一、物流地產的定義

    物流地產是企業經營專業現代化物流設施的載體。物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需的專業現代化物流設施。

    現代物流地產以物流園區為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業、物流企業、零售企業等供應鏈環節上的客戶建立合作關系，提供包括園區租賃、園區運營、配送服務等在內的增值服務。物流地產主要經營環節包括選址拿地、開發建設、運營管理以及基金運作等。

    由于我國物流地產行業發展周期短，行業增速快，導致市場存在較為嚴重的結構錯層。現代物流倉儲設施與傳統物流倉儲設施并存，高標倉庫極度緊缺，而簡易倉庫數量龐大但空置率居高不下。

現代倉庫與非現代倉庫對比

資料來源：智研咨詢整理

    二、支持政策持續加碼，提升物流地產熱度

    2018年12月，國家發改委與交通運輸部發布《國家物流樞紐布局和建設規劃》，將建設共212個國家物流樞紐。由于現有物流設施缺少系統性規劃，各地產企業都采用自主開發建設的方式，分布散亂不均。此次物流樞紐的建設規劃，有效地整合物流資源完善物流設施網絡，提高整體運行效率。未來通過建設多個輻射能力強、運作水平高、連接緊密的國家物流樞紐，提高區域內、區域與區域之間互相協作的效率，推動組織化運營。

我國物流地產相關政策統計

資料來源：智研咨詢整理

    三、國內物流市場規模龐大，效率偏低未來尚有成長空間

    2010-2018年期間，全國社會物流總費用從7.1萬億元上升到13.3萬億元，年復合增長率為8.16%，體現出我國物流行業在需求旺盛的情況下，物流總費用規模也不斷擴大。物流效率總體有所提升，但是較發達國家的物流效率水平相比，還存在較大改進空間。

2010-2018全國社會物流總費用走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    2018年全國物流運輸費用6.9萬億元，增長4.5%，增速比2017年同期下降4.3個百分點，運輸費用與GDP的比率為7.7%，比2017年同期下降0.3個百分點。

2011-2018年全國物流運輸費用走勢圖

資料來源：公開資料整理

    2018年全國物流保管費用4.6萬億元，增長17.95%，增速比2017年同期提高7.1個百分點，保管費用與GDP的比率為5.1%，比2017年同期提高0.4個百分點。

2011-2018年全國物流保管費用走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯合會、智研咨詢整理

    2017年我國物流保管費用3.9萬億元，同比增速5.41%，為近幾年增速最高。

    2018年全國物流管理費用1.8萬億元，增長12.5%，增速比2017年同期提高5.1個百分點，管理費用與GDP的比率為2%，比2017年同期提高0.1個百分點。

2011-2018年全國物流管理費用走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯合會、智研咨詢整理

    2018年全國社會物流總額283.1萬億元，同比增長11.99%。

2014-2018年全國社會物流總額統計

資料來源：中國物流與采購聯合會、智研咨詢整理

    2018年國內工業品物流總額依舊保持絕對領先優勢，2018年工業品物流總額占比高達90.71%，其次是進口貨物占比4.98%，單位與居民物品占比2.47%，再生資源物流占比0.46%。

2018年全國社會物流結構占比情況

資料來源：中國物流與采購聯合會、智研咨詢整理

    目前，我國物流行業市場規模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。2017年，我國物流成本占GDP比重達到14.5%，遠高于歐美國家10%以下的水平。其中，受益近年來中國物流地產建設大量開展，2017年中國物流費用中倉儲（保管）費用占GDP比重為4.7%，較2009年下降1.3個百分點；但橫向對比看，美、日兩國倉儲費用占GDP比重分別僅為2.2%與3.0%左右，中國倉儲費用占比下降仍有空間。

    四、多方發展拉動物流地產需求規模

    目前，高端現代倉儲的需求方主要集中在零售商、第三方物流和高端制造領域。其中零售商包括快消品、電商以及零售與快餐行業，高端制造主要由汽車、電子、機械制造以及醫藥、醫療器械制造構成。不同需求方對于倉儲投入的考慮不盡相同，但目前多數仍采取輕資產模式，以租賃為主。

    （1）傳統零售消費穩定增長

    傳統零售行業始終是對現代物流倉儲設施需求占比較高的領域。伴隨著消費升級和新零售概念的興起，消費品類多樣、品質提升，人、貨、場等商業要素原有的次序被打亂，供應鏈得到重構，線上線下渠道融合打破了原有的分銷體系，在縮短物流時間的同時更加強調提前備貨和倉儲功能，尤其是分鐘級的即時配送推動前置倉的廣泛應用。與此同時，伴隨生鮮產品、跨境商品等細分消費市場持續火熱，保稅倉庫、冷庫設施等倉儲需求迅速增加。作為提升上游供應商和為下游消費者體驗的重要一環，物流基礎設施能力日益受到重視。

    2018年中國連鎖百強門店總數13.8萬個，同比增長16.0%。去除便利店門店因素（含蘇寧小店），百強門店增速為9.1%，與2017年持平。

2011-2018年中國連鎖百強門店總數

資料來源：中國連鎖經營協會

    2018年，百強企業平均人效198萬元，比2017年提高了3.0%。百強平均毛利率由2017年的17.9%提高到18.3%，中位數18.1%，與2017年持平。

2010-2018年中國連鎖百強銷售規模統計

資料來源：中國連鎖經營協會

    2017年全國冷鏈物流市場需求約4700億元，同比增長9.76%；2018年行業市場規模達到5175億元，同比增長超過10%，主要是由于農產品領域的需求推動。

2014-2018年中國冷鏈物流行業市場規模情況

資料來源：智研咨詢整理

    （2）電商消費創造新活力

    受益計算機技術與信息技術普及，過去十年來我國電商行業實現飛速發展。從產業規模來看，電子商務交易額快速增長，網絡零售額連續六年穩居世界第一。

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國物流地產行業市場現狀分析及投資前景預測報告》數據顯示：2013年至2017年間，我國電子商務交易額從10.40萬億增長到29.16萬億，年均復合增長率為29.4%。國家統計局電子商務交易平臺調查顯示，2018年全國電子商務交易額為31.63萬億元，比2017年增長8.5%。

2013-2018年中國電子商務交易規模

資料來源：國家統計局、CNNIC

    （3）快遞業務放量引領第三方物流發展

    受電商快速發展推動，近年來國內快遞業務量保持高速增長，2017年規模以上快遞企業收入與業務量同比分別增長22%和27%。受此推動，快遞企業管理倉庫面積（多為租賃）快速增長，為物流地產需求提供重要支撐。

2013-2018年中國快遞業務收入統計

資料來源：國家郵政局

    （4）高端制造業增長平穩，產業升級帶來新機遇

    近年隨著我國科學技術水平的不斷進步，我國制造業逐步向產業價值鏈的中高端邁進，2018年我國裝備制造業、高技術產業增加值同比分別增長8.1%和11.7%，增速較工業增加值增速分別高出1.9個百分點和5.5個百分點。

2014-2018年全國工業品物流總額走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯合會、智研咨詢整理

    受產業升級因素影響，我國工業品物流結構不斷優化，高新技術和裝備制造業等新興動力在增強，物流需求同比增速顯著高于工業品物流總額同比增速，其中：2018年交通運輸制造業、電器機械制造和電子通信技術制造物流需求分別增長13.8%、10.1%和10.5%，較工業品物流總額增速（9.5%）分別高出4.3個百分點、0.6個百分點和1.0個百分點。高新技術產業與裝備制造業的發展為物流地產的成長提供充足動力。

    總體來看，我國物流地產行業供給結構性問題較為突出，大量低端倉庫長期閑置與高端倉儲供不應求的局面長期存在。一方面，雖然我國已存在大量的工礦倉儲用地與倉庫面積，但多數仍是低端的簡易倉庫，在選址、建設標準和管理運營上與現代高端倉儲設施存在明顯差距。

    2017年，供應國有建設用地60.31萬公頃（904萬畝），同比增長13.5%。其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%；基礎設施及其他用地36.52萬公頃，同比增長22.4%。

2013-2017年全國工礦倉儲用地規模

資料來源：自然資源部

    另一方面，與其他國家對比來看，雖然我國物流地產存量（約9.55億平米）已處于領先地位，但是優質物流設施占存量物流設施比重仍較低（約5%）。伴隨近年來電商以及高端制造業的發展，國內對優質物流設施的需求不斷提升，優質物流設施的供給缺口不斷擴大，未來高標倉儲設施市場空間廣闊。

2018年全球主要國家物流地產結構統計

資料來源：智研咨詢整理

    伴隨物流地產需求的持續釋放以及物流地產行業支持政策的不斷加碼，物流地產行業有望加速發展。展望未來，土地資源獲取能力、運營能力和資金成本將成為物流地產企業做大做強的關鍵點所在。資金實力較強、運營服務水平較高的物流地產開發商有望脫穎而出。