內容概要：產業地產，正是在我國城鎮化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合產業形式，依托于城市資源，構建一體化的產業鏈，以地產為載體，實現整體土地有規劃的合理開發、運營與發展。建設主體在開發產業園區的時候，如果能夠成功招商經營，那么實際上就是在建造一座小型城市。隨著中國城鎮化進程的提速和產業發展升級訴求的加劇，產業園區作為雙創載體和中國經濟升級轉型引擎，到如今被提升到一個新高度，其中蘊含的投資機會也逐漸被資本市場重新認知和估值，各路人馬紛紛進軍產業地產。據統計，2023年我國產業地產市場投資規模已達到28554億元。

關鍵詞：產業地產發展歷程；產業地產投資規模；產業地產競爭企業；產業地產發展趨勢

一、行業概況

目前在學術界中，產業地產的概念是較為模糊的，沒有確切的含義。工業地產是產業地產的發源地，其由于僅僅把重點放到建設粗放型的工業廠房上面，缺少配套服務設施，難以為生產企業提供一個周全的生產加工場所。隨著科技的不斷發展，產業模式升級換代，工業地產從檔次和服務兩方面均對制約區域經濟的可持續發展。關于產業地產的概念，學術界給出不同的說法。

部分學者認為，產業地產是指在社會不斷向前、產業持續發展之下，把地產當作載體，以保證利潤的不斷增長為目標，為促進城市化、工業化、產業化提供專業化的空間位置，是以調整產業方向、推動經濟不斷產生創新型產業為要求，以政策為基本要求，以金融為憑靠，將地產開發視為載體手段，將開發類建筑視為主要發展方向，與此同時，開發教育等多種的功能，且城市與產業地產是共同進步的關系，二者共同前進發展。在新型工業迅速前進的背景下，憑借獨特的資源以及核心產業，把城市發展作為根本任務，充分利用城市獨特的產業資源，提高產業的核心競爭力，提高產業影響力和推動城市經濟產業升級，多功能新興產業可持續發展的新穎產業模式。

另一部分學者認為，產業地產項目有多種分類，廣義上把產業地產項目歸為“房地產+”類型，將房地產與工業、物流業等各種產業綜合起來的新型種類；狹義上把產業地產視為以地產的為支撐，把土地整體開發與運營結合起來的一種新穎的產業模式。產業地產以地產、產業和城市三大方面為基礎，結合自然、土地等各式各樣資源，發揮聯動協同作用，利用投資建設產業園區的方式聚集產業，提高產業影響力，促進城市經濟持續健康發展，實現資源利用價值最大化的綜合體。還有一部分學者認為，產業地產項目的基礎是產業，以地產為依托，把自然、社會、經濟等資源充分利用起來，從一定程度上可以幫助政府改善區域環境、增強區域發展潛力，樹立企業良好形象、提高企業發展力的新型產業類型。

總的來說，產業地產是關系到產業、地產和城市資源，三者是相互協調、共同進步的發展模式。產業地產的形式有許多種，從運營模式出發，包括產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式；從產業依托方面出發，可將其分為工業、物流、公園、教育、養老、旅游、體育、和其他產業地產。

產業地產來源于最初的工業園區，工業園區又發展為工業地產，鑒于工業地產發展存在的諸多問題，企業及專家學者開始尋求更加科學的發展方式，并將新的開發運營載體稱為產業地產。我國的工業園區是在80年代后蓬勃發展的。1978年鄧小平提出改革開放，提出借鑒國外的經濟發展建設經驗，于是工業園區建設拉開了序幕。在接下來的三十多年，伴隨著經濟全球化發展，世界發達國家產業轉移到中國以及中國經濟的迅猛發展，大力促進了包括高科技園區、經濟技術開發區等在內的各類工業園區大規模發展，它成為了經濟增長的重要推動力。發展至今，我國產業地產行業已進入基于中國社會發展新形勢及園區轉型發展的階段，在功能上，國內產業園區已經發展成為大型綜合型社區，涵蓋辦公、商業、居住、教育、休閑等等。除此之外，一些園區的商務功能從原來的園區當中分離開來，形成新的以商務辦公為主的高端園區，總部基地就是在這樣的發展形勢下發展起來的。總部基地一般位于中國一二線城市，以商務功能為主，產品業態以辦公樓及公寓為主，專門供企業總部使用，提升企業形象及運營效率。蘇州工業園區就是在這一階段發展而來的。

二、產業現狀

在我國，產業地產行業如今已初具規模，城鎮化助推產業地產。城鎮化是現代化的必由之路，能將更多的勞動力和資源集中起來，形成規模與協同效應，從而促進生產力更好更快的發展。但城鎮化不是單純地把農村人口的戶口變成城鎮戶口，在城鎮化的過程中，人本身的城鎮化比人口的城鎮化更為重要。與之相關的是人的身份、就業方式、人居環境以及社會保障的變化。我國改革開放后城鎮化進程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。隨著人口城鎮化率的不斷提高，產業的密集程度勢必也將會顯著提高。

相關報告：智研咨詢發布的《中國產業地產行業市場全景調查及投資潛力研究報告》

而產業地產，正是在我國城鎮化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合產業形式，依托于城市資源，構建一體化的產業鏈，以地產為載體，實現整體土地有規劃的合理開發、運營與發展。建設主體在開發產業園區的時候，如果能夠成功招商經營，那么實際上就是在建造一座小型城市。麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發與生產，但一個成功的產業園區能夠完整的為居民提供各種等價于城市的生活生產服務，同時提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮化需求。隨著中國城鎮化進程的提速和產業發展升級訴求的加劇，產業園區作為雙創載體和中國經濟升級轉型引擎，到如今被提升到一個新高度，其中蘊含的投資機會也逐漸被資本市場重新認知和估值，各路人馬紛紛進軍產業地產。據統計，2023年我國產業地產市場投資規模已達到28554億元；其中，產業地產建設投資規模占比超過50%，產業地產運營及服務投資規模占比在25%左右，產業地產土地投資規模占比在15%以上。

我國產業地產參與主體包括了傳統地產商、產業地產商、制造業企業、金融資本等。涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、制造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。具體來看，介入產業地產的品牌房企，既有保利、中鐵、首創等央企或國企背景的地產企業，也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產企業；介入產業地產的制造業企業，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業；金融資本類企業有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業；電商等其他企業有京東、樂視、東百集團、菜鳥網絡等。

三、企業格局

上海張江高科技園區開發股份有限公司于1996年4月成立，在上海證券交易所掛牌上市，股票簡稱“張江高科”。張江高科作為張江科學城開發建設主力軍之一，以科學城物業的開發運營、科技創新企業的投資、服務及孵化為己任，踐行作為產業客戶“空間服務商+時間合伙人”理念，定位于全產品線的科技地產商、全創新鏈的產業投資商及全生命周期的創新服務商“新三商”，堅定不移地推動“新三商”的有機融合、協調發展、緊密對接全球創新新資源，加速集聚全球創新要素，構建開放式創新生態圈。2023年，張江高科營業收入及歸母凈利潤分別為20.26億元、9.48億元，同比變化率分別為6.24%、15.29%；2024年上半年公司營業收入及歸母凈利潤分別為12.25億元、2.66億元，同比變化率分別為126.54%、-32.13%。

北京中關村科技發展（控股）股份有限公司于1999年07月12日在深交所主板A股上市，股票簡稱“中關村”。經過多年的不懈努力，中關村從最初以醫藥生產銷售、建筑施工、房地產開發及物業管理四大板塊為支柱的產業經營格局，逐漸確立為“醫藥大健康”的發展戰略。公司以集團控股的管理模式投資設立業務單元，致力于生物醫藥和科技園區開發建設，積極參與中關村科技園區基礎設施和創業環境建設，積累了豐富的資源，并擁有“中關村科技”的品牌優勢。2023年，中關村營業收入及歸母凈利潤分別為22.77億元、4878.16萬元，同比變化率分別為10.5%、223.24%；2024年第一季度公司營業收入及歸母凈利潤分別為6.06億元、1163.11萬元，同比變化率分別為3.06%、22.88%。

四、發展趨勢

1、產業地產業務劃分愈加細化，市場競爭日益加劇

近年來，隨著住宅地產市場遇冷，商業地產競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產業地產似乎成了開發商們的下一片“藍海”。華夏幸福、聯東U谷等一批成功產業地產開發企業的發展壯大，讓越來越多的傳統開發商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產細分領域。如近幾年，恒大、萬科等傳統住宅開發商紛紛進軍產業地產。

作為產業地產的新進入企業代表，標桿房企是行業風向標，萬科、恒大的布局動作往往代表著住宅開發商跨界產業地產的趨勢。恒大布局有有大健康和文旅項目，萬科則著重在跨界物流地產和創意園區布局。華夏幸福、招商蛇口等一眾老牌產業地產企業將會迎來恒大、萬科為首的一眾新進入者。住宅開發商將會利用自身資源和優勢，向醫療、教育、度假等消費類產業跨界，以地產和社區為核心進行產業鏈延展，產業地產行業會越來越細分，競爭將越來越激烈。

2、高科技應用為行業發展帶來新機遇

產業地產是以工業用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業為投資、開發、運營主體，從而滿足服務企業、員工、政府等多方需求為主要內容的一種空間形態。房地產行業正在形成的新生態是由房地產行業產品線和地產功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產蜂巢的概念。未來的地產更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產就是以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為資本、產業提供實體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結之處產生更高的價值，從而捕捉地產行業和實業產業在中長期發展中的新機遇。產業地產未來仍然有很大發展空間，關鍵在于企業如何進行自身的定位、如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領域進行重要的創新，從而提升他們未來的發展潛能。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.jwnclean.com）發布的《中國產業地產行業市場全景調查及投資潛力研究報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。