自2004年經營性用地全面實行“招拍掛”制度以來，中國房地產市場經歷了快速發展的黃金十五年。作為中國經濟的重要增長點，房地產不僅對GDP增長產生了巨大的推動作用，更改善了人民生活，促進了城市化進程，推動了上下游產業的共同發展。在中國發展的新時代，房地產行業已經邁上新的平臺，正跨過新的起跑線，無疑將呈現出新的趨勢和特點。

    一、中國房地產市場發展現狀

    （一）在國民經濟中占有舉足輕重的地位

    目前，房地產行業在中國整體經濟規模中有著舉足輕重的地位，可以從行業與GDP增加值占比、出讓金占財政收入的比例與開發投資占全社會固定資產投資的比例多個角度分析。

    1、行業增加值與GDP占比情況分析

    單從房地產行業自身產業增加值來講，2016年達到4.9萬億，占當年GDP比例為6.68%。同時，近10年占GDP比例一直持續上升。如果考慮了和房地產密切相關的建筑業（刨除與房地產建安業務無關的建筑業產能），二者增加值也基本占到GDP的10%。進一步考慮房地產的上游（如建筑用的鋼鐵、水泥和玻璃等）和下游（如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等）的共同影響，房地產行業對GDP的影響可能占到20%。

    2、土地出讓金與財政收入情況分析

    2017年，全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元，同比增長39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬億元，同比大幅增長46.7%。相較于2017年全國財政收入23萬億，土地出讓金達到了17.8%的比例，對于財政收入舉足輕重。

    3、固定資產投資情況分析

    從占固定資產投資比例來看，房地產全社會固定資產投資規模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產投資中占比一直穩定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規模體量的行業，保持其穩定性是十分必要的。

房地產投資占固定資產比重

數據來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢網發布的《2019-2025年中國房地產行業運營態勢及未來發展趨勢報告》

    （二）商品房銷售規模不斷上升

    1、銷售額情況分析

    商品房銷售額近10年來持續上升，僅2014年-2015年短暫回調。2016-2017年爆發式增長。經過嚴厲調控，2017年全國商品房銷售額和面積增速明顯下降，2017年商品房銷售額13.37萬億，同比增幅17%，增速較2016年下降21%。近一年多來，房地產政策趨嚴不松動，投機需求逐步離場，市場預期正在轉變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持10萬億以上的規模，這是個巨大的成熟市場。

商品房銷售額及占比情況

數據來源：公開資料整理

    2、銷售面積情況分析

    同樣，銷售面積也經歷了持續的上升。由于限購政策的影響，2017年銷售面積達到17萬平米，同比升幅7.7%、較2016年下降14.8%。同時，不同等級城市之間由于政策出現了較大分化，一線城市與二線城市銷售面積下降，三四線城市勢頭強勁，支撐了房地產銷售面積的總量。這表明政府通過“因城施政”的手段精準調控，針對不同情況的城市做出不同力度的調控，有著“東方不亮西方亮”的效果。

商品房銷售面積及占比情況

數據來源：公開資料整理

    3、銷售均價走勢分析

    2016年四季度開始，房地產市場進入新一輪調控周期，力度持續加大，多數城市都出臺了調控政策，范圍不斷擴容，多層次多角度的調控政策成功壓制了價格的上漲。中指統計的百城新建住宅價格同比漲幅連續11個月回落，環比漲幅連續14個月在1%以內。截至2018年6月，價格底部企穩開始反彈。這代表即使在高壓政策的壓制下，低庫存的背景也良好地支撐了房價。同時，預計未來房價環比漲幅波動仍會持續收窄，快速大幅度的上漲已是過去式。

中指百城價格指數

數據來源：公開資料整理

    （三）土地市場持續火熱

    1、土地成交面積情況分析

    從整體趨勢看，2013年以來，土地成交面積大部分時間處于同比負增長，而銷售面積不斷上升，導致庫存量持續走低。2017年，全國300個城市各類土地成交量開始回升，共成交17.3億平方米，同比增長11.8%，其中，住宅用地成交8.3億平方米，同比增長21.7%。

土地出讓規劃那面

數據來源：公開資料整理

    2、成交樓面價及溢價率分析

    成交樓面價逐年走高，2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2362元/平方米，較2016年上漲25.5%。其中住宅用地樓面均價為4031元/平方米，同比上漲21.6%；商辦用地為2391元/平方米，同比上漲18.6%。

    2017年企業銷售業績較好，拿地補倉意愿強烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價繼續上漲，尤其在熱點城市，企業對質量較好的地塊的爭奪力度很大。

土地成交樓面價及溢價率走勢

數據來源：公開資料整理

    從溢價率方面，由于政府多套政策的出臺，以“限地價、競配建”、“限地價、限售價”這類政策為主，壓制了土地成交的溢價率。如果考慮配建、自持等額外成本，統計數據上的土地成交樓面價與溢價率已經不能真實反映實際成交成本與熱度。

    （三）、房地產開發投資情況分析

    今年以來，在整體走低的宏觀經濟指標中，房地產開發投資整體維持了強勢表現，1-7 月累計同比增速維持在 10.2%，曾經討論過房地產開發投資的高增長主要由土地購置費的高增長拉動，并且綜合銷售、新開工和施工指標的表現看，認為今年房地產開發投資前高后低是大概率事件。

    不過，房地產開發投資增速的韌性顯然超出了預期，并且進一步地，在調控政策未有松動的背景下，近期房地產土地購置重新加快，新開工面積增速和施工面積增速繼續回暖，銷售和資金來源增速也有回升，綜合這些指標的表現，似乎地產又再度進入上行周期。本

今年房地產開發投資主要受到土地購置費支撐，建安投資處在歷史增速底部

數據來源：公開資料整理

土地購置、新開工和施工面積增速在近期加快

數據來源：公開資料整理

房地產銷售與資金來源增速邊際回升

數據來源：公開資料整理

    房地產開發資金來源包含國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金四個部分。

    其中，利用外資目前占比已經不足 1%，且規模仍然在收縮，不予分析；其他資金主要由銷售回款構成，包括定金及預收款、個人按揭貸款等，2018 年以后，統計局不再公布其他資金規模，而只公布其項下的定金及預收款和個人按揭貸款兩部分，從歷史表現看，二者是其他資金的主要構成，占其他資金比在 90%左右，為了可比，后續將統計局公布的定金及預收款和個人按揭貸款加總作為其他資金考察。

    特征，年初較高，年末較低，從趨勢來看，國內貸款占比小幅下降，目前在 15%。其他資金和自籌資金呈現出較為明顯的反向關系，2016 年以后，其他資金占比超過自籌，目前達到 48%，自籌資金占比下降至 32%。

資金來源各分項占比

數據來源：公開資料整理

    其他資金的主要構成都與房地產銷售有關，從歷史數據看，房地產銷售額增速加快的時候，其他資金占比會相對提升，反之則下降，二者呈現出較為明顯的同向變化，而房地產銷售同自籌資金占比則呈現反向變化。不過這種相關性在 2016 年 3月以后，不再顯著，甚至出現了逆轉，即本輪房地產銷售趨緩以來，同銷售相關的其他資金來源占比卻在不斷攀升，而其他資金來源占比則跟隨房地產銷售下行。

其他資金來源同銷售增速同向變化，2016 年以后逆轉

數據來源：公開資料整理

其他資金來源增速與房地產銷售高度相關

數據來源：公開資料整理

    (四)、2018年上半年房地產銷售情況分析

    2018年上半年房地產市場風險與機會并存，限售、限價、融資收緊，但房企規模化熱情仍然存在。

    2018年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100”，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。

觀點指數TOP100房地產企業2016年-2018年上半年門檻值情況

數據來源：公開資料整理

    上半年的銷售完成情況來看，完成比率預示今年將是不少企業超常發揮的一年。觀點指數隨機抽取的30家樣本企業中，目標完成率達到50％以上的房企數量最多，達到16家，占比53.33％；目標完成率處于40％-50％之間的房企達到10家；目標完成率低于30％的房企僅有一家。

20118年1-6月部分房企年度銷售目標完成比率情況

數據來源：公開資料整理

    從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年經驗，這些都是年內沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”將進一步擴圍，同比增長88.23％。

    房地產金融化模式深化的一個推手，就是房企的毛利潤已經逐漸式微、出現下降。以觀點指數監測的37家成分企業數據來看，2014年平均毛利率為29.74％，2016年則下降至25.65％，2017年毛利率則出現大幅上漲，至30.31％。

    過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹慎的態度。但是隨著監管層加強對房企發債資金用途的監管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數據顯示，當前不少信托產品的收益率已經升至9％乃至更多，另一個側面也反應出房企獲取資金的成本在上升。

房地產行業私募基金管理人管理基金規模情況

數據來源：公開資料整理

    截至2018年6月底，協會已登記私募基金管理人管理基金規模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達到2245家。管理規模在1億-5億元的私募基金管理人數最多，高達4236家。

    2016 年當年房地產銷售面積同竣工面積的差值擴大到 51221 萬平方米，并在 2017 年進一步上升至 67922 萬平方米，今年 1-7 月該指標為 47923 萬平方米，而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 萬平方米。

2016 年以來，竣工面積增速不斷下行，目前低位運行

數據來源：公開資料整理

期房銷售占比上升

數據來源：公開資料整理

2016 年以后銷售相對于竣工明顯加快

數據來源：公開資料整理

    2015 年以前房地產企業在進行自發的去庫存行為，2015 年政策上提出要房地產庫存去化，棚改貨幣化助力房地產銷售回升，反而帶動了房地產新開工在 2015 年止跌回升，這說明銷售回升以后，房地產企業已經開始“補庫”，這種補庫進一步帶動可售面積回升來增加銷售。
2015 年末提出房地產去庫存，但是 2016 年以后房地產新開工面積增速卻止跌回升

房地產新開工面積累計同比及商品房銷售面積累計同比

數據來源：公開資料整理

    棚改貨幣化安置刺激了需求。全國很多城市的政府在推動轟轟烈烈的棚改政策，通過貨幣化安置鼓勵人們去買房，所以這些城市的需求特別旺盛，再就是各大城市紛紛加入搶人才行列也促進了需求。

    限價形成“價差”，二手房與新房產生“套利空間”。在一些核心重點城市里，政府的調控力度非常大，限價、限售、限購、限貸等等，而這類城市也紛紛出現了樓市火爆的場面，限價形成了“價差”，二手房與新房之間形成了一個很大的“套利空間”，因而激勵著人們去買房。

    2018年5月，在幾個熱門城市的房價走勢中：

    北京上半年一手房的房價上升的比較快，一手房相比去年同期上升了24%，二手房僅僅上升了0.4%；上海房價相對比較平穩，4月份，一手房價格上沖，5月份回歸平穩，新房比去年同期上升了16.6%，二手房比去年同期上升了10%；廣州在過去的一年中，一直保持著補漲的趨勢，其中一手房上升比較快，增長了35.5%，二手房增長了26.9%；深圳政府對于房價的調控力度非常大，到5月份，一手房實現了20個月連跌，比去年同期下降了9%，二手房一直基本保持上升的趨勢，比去年同期上升了20%。

    二線城市中，南京的房價比較平穩，二手房比去年同期上升了8%，一手房比去年同期上升了12%；杭州二手房比去年同期上升了35%，一手房上升了18%；西安房價價格上漲較，二手房比去年上升了59%，一手房比去年同期上升了37%；鄭州的二手房在過去的一年相對比較平穩，一年上升了12%，一手房比去年同期上升了19%。

2018年5月幾個熱門城市一手房價同比增幅情況

數據來源：公開資料整理

2018年5月幾個熱門城市二手房價同比增幅情況

數據來源：公開資料整理

    調控政策短期內不會松動，對剛需是利好。國家調控房價，在房地產市場上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調控一百多次，所以調控政策短期內不會松動，對于剛需群體來說是個利好。

    限價形成較大的套利空間，未來房價看漲。由于限價政策存在著比較大的套利空間，加上市場上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會持續上揚；未來房價逐步向上推動的這種力量在短期內也不會消失。

    政策紅利的消失帶來城市房價分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會分化，有一部分城市房價繼續上漲，有一部分城市房價穩定甚至微跌是未來的一個大的趨勢。

    從微觀的數據看，由于更多的房屋是預售，企業在收到預收款的時候不能確認為收入，只能在資產負債表上確認為預售款項（合同負債），同時在資產端將在建工程等確認為存貨，這些存貨里有很大比例是要在未來去兌現此前的預售。

    當在建工程竣工以后，房地產企業確認銷售收入、成本并計提利潤。以萬科為例，2014 年末，萬科預售款是 1818 億元，而存貨高達 3177 億元，說明萬科每取的 1 元錢的預售款背后有 1.75元的存貨予以支持；而到 2018 年上半年末，萬科的預售款達到 5167 億元，而存貨規模上升至 6386 億元，每 1 元預售款背后的存款規模為 1.24 元，該指標下降了 30%。

    綜合選擇的 6 家上市房企看，2014 年該指標均值為 2.76，到 2018 年上半年末已經降至 1.9，平均降幅 31%。微觀指標既說明了房地產企業的庫存得到了有效去化，同時也反映了房地產企業預售在加快。

A 股上市房企存貨與預售款比值

數據來源：公開資料整理

    在銷售并不算好的背景下，為什么房地產企業仍然在加快新開工，其原因就在于房地產企業為了補充開發投資資金，加快了項目周轉，通過更多的新開工，來加快期房銷售實現銷售回款，新開工面積增速回升帶動施工面積增速上升，但是竣工面積增速卻持續負增長，說明了施工建設的速度可能是偏慢的，即短期來看，房地產部門進入了“新開工——銷售——拿地——新開工”狀態，上市房企的微觀數據對此有一定的佐證。這種運作維持依賴于房地產銷售的持續向好，后續，需要警惕銷售下行帶來的地產資金周轉壓力。

    二、房地產行業如何實現產業轉型?又向何處轉型?

    房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為我國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用。同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供了重大支撐。在當前新的發展時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。

    任何產業發展都會受到政府政策、市場需求、產業發展模式等內外部形勢的重大影響。房地產行業在經過三十多年的高速發展之后，也面臨當前產業發展新的形勢。科學分析理解房地產產業發展的新形勢，對找準產業轉型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經濟發展形勢看，必須要認識到當前發展階段，經濟與產業發展出現了眾多重大變化：

    1從“項目時代”進入“產業時代”

    由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經濟的發展基本是依靠眾多產業項目與單一企業形式來實現驅動的模式。而經過多年高速發展，產業發展從鏈條完善度，到建設布局，再到產品生產規模，尤其是市場需求也出現了革命性、顛覆性的變化，當前產業發展必要立足于整體經濟與市場的需求與變化進行規劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業、產品。房地產行業從市場緊缺到產能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產業時代”的一個例證。

    2“布局時代”進入“融合時代”

    經過多年快速發展，大多數產業到了產業內部整合要素資源，產業間進行多產業協同協調發展，產業外部環境進行產業與金融、產業與城市發展，產業與社會發展融入融合發展的新階段。中國當前房地產產業出現的產能過剩、庫存過大等問題恰恰是產業與市場需求、社會發展“脫節”的具體體現。

    3“建新時代”進入“盤舊時代”

    從現實來看，對眾多產業發展來說，不再是上產能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產業要素整合、產業閑置資源盤活、產業低效產能提升的“盤舊工程”上。

    4“自我時代”進入“服務時代”

    還應該清楚看到，當前不管一個企業，還是一個產業都不再是自我發展階段，而應該融入整個經濟發展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發展理念的轉變，更是自身發展的需求。因此，不論是一家企業，還是一個產業都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。

    5“轉型時代”進入“戰略時代”

    當今世界政治經濟與產業格局發展深刻變化，發展理論、發展方式、發展方向皆需要重大調整，因此，不論是發展目標的確定、發展格局的布局、發展資源的搶占都進入到一個全新的“戰略時代”。

    03“產業地產”產業發展的巨大需求

    傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上布局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。
產業地產理論應該是基于產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。

    基于以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。

    04創新設計“產業地產”的新應用

    從以上論述中可以看到，一方面，產業地產是傳統地產概念的顛覆性理論創新，因為不論是住宅型地產，還是城市與商業類地產，還是工業性地產，都是以地產開發建設為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產業地產也不同于傳統的產業地產理論，因為傳統產業地產是基于地產而發展產業。產業地產是為發展產業而開發地產，因此產業地產的定義與運用必須具有創新性。