2018-2019年3月中國個人住房貸款平均利率走勢分析及銀行首付比例情況分析[圖]

房地產李玲玲 2019-07-11 05:19 來源：智研咨詢

長短期國債收益率的利差自2018年至今年持續擴大，可見市場去杠桿-穩杠桿成效顯著。我國經濟目前處于U型底部回升階段，進入2019以來宏觀調控繼續逆周期調節，而“去杠桿-穩杠桿”目標初步完成后，貨幣供應從收緊轉為適度寬松。整體來說，目前經濟基本面持穩，市場資金面中性向松，以“穩健的貨幣政策要松緊適度”為導向，從2018年的“寬貨幣緊信用”逐步轉入“寬貨幣寬信用”。當然為防范經濟擴張期的未知風險，銀行貸款融資仍持相對理性謹慎態度，傾向差別化發放。雖然房地產市場調控周期持續延長，但在當下市場去庫存弱化，新一輪地產補庫存周期開始，土地供給回暖下，也將利好地產投資金融信貸流動性。

按揭利率自2014年以來持續下行后，2017年下半年開始上揚，至2019年初以來隨著信貸松動呈回落趨勢，拐點或已出現。2019年3月個人住房貸款加權平均利率為5.68，較2018年末回落7bp；其中全國首套房平均按揭利率5.56%，連續4個月下行，而且較2018年10月的最高點下降15bp。此外，2019年1-4月共計有138家銀行下調了房貸利率。由按揭利率的穩健下調可見，在今年年初確立的穩健寬松的貨幣政策下，寬貨幣逐漸向寬信用傳到，按揭貸款作為銀行偏好優質資產自然也吸引了部分資金的流入。同時房貸利率的松動也與2019年3月“小陽春”以來的銷售回暖相輔相成，我們預計拐點或已出現，2019年下半年按揭利率繼續穩步下行趨勢的可能性較大，或將進一步改善疲軟的供需市場。

2019年以來按揭利率持續改善/季%

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國債收益率差值擴大%

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全國首套房貸利率已連續4個月下行%

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各能級城市房貸利率變化%

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分城市能級來看，一線城市房貸利率小幅回調，大部分熱點二線城市房貸利率處于持續下調區間。2019年3月共有29個城市的首套房貸利率下降。其中廈門降幅最大，同比下降了46個BP至基準水平(4.90%)，超越上海成為全國首套房平均利率最低的城市;其次是福州和天津，下調幅度也超過了30個BP。4月以來，深圳、廣州、杭州、南京、寧波、鄭州6個城市連續下調房貸利率。總體而言，大部分人口凈流入增加、剛需購房壓力較大的熱點一二線城市，進入今年以來都進行了不同程度的首套房貸利率下調。此舉符合央行一再強調的商業銀行要落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求的導向，是正常理性的回歸。

個人住房貸款余額及增速億元%

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個人住房貸款余額占比金融機構各項貸款%

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此外，從住房貸款余額增速來看，受信貸收緊影響2017年整體呈下滑趨勢，至2018年末開始企穩，整體流動性仍在。2017年、2018年新增個人住房貸款余額均為39,000億元億元嗎，2018年貸款余額增速為17.8%，較2017年下滑3.6pct，較2016年末最高點則大幅下滑20.3pct。截至2019Q1，貸款余額累計269,700億元，增速持穩在17.5%。而從占比上來看，個人住房貸款余額占比各項貸款余額則持續提升中，從2013年左右的12%增至2019Q1的19%。雖然自2016年以來大體上呈現下滑趨勢，但18年下半年以來按揭貸款增速降幅在逐步收窄，再加上今年政策上傾向“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”，后續首套按揭政策或有改善機會。如近期銀保監會近期關于去杠桿的提法從“居民家庭的杠桿率需要降低”轉變成了“有效控制居民部門杠桿率過快上升趨勢”，充分說明按揭政策收緊的同時由于剛需仍在，房地產有正常發展的需要，關于購房端的資金流整體還是較為樂觀。

1.首套房信貸

2019年2月份，融360監測的35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為5.63%，相當于基準利率（4.90%）的1.149倍，環比上月下降3bp，降幅擴大1個bp，首套房貸利率自18年12月以來連續三月下降。分線來看，一線城市首套房利率繼續下跌4bp，降幅較上月擴大3bp，北京利率環比持平，上海、廣州和深圳利率環比下滑。二線城市首套房平均利率較上月下跌1bp。從具體的利率分布來看，2月在全國533家銀行中503家銀行執行基準利率及以上（占比94.37%），較19年1月增加3家，其中執行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比28%、29%、22%，為市場主流，而執行20%以上的占比9%。此外，提供優惠利率的銀行仍為上海的10家（占比1.88%），與上月持平。

從按揭貸利率變動的情況來看，在融360監測的533家銀行中，本月共有2家銀行上調首套房按揭貸利率，占比0.38%，較上月下降2.63個百分點，483家銀行利率水平與上月持平，占比90.62%。

35重點城市首套房貸款平均利率和平均折扣

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35重點城市月度房貸利率上漲幅度

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533家銀行首套房利率分布

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533家銀行首套房利率變化情況

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具體來看各城市的利率水平，本月所有樣本城市的首套房利率均高于5%，其中樣本城市中首套房貸利率最低為上海5.06%（相當于基準利率的1.033倍），最高為武漢6.16%（相當于基準利率的1.257倍）。四大一線城市中，北京利率環比持平，上海、廣州、深圳利率環比分別下降3bp、3bp、11bp。而在融360監測的重點二線城市中，南京、杭州、合肥、鄭州、南寧、寧波均出現不同程度的下滑。

1、2月一線城市首套房利率情況

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1、2月二線城市首套房利率情況

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整體來看，2月份35重點城市首套按揭貸利率連續三月下降，二套按揭貸利率繼續回落，按揭貸方面流動性繼續邊際改善。央行有關部門負責人在評論2月金融統計數據時表示，下一階段人民銀行將繼續實施穩健的貨幣政策，加強逆周期調節，把握好調控的度，保持流動性合理充裕，促進貨幣信貸和社會融資規模合理增長。目前無論是按揭貸利率還是房企融資成本都將邊際向下，當前資金環境維持改善。

重點城市2月份首套房貸利率

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2月份全國十大首套房貸利率最低城市

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在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監測的全國533家銀行中，有22家執行2成首付比例，占比4.13%；執行3成首付比例的有430家，占比80.68%；58家銀行執行3.5成首付比例，占比10.88%；3家銀行執行4成首付比例，占比0.56%，3成首付比例占比較上月增加3.19個百分點，而4成首付比例占比較上月減少2.81個百分點。

533家銀行首套房首付比例占比分布情況

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全國533家銀行停貸比例

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2.二套房信貸

2019年2月份，融360監測的35個重點城市二套房平均貸款利率為5.99%，折合為1.222倍基準利率，在上月回落2bp以后繼續下降3bp，是16年以來單月降幅最大的一個月，與去年同期的5.79%相比，上升20bp。從具體的二套房貸利率分布來看，融360監測的533家銀行中，執行基準上浮20%為市場主流，其中執行20%利率的銀行有234家（占比44%），較上月增加20家，而執行上浮20%以上的銀行有196家（占比37%），較上月減少24家。此外，執行基準利率上浮10%的銀行有33家，環比上月增加1家；執行基準利率上浮15%的銀行有44家，環比上月增加5家。

35重點城市二套房貸款平均利率走勢

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2月35重點城市二套房貸利率分布

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首付比例方面，在融360監測的533家銀行中，2月份，明確執行二套房首付4成及以下的有176家銀行（占比33.02%），較上月下降1.31個百分點。首付5成、6成、7成及8成的銀行數量分別為98家、96家、61家和31家。

從具體城市來看，較多城市提高了首付比例。在融360監測的35個重點城市中，2個城市主流首付比例為3成，占比5.71%（上月為7個城市，占比20%），17個城市主流首付比例為4成，占比48.57%（上月為13個城市，占比37.14%），昆明主流首付比例為4.5成，而執行5成首付的有上海、合肥、武漢和沈陽（上月為3個城市，無沈陽），北京、廈門、杭州、天津、鄭州、無錫和寧波等則執行6成主流首付，同時廣州、深圳依舊集中于7成首付，南京、蘇州則執行8成首付，首付要求在所有城市中最為嚴格。

35重點城市二套房主流首付比例一覽