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智研精品報告

2018年下半年房地產市場逐步觸底及房地產發展趨勢分析[圖]

房地產王密 2019-06-24 05:43 來源：智研咨詢

一、房地產綜合

歷史上我國的房地產周期大約是3年，整體表現為1年上升、2年下降的節奏。但是2015年的房地產周期有所不同，主要是受到棚改貨幣化和房地產去庫存雙重影響下的政策性周期波動，三四線城市住宅地產的肥尾現象明顯，因此上一輪周期的下行時間長出了一年，體現為1年上升、3年下降的特點。從房地產行業綜合指數來看，2019年2月房地產綜合指數出現見底特征，雖然此次不及歷史上2011年和2014年調整的充分，但已經出現了快速上行，推動指數

上行的主要是土地和資金。

從2019年至今房地產綜合指數的表現來看，資金指數和土地指數的反彈幅度最為顯著，這與2013年的房地產周期更加類似，傾向于認為此次房地產綜合指數的反彈是一次需求端主導的市場化周期的表現。如果借鑒2013年房地產周期的表現，那么本輪周期可能體現為：上行周期1年，約至2020年初，下行周期2年，約至2021年底，在下行周期中，銷售指數率先回落，隨后的是資金指標，但調整幅度最深的土地指標，開發指數整體仍可處于相對偏高的水平，波動最小。

2018.6-2019.4房地產綜合指數

數據來源：公開資料整理

2019年4月房地產綜合指數

數據來源：公開資料整理

2018年受到金融去杠桿政策的影響，M2同比增速創出歷史新低，M1同比增速也持續下行，2019年貨幣政策邊際有所調整，社融存量同比增速和人民幣貸款存量同比增速都較2018年有所反彈。在貨幣政策的帶動下，實體經濟流動性明顯好轉，房地產行業資金面也出現了顯著好轉。土地方面內部各指標之間一定程度上有所分化，但供地發生了顯著改善，這或表明地方政府的房地產政策已經有所調整。

2019年2月以來，銷售指數也處于持續上行趨勢，從構成來看，銷售指數的上行主要受到房價同比上升和銷售額同比增速回升的影響。在需求推動的房地產周期之下，銷售指數的波動將是對需求最直觀的反映。如果銷售增速出現回落，可能直接影響房地產開發商拿地的行為，進而影響開工和固定資產投資。

四項指數構成走勢

數據來源：公開資料整理

二、住宅市場

房地產市場的回暖，很大程度上是由于住宅房地產市場回暖：截至2019年4月，住宅地產在房地產市場中的占比明顯上升，這種變化體現在住宅房地產的購地面積占比、施工面積占比、以及投資額占比等各個方面。考慮到住宅在房地產行業中的占比超過七成且還在持續上升，因此住宅地產發生的變化將對整個房地產行業的周期產生重大影響。

從住宅房地產綜合指數來看，同樣是2019年2月觸底，此后連續兩個月明顯上升。從構成來看，住宅地產指數的上升，明顯受到土地因素的影響。綜合來看，住宅地產的土地指數整體上升趨勢明顯，包括供地面積、購地金額、樓面地價、成交土地溢價率等，僅購地面積的變化略滯后，但趨勢也是上升的。
住宅地產的銷售指數自2017年10月觸底之后持續震蕩上行，從構成來看最顯著的是待售面積累計同比自2018年之后增速見底回升，意味著住宅房地產去庫存出現了拐點。2018年四季度至今，變化最顯著的是一手房價格指數和二手房價格指數同比都出現明顯的上行。

為銷售指數或將是房地產行業綜合指數的先導，而銷售指數中，我們密切關注銷售面積的變化和價格的變化。

2018.6-2019.4住宅地產指數走勢

數據來源：公開資料整理

三、商業地產

商業地產土地指數自2017年6月達到頂峰之后一直處于下行趨勢當中，但2019年4月，在供地面積、樓面地價同比和成交土地溢價率方面發生了明顯的反彈。整體來看，目前尚且難說商業地產出現了趨勢性拐點，只能說出現了積極的變化，這種變化主要體現在供地面積同比快速上升方面，以及成交土地溢價率較2018年出現了上升趨勢。

辦公樓開發指數在2018年6月到達底部之后，雖然出現了明顯的上升，但目前仍整體偏弱。分細項來看，當前表現最好的細分指標是新開工面積同比增速自2018年8月以來持續震蕩上行，在新開工的帶動下，施工面積和實際投資額同比增速也有所回升。

相較之下，商業營業地產開發指數則尚未見到好轉跡象，且新開工面積自2018年同比小幅上升之后，再次轉為下行。

2019年4月商業地產土地指數