一、房地產園林綠化業構成及特征

    （1）房地產園林綠化的產生及定義

    廣義上講，園林綠化是指充分利用城市自然條件、地貌特點和基礎種植，將城市按國家標準規劃設計的各級、各類園林綠地用具有地方特色和特性的園林植物最大限度地覆蓋起來，并以一定的科學規律加以組織和聯系，使其構成有機的系統。

    園林綠化不僅是對城市中原有的自然環境部分的合理維護與提高，通過人工重建生態系統的系列措施和模擬自然的園林設計手段，園林綠化更是在城市這個人工環境中對自然環境的再創造，是對園林植被（花、草、樹木）這種能夠塑造自然空間的資源在城市人工環境中的合理再生、擴大積蓄和持續利用。

    地產景觀又稱為“房地產景觀”，主要是景觀生態和建筑相互作用組成的功能性系統，通過對區域性的研究，對周圍環境要素的整體布局，包括自然要素和人工要素，使得建筑（群）與自然環境產生呼應關系，使其使用更方便，更舒適，提高其整體的藝術價值。房地產園林通常指的是社區內部的環境營造，主要包括“軟景”和“硬景”的建設，其中，“軟景”包括喬木、灌木、地被、草花、草坪、竹類、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、種植土、堆坡造型，而“硬景”包括園區地面鋪裝、水體、擋墻、花池及樹池、欄桿及鐵藝門、木作、成品花盆花罐的布置。

    （2）房地產園林綠化概念不斷擴大

    由于國家住房制度改革而興起的房地產行業的蓬勃發展，為順應市場對居住環境品質不斷提出的更高要求，景觀設計作為一個專項設計，從建筑、規劃設計中慢慢分離出來，成為一個專門的獨立的設計行業。房地產園林在生態價值觀與生態美學引領下走向形式、功能與思想內涵的更高層次的統一。房地產園林在景觀設計領域正起著越來越重要的影響力。房地產園林風格一直處于不斷的發展演變之中，從剛開始的純西方式歐美風格，到后來的新古典主義、傳統中式風格，再到如今的現代中式風格。植物造景，也由原來追求豐富的植物種植層次和數量，變成如今簡潔疏朗、體現內涵和意境、突出種植形式和材料創新的造景形式。我國房地產園林的概念和范圍在不斷地擴大。

    （3）房地產園林綠化發展驅動因素

    近年來，我國城市化進程很快，城市人口迅猛增加城市作為國家和地區的政治、經濟、文化中心，在促進我國政治、經濟的發展和現代化建設中具有非常重要的作用但由于對城市環境保護不力和對城市園林綠化重視不夠，致使城市生態環境在這一進程過程中受到極大的破壞面對不斷惡化的生態環境，人們渴望自然，要求建設“生態城市”的呼聲越來越高。

    城市園林綠化是城市生態系統的一個子系統，它在保持整個城市的生態平衡方面起積極作用，是實現城市可持續發展戰略的重要生態措施，在城市建設中的重要性日益顯著。

    園林綠化在世界上被譽為“永遠的朝陽產業”，具有廣闊的發展前景。在國家政策扶持及行業企業積極參下，園林綠化行業發展迅速，行業市場需求總量增速較快。

    一個城市能否永續利用，環境的好壞是很重要的因素。園林綠化的數量和質量又是環境好壞的決定性因素。一個城市能擁有足夠的公園和綠地，并創造出優美的景觀，不僅能起到凈化美化環境的作用，而且能在一定程度上起到提高市民素質的作用，起到激發群眾熱愛家園、共建美好家園的作用。要想使城市永遠美麗、整潔，不僅要綠化，更要把城市園林綠化與可持續發展環境保護結合起來。改革開放給每個城市都帶來了園林建設的新成果。新型城鎮化使城市發生了革命性的變化，占城市土地1/3以上的綠地已成為目前最活躍、最受群眾歡迎的城市要素：行道綠化郁郁蔥蔥，作為城市綠色的裙衣，它占據了城市空間的主要視野，是城市重要的主旋律；具有城市名片之稱的城市綜合公園、廣場、河道綠地成為市民生活、工作之外在城市的第三空間和百姓休憩的歸宿；住宅綠化注重設計：居住區公園、小游園、組團綠地、樓間綠化和小區道路綠化構成居住區新型的綠地系統，為居民提供良好的環境，成為近年城市園林的新亮點；城市綠化隔離帶和綠廊、綠道、綠心不僅形成強勢的綠量，進一步完善著城市綠地系統；城市人居環境的提升大大增強了文化自信，人的氣質風貌在新園林中變得豪邁、自律，人的情感得到升華。城市園林環境改變了人，這種改變是潛移默化的又是革命性的。

    二、中國房地產園林綠化投資環境

    2018年國內園林綠化市場規模約5085.1億元，同比2017年的4867.7億元增長了4.47%，近幾年國內園林綠化市場規模情況如下圖所示：

2008-2018年中國園林綠化行業市場規模及增速情況

資料來源：智研咨詢整理

    在園林綠化細分市場來看，地產綠化是近些年發展最突出的領域，2018年中國地產園林工程市場規模2405.3億元，相比2017年增長了9.53%，2008-2018年中國地產園林工程規模復合增長率14.44%，高于市政園林工程規模增長率。

2008-2018年中國園林綠化細分行業規模情況

資料來源：智研咨詢整理

    地產園林投資主體為地產商，地產園林產值增速與房地產銷售密切相關，地產園林行業規模的擴大也越來越得益于人民對居住品質的提高、居住環境的重視，同時也受到國家政策的支持，《城市綠化條例》和《城市綠化規劃建設指標》中規定：新建居住區綠地占居住區總用地比例須達30%以上；此外，房地產開發商通過提高地產品質附加值來提高差異化競爭優勢，也促進了地產類園林行業的發展。

    近年來，我國房地產行業始終保持穩定增長的態勢。2013年～2018年，全國房地產開發投資規模從86013億元增長至120263.5億元，商品房銷售額從81428億元增長至149973億元，商品房銷售面積從130551萬平方米增長至171654萬平方米。同時，根據《城市綠化規劃建設指標的規定》中“新建居住區綠地占居住區總用地比率不低于30%”的要求，我國房地產行業的穩步發展將會是園林綠化領域市場增長的有力保障。

    根據智研咨詢發布的《2020-2026年中國房地產園林綠化行業市場競爭現狀及未來發展趨勢研究報告》數據顯示：地產項目配套景觀園林投資占地產總投資額度的1~4%，其中高層、小高層住宅投資比例為1~3%，別墅類和酒店的比例略高，達到2~4%。2018年，我國房地產開發投資達到120263.5億元。2007年以來按照地產園林占房產投資額比重的1.50%、2.00%、2.5%、3.0%、3.50%五個檔次測算，2018我國地產園林市場投資規模約1803.95-4209.22億元。

2007-2018年我國地產園林市場估算

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    2015年以來我國房地產開發投資規模增速回落明顯，預計2019-2025年間我國房地產開發投資增速維持在6.4%左右，按照地產園林占房產投資額比重的1.50%、2.00%、2.5%、3.0%、3.50%五個檔次測算。2025年我國地產領域的園林景觀市場規模在2782.28~6491.98億元之間。

2019-2025年我國地產園林市場前景預測

資料來源：智研咨詢整理

    三、消費升級刺激房地產園林綠化發展

    隨著中國城市化的快速發展，園林綠化行業進入了一個嶄新的階段。消費升級、國家城市規劃政策以及“花園城市”和“生態城市”的建設更刺激和加速了我國園林產業的發展，城市對園林景觀的需求不斷增長。隨著我國經濟的持續發展和城鎮化進程的逐步深化，我國園林綠化領域市場發展迅速。2011年～2018年，城鎮化率指標從51.27%上升至59.58%，逐年提高。2011～2017年，我國建成區面積從436.03萬公頃增至562.25萬公頃，同期，我國城市綠地面積從224.29萬公頃增至292.13萬公頃，年均增長率達4.46%；城市公園綠地面積從48.26萬公頃增至61.41萬公頃，城市公園綠地面積從48.26萬公頃增至68.84萬公頃。海綿城市、文化旅游景觀等城市建設的新理念使城市園林投資進入了剛性需求。

    隨著中國綠地面積的增加，園林維護市場將繼續增長和積累，從長遠來看，潛在的市場容量相當可觀。

    消費升級推動了旅游地產景觀建設的需要，隨著休閑度假和旅游房地產業的快速發展，它將極大地促進我國園林綠化專業的發展。這些前進目標和潛在市場為園林景觀行業提供了巨大的發展契機和無限商機，具備新特征、新特色、新特長、新特點的園林景觀產品的推廣應用前景廣闊。