一、回顧

    2019年1-5月累計銷售面積同比-1.6%，下降1.3pct；銷售金額累計同比+6.1%，回落2.0pct。其中，3月、4月商品房銷售金額與銷售面積增速均有所回暖，一方面體現出3-4月一二線“小陽春”帶來的市場回暖，另一方面也顯示三四線市場并未過分變差。419政治局會議重提“房住不炒”后預期趨穩，全年銷售面積預計仍為負增速。

2016-2019.5房地產開發投資完成額累計同比趨勢

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商品房銷售情況

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    一二線城市自2016年3月調控開始收緊，需求已被壓抑三年，在房貸利率走低，部分二線城市落戶門檻放寬的刺激下，購房需求今年開始集中釋放，一二線城市一季度銷售出現“小陽春”；2019年多個省市棚改目標腰斬，棚改貨幣化大幅收緊，三四線城市需求大幅走弱。

30 大中城市成交面積同比

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土地購置面積累計增速及單月增速

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單月百城土地成交結構

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    二、政策

    5月11日，國務院辦公廳對外發布了國務院2019年立法工作計劃，公布了明確的立法項目及負責起草的單位。明確的立法項目可分為三大類，共涉及59件立法項目。其中，立法工作計劃將契稅法草案列為擬提請審議的13件法律案之首。

2019年立法工作

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    契稅作為樓市調控的一項重要手段，發揮了有效作用，契稅暫行條例升級為契稅法，其對樓市的調控作用將會進一步增強，并規范地方的樓市調控行為，同時地方動用契稅調控樓市能起到遏制炒房的作用。

    5月5日，中共中央、國務院印發《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》明確指出，要建立集體經營性建設用地入市制度，加快完成農村集體建設用地使用權確權登記頒證，按照國家統一部署，在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市。

關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見

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    在當前城鎮建設用地指標緊張的大環境下，閑置宅基地有條件入市，不僅能進一步盤活和放大農村土地資源，還能緩解城鎮建設用地壓力，實現城鄉統籌協調融合發展；集體建設用地允許建成公共租賃住房等，將緩解住房供求矛盾，有效穩定市場預期。

    5月18日，住房和城鄉建設部繼4月19日對6個城市進行預警提示后，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預警提示。

    從整體上看，2019年來隨著各地因城施策以及人才引進政策的不斷落地，房地產市場出現明顯升溫。在此背景下，住建部在1個月內兩次發布預警提示，及時解決市場運行中出現的問題，切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處，確保房地產市場平穩健康發展。這也將有助于后續各地穩房價政策的出臺。

    1、 一城一策

    中共中央政治局會議上多次提及房地產市場平穩發展的長效機制，未來中期政策方向上會保持房住不炒的主基調，同時加速推進建立房地產市場平穩健康發展的長效機制，而在過程中將更加強化地方政府的責權，強調“一城一策、因城施策”，政策將在狹小空間微調，全年政策松動可能性很小。

土拍政策

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公積金政策

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樓市調控

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    當前多城市按照“一城一策”原則制定有針對性的樓市調控政策，有松有緊，不管方式、手段或力度如何，最終目的都是為了促進房地產市場平穩健康的發展。

    2、 人才政策

    2019年以來，諸多城市對樓市政策進行微調，可以看到，地方政府對于政策的調整嚴格貫徹了中央給定的“一城一策、因城施策”方向，并未出現完全放松或者收緊的趨勢，更多是才民據地方市場動態進行穩預期、控房價。策將保持穩定，在連續性、針對性方面會進一步強化，來實現穩房價、穩預期的目標。

人才政策

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    人才爭奪戰愈演愈烈，放寬落戶、購房、生活補貼成為重要手段，各地根據自身需求各有側重引進不同類型的人才，主要目的在于優化人才結構、提振地方經濟發展水平。

2019年1-6月部分城市的行政放松咖碼

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    不同于松緊不一的調控政策，各地人才引進政策則是無一例外在松綁，部分城市更是在原有基礎上二度放松人才政策。考慮到大量人才引進對于城市自身競爭力、產業升級均帶來明顯利好，我們相信未來更多城市將推出人才引進政策，人口向核心城市群聚集的趨勢也將得以延續，而大量人才的就業、落戶，將會帶動當地房地產市場良性發展。

    而在發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，不僅將部分政策進一步細化，同時在落戶政策、城市群發展等方面提出了與2018年版本的不同要求。

    (1)落戶政策在2018年重點任務基礎上進一步放松:為推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，下至中小城市，上至特大超大型城鎮，落戶政策都出現明顯放松，為不能落戶的常住人口，進一步提升居住證的便利性。

    (2)繼續強調城鎮群發展:除了原有的長三角、京津冀、大灣區三大核心城市群，將川渝城市群單獨成段，要求研究支持川渝城市群高質量發展的政策，培育形成新的重要成長極點;此外，對于城市群內部核心城市與中小城市的協調發展也花費了較多筆墨。

    (3)推動大中小城市協調發展。超大特大城市:要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散;大城市:要提高精細化管理水平，增強要素集聚、高端服務和科技創新能力，發揮規模效應和輻射帶動作用;中小城市:發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化;收縮型中小城市:要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

    隨著城市群相關政策的加速落地，三大核心城市群作為領頭羊、其余城市群加速發展的格局逐步清晰，未來不僅城市群中核，“城市的產業能級得到提升，人才、資金、資源等優勢將更為明顯;核心城市周邊的中小城市將受益于人才、產業的外溢影響，形成具有特色的支柱產業，未來發展前景巨大。

    三、行業前景

    2018年土地市場降溫跡象明顯，土地成交增速逐季度回落，而2019年一季度則呈現底部略有環暖的態勢。

    2019年一季度一方面房地產市場銷售回暖，另一方面資金較為寬松，房企拿地積極，土地成交溢價率也開始上行。

    2019年5月17日，銀保監會23號文開始收緊房地產非標融資，之后又傳出5家地產公司因為拿地王被暫停ABS與債券發行的傳聞，6月13日，郭樹清在陸家嘴論壇上提到房地產行業過度融資會擠占其它行業信貸資源。在融資遭遇收緊的背景下，下半年土地市場大概率下行。

百城土地出讓金及累計同比

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    2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降6BP，首套平均利率連降半年，目前已經降至2018年以來最低水平；二套房貸款平均利率為5.74%，較上月回落8BP。和首套房貸利率一樣，二套房貸款平均利率也為2018年至今最低水平，比2018年1月低了2個BP，比2017年12月高1BP。然而6月13日郭樹清在陸家嘴論壇上特別提到“住戶部門杠桿率”，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，之后6月15日傳出人民銀行成都分行發出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率重新開始上調的消息。

房地產信托年收益率趨勢

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    由于市場的火爆和三四線的崛起，以及行業集中度的快速提升，諸多房企經歷了規模的快速提升，很多中型房企也在努力沖銷售規模和排名。在行業市場規模快速擴張、房價上漲的整體牛市階段，采用高周轉努力做大市場份額的確是行之有效的方法。然而當市場步入平穩發展期之后，利潤率將逐漸取代銷售規模成為投資者更關注的指標。在這種情況下，擁有優質土地資源或者低價獲取土地能力、較高經營管理以及成本管控能力，能夠做出優質而精細化產品的房地產企業，即便銷售規模未能名列前茅，然而由于凈利潤方面的優勢，也能夠得到資本市場的青睞。

    受到三四線城市的火爆行情的吸引，一線房企紛紛下沉布局，依靠其本身強大的運營周轉能力和品牌優勢，降維打擊般搶占了大批三四線城市當地小型房企的市場份額，這是之前行業集中度提升的最主要邏輯。未來，雖然一線房企仍將在融資端、拿地端、銷售端繼續享有較大優勢，但由于三四線市場的逐步降溫，一線房企大幅蠶食小型房企市場份額的大前提也將逐漸消失，雖然房企間的競爭、并購拿地仍將長時間存在，行業集中度的提升也仍將是長期的趨勢，但由于競爭的逐漸白熱化，這一趨勢的速度無疑將在2019年明顯放緩。

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場前景分析及發展趨勢預測報告》