產業地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

產業地產兩大產品線

資料來源：公開資料整理

    產業地產是工業地產的升級與換代，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，其中產業園是產業地產最主要的產品。目前我國產業園主要分布在各省市經濟開發區等。

    據2018年版《中國開發區審核公告目錄》，《目錄》包括2543家開發區，其中國家級開發區552家和省級開發區1991家。其中，河北、山東、河南、四川、湖南、江蘇、廣東省級開發區數量超100家。

2017年中國開發區區域分布示意圖

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    中國產業地產參與主體包括了傳統地產商、產業地產商、制造業企業、金融資本等。涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、制造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。

產業地產市場參與主體

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    產業地產整合產業群、提升產業效率、孵化新興產業，有效實現城市資源的市場化配置，調整產業結構、促進產業升級與可持續發展，促進城市功能完善，提升土地價值和城市價值，目前，產業地產行業投資主要分為土地投資、建筑房產開發投資以及房產運營服務投資。

    智研咨詢發布的《2019-2025年中國產業地產行業市場調查及發展趨勢研究報告》數據顯示：2017年我國產業地產行業市場投資規模約17375億元，同比2016年的16277億元增長了6.75%。

2012-2017年中國產業地產行業市場投資規模

資料來源：智研咨詢整理

2012-2017年中國產業地產行業投資細分情況

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    超過50家傳統房企轉型進入產業地產領域，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、遠洋、復星、首創置業、世茂、招商、金茂、金地、魯能、金科、協信等一大批品牌房企。其中，部分企業在早年間已經開始布局，但近年來擴展明顯加速。2017年在這些新進企業中，央企和國企背景的企業占到一半以上，其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產企業；首創置業、首開股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均為地方背景的國有企業。

中國產業地產排名TOP10

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    目前，中國房地產市場正發生深刻而復雜的變化，住宅需求逐漸回歸理性，商業市場過剩風險顯現。產業地產，作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地的產業價值、提升城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，成為房地產企業轉型、實體企業多元化、金融資本投資的新藍海。萬科、綠地、保利、遠洋、碧桂園、三一集團、中集集團、東旭集團、黑石、淡馬錫等各類主體紛紛加快布局。從本質上看，產業地產是中國園區發展到一定階段“專業化分工、市場化運作”的必然結果。該階段內，企業開始集聚，這意味著企業多樣化需求集中爆發，園區開發、運營資金投入出現劇增。企業作為操盤主體進入，彌補了政府在園區開發運營方面的資金、人力等短板，并可以使開發運營模式靈活，空間功能、服務內容更加豐富。