1、一季末銷售出現回暖，全年維持高水平預期高

    2019年1-4月全國商品房銷售面積合計4.2億平方米，其中住宅銷售面積3.67億平方米，同比分別下降0.3%和上升0.4%。2019年以來商品房銷售面積同比增速持續負增長，為近三年半最差水平，但3月末開始銷售面積降幅較2月末明顯收窄，4月末商品住宅銷售面積同比增幅有跌轉升，樓市回暖跡象明顯。1-4月全國商品房銷售額合計3.9萬億，商品住宅銷售額合計3.38萬億，同比則分別上升8.1%和上升10.6%，銷售漲幅也跌至近三年半的低位，但從3月末開始漲幅探底回升明顯，4月份趨勢延續。整體看，全國商品房銷售3月末開始探底回升，4月份上升趨勢延續，樓市回暖持續。預計穩經濟背景下，樓市政策延續因城施策，19年全年樓市銷售將保持相對平穩，銷售絕對值仍將維持在歷史高水平。

全國商品房累計銷售面積

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場前景分析及發展趨勢預測報告》

全國商品房累計銷售額

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    2、行業集中度加速提升

    從近幾年行業經營情況觀察，一二線龍頭房企整體成長性更為理想，主要源于其銷售增速明顯高于行業整體銷售增速，市場占有率進一步加速上升。近幾年行業持續處于樓市政策調控之下，一二線龍頭房企由于其規模效應，加上本身更為優秀的經營管理能力，在融資渠道、獲得資金及成本上面更具優勢，因此更能抓住機會加大市場份額的提升。行業集中度加速提升，強者愈強突出。

房企代表銷售增速與全行業對比

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房企代表市場占有率變化

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    3、房價漲幅回升帶來調控加碼可能性增加

    房價走勢方面，4月百城住宅價格環比上升0.28%，同比上升4.27%。其中4月房價環比上升城市69個，較3月末增加7個；2個城市房價持平；29個城市房價出現環比下降；房價上漲城市個數進一步上升。

    70大中城市新建商品住宅價格指數觀測，4月份新建商品住宅價格指數同比上升11.4%，漲幅較3月末上升0.1個百分點；漲幅延續上升態勢。環比方面，4月70大中城市新建商品住宅價格指數環比上升0.6%，環比漲幅與3月末持平。整體看，4月份房價同環比漲幅均較年初上升，同比漲幅更達到近兩年高位。

    細分看，4月份一二三線城市新建商品住宅價格同比漲幅也均較年初進一步擴大。一線城市新建商品住宅價格4月末同比上升4.7%，漲幅較3月末擴大0.5個百分點；二線城市整體漲幅為12.3%；三線城市漲幅為11.3%；漲幅達到兩位數。環比方面，4月份一線城市房價環比上升0.6%，房價漲幅較3月末上升0.4個百分點；二線城市房價環比上升0.8%，漲幅也較3月末上升0.2個百分點；三線城市環比上漲0.5%，較3月末漲幅下降0.2個百分點。整體看，在流動性充裕及地方政策微調持續背景下，一二線城市房價同環比漲幅均持續回升，三線城市房價同環比漲幅較3月末小幅回落，但仍維持較高漲幅水平，樓市回暖得以體現。后續房價走勢需持續觀察，但如若房價持續增長較快，帶來調控加碼預期將提升。

百城房價環比上漲城市個數變化

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70大中城市房價同環比變化

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一二三線城市房價同環比變化

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    4、行業庫存處于低位新開工增速提升

    從行業庫存水平來看，截至4月末，全國商品房待售面積為5.13億平米，其中商品住宅待售面積為2.43億平米，同比分別下降9.4%和下降14.7%，降幅較上年末有所收窄，但降幅絕對值仍較高。經歷過去幾年房地產銷售大年，行業整體庫存去化理想可售下降明顯，整體待售面積相對當前單月銷售水平來測算，去化周期短。

行業庫存變化情況

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    新開工數據方面，前4月房屋累計新開工面積5.8億平方米，其中住宅累計新開工面積為4.3億平方米，較去年同期則分別上升13.1%和上升13.8%，新開工量同比漲幅在年初下降后，3月份開始出現明顯回升，4月漲幅也回升到較高位置。

    整體看，行業整體庫存處于低位，去化周期短；同時銷售出現持續的回暖跡象，因此新開工增速提升，行業整體景氣度理想，風險可控。

房屋累計新開工面積同比變化

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    5、開發投資增速理想穩經濟作用突出

    2019年前4月，全國房地產開發投資完成額累計達3.42萬億元，累計同比增速為11.9%，開發投資增速較2018年年末上升2.4個百分點，也較3月末進一步上升0.1個百分點，達到近4年半以來增速最高水平。全國住宅開發投資完成額則為2.49萬億元，累計同比增幅為16.8%，增幅也較上年末大幅上升3.4個百分點，為2014年初以來最高水平。

    2019年一季度開發投資增速大幅回升，4月增速進一步提升，超出預期。今年前4個月全國房屋施工面積累計72.2億平米，其中住宅施工面積累計50.1億平米，累計同比分別上升8.8%和上升10.4%，累計施工面積同比增幅也延續上升趨勢。房地產開發投資增速明顯高于固定資產投資增速、基建投資增速。

    房地產行業具備整體體量巨大，能帶動上下游眾多產業，拉動經濟增長直接及間接作用明顯；對比當前部分行業銷售及生產數據不振，房地產行業景氣度相對理想，其穩經濟作用更為突出。

房地產開發投資累計完成額

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房屋累計施工面積同比變化

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