，大部分的醫療綜合體盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。由此可見，這是一個重資產投資，偏向資源整合的行業，對于運營者的要求較高。

中國主要醫療綜合體情況

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    目前，齒科門診、產婦產后健康管理中心、體檢中心、中醫養生保健、醫療微整美容中心乃至寵物醫療中心是我國最為常見的醫療綜合體業態，其中齒科門診占比更是遙遙領先高居第一。

    三、中國醫療綜合體發展困境

    對比國外Medical Mall的發展路徑，國內至少還面臨以下4個問題：

    第一，雖然國內各大地產商紛紛涉足大健康領域，但是真正做醫療商業綜合體的卻很少。大多數是通過并購醫療行業里上中下游的企業，或是和外資醫療機構合作，共建高端醫院。

    第二，國內關于醫療機構審批牌照，各地管控均不同。由于醫療業態在硬件上必須配置獨立的醫療排污系統，加之在衛生主管部門申辦醫療機構執業許可證有相當的難度，這兩者影響了醫療業態進駐購物中心的速度。將診所、第三方檢測機構、醫藥研發等機構建設落地在類購物中心建筑主體內，審批環節困難重重。

    第三，進入Medical Mall的醫療服務機構，多是定位高端，也沒有接入醫保，門診費高于普通三甲醫院的門診費用。這樣相對高昂的價格定位，即便是在人流密集的商圈，能轉化為醫療綜合體內就醫的貢獻在可預見的短期內也相對有限。而購物中心租金往往比辦公樓裙房、街鋪更高，也增加了入駐于購物中心非公辦醫院體系的醫療業態的成本。同時，人們的就醫意識、就醫習慣的轉變是一個相對長期的過程。國內就醫群體對公立醫院、大型醫院的信任很難在短期內被小型、專科診所替代。

    第四，信息安全隱患問題。醫療綜合體要在一家Medical Mall中，通過中小型機構的集聚涵蓋現有醫療機構的大部分功能，并圍繞更大范圍的輔助醫療、醫療健康等內容提供服務，勢必涉及患者的個人信息在多個機構之間的交換、傳輸。相比于大型醫療機構，患者的個人信息安全存在更多的潛在隱患，這也需要醫療綜合體的運營者及早布局防范措施。

    從國外Medical Mall的發展歷程看，中國的Medical Mall還處于初期，雖然各地都展開了形式各異的新嘗試，但是能否星火燎原，還未可知。即使在資本熱捧、政策利好的條件下，依舊還有很長一段路要走。

    當然，隨著人們健康意識的提升，消費能力的升級，大家對于健康的需求開始倡導從“治已病”變為“治未病”，從“被動醫療”轉為“主動健康”。如果不將Medical Mall的職能放在治病救人等與醫院業務重度重合的醫療服務上，而是針對整個大健康體系下的消費醫療、醫養結合、健康管理等服務，理應會有一定的空間。

    另外，從全球范圍來看，大健康產業發展有十種主要模式，分別是健康產業集群(Medical Mall)、傳統藥業延伸、旅游合作、商業地產合作、政府合作、電子商務、醫養結合、社區綜合健康服務、醫療不動產、健康服務組織模式。與傳統的健康服務產業相比，大健康產業提供的不單是產品，而是健康生活的解決方案，進而創造更大的商機。如何找準Medical Mall的服務切入點，是非常重要的。