2019年中國房地產行業投資前景分析：預計2019年開發投資增速為4-5%[圖]

房地產李玲玲 2019-04-08 06:11 來源：智研咨詢

一、調控政策基調不變，地方調整更靈活

1、貨幣政策松緊適度，保持流動性合理充裕

2018年初，中央多次強調防范金融風險，貨幣政策保持穩健中性。3月份的兩會提出將防范金融風險作為今后三年三大攻堅戰之一。同時在貨幣政策方面，提出貨幣政策穩健保持中性，要松緊適度，管好貨幣供給總閘門，控制信貸增量。4月份的中央政治局會議再次提出保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。隨著國內外經濟形勢的變化，金融政策基調在年中開始有所調整。6月底的央行貨幣政策委員會二季度例會分提出穩健的貨幣政策保持中性，要松緊適度，管好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕，引導貨幣信貸及社會融資規模合理增長。在此次會議關于貨幣政策的措辭中，新增“松緊適度”，流動性由“合理穩定”轉變為“合理充裕”。

2018年下半年，經濟環境趨于復雜致使國內金融政策基調進一步做出調整。10月15日，央行下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。當月，《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法（征求意見稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、繼續教育、大病醫療、贍養老人、住房租金、首套房貸款將按照不同標準享受個稅應繳稅額專項扣除。貨幣政策的調整為2018年以來資金面持續緊張的房地產行業帶來邊際改善的預期，同時租金和首套房貸的個稅減免政策也為剛需市場帶來了一定程度的刺激。

進入年底，金融政策方面在做好服務實體經濟、為企業減稅降負的同時，繼續強調了對房地產業的規范，減持不搞“大水漫灌”式強刺激。央行在11月的《中國金融穩定報告（2018）》中，強調保持房地產金融政策的連續性和穩定性，防范房地產領域不當和過度融資，同時點名上海、浙江、廣東、福建、重慶等5省市住戶部門債務風險相對較高。12月的中央經濟工作會議為之后的金融財稅政策方向做出定調，提出宏觀政策要強化逆周期調節，適時預調微調，實施更大規模的減稅降費，穩健的貨幣政策要松緊適度，保持流動性合理充裕。同時，本次會議在房地產方面也強調了堅持“房住不炒”、“因城施策”的基調不變。

與年初相比，中央關于流動性的措辭由保持流動性“合理穩定”轉為“合理充裕”，并且伴隨著降準以及銀行間市場利率的持續走低。展望2019年，前期貨幣政策收緊的滯后影響以及貿易戰的沖擊對穩增長造成的壓力較大，預計去杠桿節奏及力度將有所放緩，房企融資難度有望隨著流動性改善而有所減輕。

按揭利率方面，截至10月底，多個熱點一、二線城市，如北京、廣州、杭州、武漢、南京等房貸按揭利率出現了松動：杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數銀行上浮20%。，之前首套房整體維持在15%~20%；北京首套利率普遍執行基準上浮10%，個別股份行首套按揭利率由上浮20%下調至上浮15%；廣州早在七月底就有多家銀行下調首套房貸利率；武漢首套房、二套房貸款平均利率環比均下降；南京首套房貸利率平均值環比下降0.84%。此外，上海、深圳首套房貸款平均利率雖然與9月份持平，但放款速度都有所加快。

2018年11月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，與10月份持平，結束了連續22個月的上漲。隨著年底中央經濟工作會議定調“保持流動性合理充裕”，且按揭貸款利率已處于高位，需求也隨著市場降溫而逐步減少，預計2019年一季度首套房貸平均利率將出現回落。

首套房貸款平均利率結束上漲

數據來源：公開資料整理

2、中央堅持房住不炒定位，加快構建長效機制

進入2018年，房地產調控延續“房住不炒”的基調不變。中央多次明確堅持房地產調控不放松，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制；地方繼續實行因城施策、差別化調控，因地制宜推進棚改貨幣化安置，夯實地方城市政府主體責任。2018年3月，兩會政府工作報告提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。具體來看，在剛需以及租賃住房方面，提出支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。棚改方面，明確了2018年新開工580萬套的目標，肯定了棚改貨幣化對去庫存、促進供求平衡的貢獻。備受關注的房地產稅方面，提到了健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。年初的兩會定調了2018年房地產調控將繼續圍繞“房住不炒”和“長效機制”進行。在“房住不炒”的貫徹上，5月份住建部《住房和城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出重申堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松。上半年，部分地區樓市由于調控較寬松，加上多個人才引進政策變相放松限購，房價上漲較快。對此，7月份的中央政治局會議作出“下決心解決好房地產市場問題”、“堅決遏制房價上漲”的強硬表態。住建部在五一前后約談了12個房價上漲較快的二線城市，隨即多數城市作出回應，出臺了新的限購、限售政策。由此可見，中央對樓市調控的態度依然堅決，并未有放松跡象。

長效機制構建方面，關于租賃及保障性住房的供給，住建部提出在3-5年內熱點城市租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上的目標。銀保監會在6月份發布的《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》中，提出支持符合條件的保險公司參與長租市場建設。

作為構建長效機制過程中不可或缺的基礎性制度改革之一，房地產稅制改革在2018年多次被提及。其中，3月5日兩會政府工作報告中明確提出，健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產稅法被列入預備審議項目。9月7日的全國人大常委會立法工作會議上，房地產稅被列入五年立法規劃之中。

2018年7月，住建部表示要因地制宜推進棚改貨幣化安置，打破了市場關于棚改貨幣化要一刀切廢止的傳聞。對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。8月份，長春市宣布新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策。隨后的國務院常務會議明確，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。棚改貨幣化近兩年帶動了三四線城市房價上漲潮，雖然多部門明確不會完全取消貨幣化安置，但其比例逐步削減已是大勢所趨。

年底的中央經濟工作會議再次提出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，本次會議對于房地產的口徑與過去兩年工作會議基本一致，預計2019年行業政策基調依舊圍繞“房住不炒”和“長效機制”兩個核心。若經濟基本面波動較大，對于穩房地產投資的要求或帶動行業政策在不改變基調的前提下做出邊際改善。

3、地方因城施策，分類指導

年末的中央經濟工作會議在地方調控方面提出“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，地方政府被賦予了更多的自主權。預計2019年將有更多城市執行差異化的政策，而不是一刀切式調控。因城施策允許地方政府在不違反原則的基礎上，根據各地宏觀經濟變化和房價變化做出政策微調，避免了一刀切式調控帶來的一些不可控的風險。

2018年，熱點城市房地產調控政策全面加碼，同時部分三四線城市相繼出臺調控政策，加強與擴圍并存。從調控手段來看，還是以之前常用的限購、限售和限貸為主。以海南省為例，2018年4月，海南實施全域限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。在海南省建設自由貿易港之際，調控政策的加碼有利于打擊投機炒房行為，促使當地房地產市場健康發展。

對于之前調控覆蓋較少的中西部地區，多個城市在2018年相繼實現了調控擴圍。以二線城市為主，其中太原實施差別化限購限貸政策，并將限售范圍擴大到全市；成都實施全市范圍內的限售政策，以及差別化限購政策；重慶對閑置土地征收相關費用，并實施限售限貸政策；長沙提高購房限制標準，延長限售年限，并暫停企事業單位購房；西安將限制區域商品房限售年限調整為2年，暫停企事業單位和其他組織購買商品住房和二手住房。三四線城市中，西雙版納景洪市對中心城區住房首次出臺限售政策；宜昌針對城區住房出臺限售政策，同時強化價格監管。

除了針對熱點城市的調控升級、擴圍，2018年以二線城市為主的多個地區相繼出臺了人才引進政策，內容根據各地方需求有所不同，但基本分為住房保障、人才落戶、人才獎勵、子女入學以及親屬安置五個類別。人才引進政策變相放寬了當地的限購要求，同時對購房剛需群體提供了有力支持。

各省市相繼出臺人才引進政策

數據來源：公開資料整理

展望2019年，在行業政策堅持“房住不炒”基調不變的前提下，因城施策、分類指導將為地方政府調節房地產市場提供更多的靈活性。2018年底菏澤、廣州、珠海等城市的政策邊際寬松預計會對其他房地產市場情況類似的城市造成較強的示范效應，并緊隨其后做出相應調整。全國大部分熱點城市房價在2018年的強調控之下得到了有效控制，隨著行業基本面的下行，預計未來調控政策繼續加碼的可能性不大，更多為各地政府根據自身的情況做出或松或緊的微調。

二、2018年基本面下行壓力較大

2018年上半年，在部分二線城市放寬落戶限制，三四線城市棚改貨幣化安置熱度不減的環境下，商品房銷售跑出了超預期的增速。但隨著下半年傳出棚改貨幣化安置收緊以及各部門對房地產調控從嚴的表態，商品房銷售面積增速開始持續回落，并且在9月至11月連續三個月單月同比增速為負。其他方面，全國房地產開發投資增速上升，新開工增速大幅提升，土地市場受銷售走弱影響前高后低，調控政策效果延續，重點城市房價總體平穩。2019年行業政策總體基調預期不變，一二線城市房地產市場銷量有望持續修復，三四線城市受棚改貨幣化安置比例削減的影響，銷量繼續回落的可能性較大，或帶動總體銷量小幅下行。2018年房地產板塊集中度進一步提升，前十以及前二十房企的市場占有率提升尤為明顯，強者恒強，隨著房企品牌效應的提升，土地市場競爭加劇，未來這一趨勢將愈演愈烈。

1、房地產開發投資增速提升

2018年1-11月份，全國房地產開發投資110083億元，同比名義增長9.7%，增速與1-10月份持平。2018年以來，受前期拿地費用的支撐，房地產投資增速維持較高水平，全年增速相比去年有望實現較大增長。

全國房地產開發投資增速提升

數據來源：公開資料整理

2、新開工大幅增長

2018年前11月，房屋新開工面積188895萬平方米，增長16.8%，增速比前10月提高0.5個百分點。2018年房屋新開工面積增速持續攀升，明顯領先于銷售面積增速，全年新開工面積增速相比去年有望大幅提升。

全國房屋新開工面積大幅增長

數據來源：公開資料整理

2018年前11月，房地產開發企業房屋施工面積804886萬平方米，同比增長4.7%，2018年施工面積增速下半年回升明顯。

全國房屋施工面積增速回升

數據來源：公開資料整理

3、銷售增速回落

2018年前11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%。受三四線城市銷售下行的影響，商品房銷售面積增速較上年大幅回落，銷售額增速在房價支撐下降幅較小，年中有所回升后，下半年維持下滑趨勢。

全國商品房銷售面積增速回落

數據來源：公開資料整理

全國商品房銷售額增速回落

數據來源：公開資料整理

4、部分二三線城市房價同比漲幅較大

2018年11月，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅環比上漲0.3%，二手住宅環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.1%和0.3%，漲幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

本輪房地產調控政策效果正在顯現，重點一二線城市房價總體平穩，三四線城市房價漲幅下半年逐步放緩，房價的平穩有利于政策預期的穩定，也有利于房地產長效機制的推出。

70大中城市平均新建商品住宅價格指數環比

數據來源：公開資料整理

70大中城市平均新建商品住宅價格指數同比

數據來源：公開資料整理

5、房地產行業資金同比增速小幅回落

從房地產開發投資資金來源來看，2018年前11月，房地產開發企業到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速比1-10月份減低0.1個百分點。其中，國內貸款21807億元，降低3.7%；利用外資102億元，降低30.4%；自籌資金50619億元，增長10.0%；其他資金77549億元，增長9.7%。在其他資金中，定金及預收款49551億元，增長15.7%；個人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

受銷售增速回落影響，房地產開發到位資金同比增速小幅回落，定金及預收款同比增速保持較高水平，體現出行業對銷售回款的依賴，但由于市場去化率的下行，未來房企資金面壓力或將提升。

前11月房地產開發資金來源合計

數據來源：公開資料整理

定金及預收款同比增長

數據來源：公開資料整理

個人按揭貸款同比增長

數據來源：公開資料整理

6、土地成交同比增速降低

從統計的100個大中城市土地成交來看，前11月成交土地規劃建筑面積10.85億平方米，同比增長8.75%。其中，一線城市土地成交面積同比下降12.55%，二線城市土地成交面積同比上漲8.50%，三線城市土地成交面積上漲11.53%。2018年下半年土地成交同比增速持續走低，一方面原因在于銷售的走弱導致房企拿地意愿降低，另一方面在于開發商資金壓力普遍較大，土地投資趨于理性。

100大中城市成交土地規劃建筑面積累計同比

數據來源：公開資料整理

7、重點城市商品房成交面積同比降幅收窄

2018年的房地產市場如期回落，雖然累計銷售面積在三四線城市的支撐下仍然錄得正增長，但棚改貨幣化對三四線成交量的推動正逐步減弱，在一二線市場逐漸修復的同時，三四線市場2018年有所降溫。從重點關注的30個大中城市房地產成交來看，前11月商品房成交面積累計同比下降6.92%，其中一線城市下降5.27%，降幅較去年同期大幅收窄。一二線重點城市在2017年是調控政策的集中區域，政策繼續收緊的空間十分有限，并且在2018年年初，部分二線城市放寬落戶限制，變相放松了限購，全年一二線成交量處于修復階段。與此同時，三四線城市的去庫存已接近尾聲，并且隨著棚改貨幣化的收緊，成交量增速在2018年明顯回落，并帶動全國銷售增速在下半年持續下降。

30大中城市商品房成交面積同比降幅收窄

數據來源：公開資料整理

8、一二線城市存銷比處于合理水平

從庫存去化周期來看，目前十大城市存銷比為38周，為2018年以來的較低水平，其中一線城市存銷比為34周，二線城市存銷比為41周。雖然重點城市成交量下滑，但由于較低的庫存水平，一二線城市存銷比仍然較低。

一二線城市存銷比處于較低水平

數據來源：公開資料整理

三、2019年投資前景：增速顯著下行，2019年開發投資增速預計4-5%

1、2019年開發投資增速預計4-5%

對2019年開發投資保持樂觀，預計同比增長4-5%。

1998-2019年房地產開發投資完成額及其增速

數據來源：公開資料整理

1）地區結構法：三四線投資下行大于一二線

分城市預測，預計2019年全國開發投資增速4.7%。其中，一線、二線和三四線城市分別占比11%、40.7%和48.3%，同比增速分別為5%、3%和6%，增速分別回落1、2和7個百分點。

分能級城市預測2019年房地產開發投資

數據來源：公開資料整理

一線城市投資2018年以來回暖，增速從2017年末的3.1%回升至2018年10月6.4%。預計低庫存、疊加租賃住房和共有產權房等增量供應，2019年仍有較高韌性。

二線城市投資從2018年下半年起持續下滑，預計在嚴調控、弱需求下，2019年投資繼續回落，但受益于租賃住房建設和優質土地供應，回落幅度有限。我們測算，2019年14城繼續推進發展租賃住房試點，將增加2200億元房地產投資，預計將拉動一二線投資3.7個百分點。

三四線城市2018年以來投資保持高位，高基數疊加去庫存政策退出，預計2019年投資下滑明顯。但仍可維持正增長，主要因為品牌房企布局下沉、精裝占比提升；隨著棚改紅利結束，開發商在最后熱銷窗口搶開工、加推貨量。

2）成本構成法：土地購置增速回落，建安支出企穩回升

分項目預測，預計2019年全國開發投資增速4.7%。其中，土地購置費、建安投資分別占比29.6%、70.4%，同比增速分別為5%、4.5%，增速分別回落50、提升7.8個百分點。

分項目預測2019年房地產開發投資

數據來源：公開資料整理

預計2019年土地購置費增速5%。土地購置費仍將維持正增長，主要有三因素支撐。第一，2019年土地市場降溫、基建投資力度加大以及防范地方政府債務風險三因素疊加，地方政府財政壓力增加，將推出更優質的地塊，并降低起拍價、減少限制條件，促進土地成交。第二，2019年宏觀金融寬貨幣向寬信用傳導，房地產融資環境有望改善。第三，當前可售庫存降至2011年以來低位，房企具有較強補庫存需求。土地購置費增速大幅回落50個百分點，主要因為2018年高基數，以及銷售回落下土拍市場降溫。土地購置費以當期實際發生額計入投資，由于土地款分期支付，土地購置費一般滯后于合同口徑的土地成交價款。2018年以來土地成交價款增速下行，由去年末的49%回落至2018年11月20.2%，預計將逐步傳導至土地購置費增速；全國范圍內的土地出讓合同金額從2018年6月開始增速顯著下滑，9月開始由增轉降。

土地成交價款增速是土地購置費增速的先行指標

數據來源：公開資料整理

預計2019年建安投資同比增長4.5%。建安投資受兩因素支撐：第一，得益于低能級城市房企搶開盤，施工面積維持2%增長；第二，房價平穩城市限價有望放松、精裝改毛坯現象減少，大量僅進行前期投資的已預售房屋后續投資增加，以及一二線城市施工面積占比提升，單位建安成本回升2.5%。

全國及各能級城市施工面積增速

數據來源：公開資料整理

3）發展租賃住房支撐一二線投資

2019年租賃試點城市迎中期考核，將加大力度建設租賃住房，保障房源供應。根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的時間表，2017年11月前各城市編制實施方案上報、2019年11月前試點城市中期評估、2020年底總結試點工作并形成可推廣經驗。2018年起，租賃住房邊際影響開始展現；2019年，影響將繼續提升。我們測算，發展租賃住房，2018-2020年年均增加新開工3707萬平、增加房地產投資2202億元。由于目前租賃房試點集中在一二線城市，保守估計，租賃房投資可拉動一二線投資3.7%、拉動全國投資1.8%。

發展租賃住房對房地產新開工、投資影響匯總表

數據來源：公開資料整理

2、本輪周期投資持續強勁

房地產投資在本輪小周期中表現出較強的韌性。在史上“最嚴調控”下，房地產銷售自16年底高位回落；但投資增速中樞卻持續抬升，18年1-11月累計同增9.7%，較15、16和17年同期分別提高8.4、3.2和2.2個百分點。

分區域看，三四線城市投資強勁支撐全國高位增長。18年1-10月，一線城市房地產開發投資同增6.4%，二線城市降至5.8%，三四線城市表現強勁，累計同增14.2%。出現區域分化，主要在于：一是因城施策下熱點一二線城市調控收緊力度更大，導致市場降溫明顯，疊加土地出讓限制條件增加，影響房企投資意愿；二是棚改貨幣化安置刺激三四線城市銷售熱度持續，帶動投資走高。

三四線投資強勁拉動18年整體投資上漲

數據來源：公開資料整理

分項目看，土地購置費高增是投資向上的主要原因。2018年1-10月投資同增9.7%，其中：土地購置費累計同比高達63.4%，拉動投資增長13.2%，但建安等其他投資小幅回落4%，拖累投資回落-3.3%。土地購置費高增，主要原因有二：第一是在于2017年以來三四線持續熱銷、去庫存充分，補庫存需求釋放；第二是土地成交價格快速上漲。建安投資回落，主要因為單位建安成本降低8%，有四個原因：一是低能級三四線施工面積占比提升；二是部分城市嚴格限價導致精裝改毛坯；三是房企搶開盤、資金集中用于大量項目的少量前期投資；四是房企資金緊張，出現延期支付工程款情況，導致建安投資進度受到影響。

土地購置費用高增長是18年投資高位的主要原因