房企分析：競爭格局強者更強，行業資金面明顯趨緊今年是房企集中度快速提升的一年。盡管行業整體銷售增速在放緩，今年上半年全國商品房銷售金額增速為22%，而我們統計的龍頭房企銷售金額增速高達48%。但是，我們也要看到由于銀行按揭貸方面的收緊，今年上半年規模房企的回款率較去年有一定幅度的下降。

2011-2017H1年樣本房企銷售規模增速

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國房地產行業市場競爭格局及投資戰略咨詢報告》

    行業排名前三的兩家房企碧桂園和萬科，今年上半年的銷售回款率分別為76%、90%，而去年全年則分別為92%、95%。并且，從財務指標看，66家A股上市房企（取市值100億元以上A股上市房企，下同）整體經營性現金流流入9046億元，同比升幅為17%，較去年全年38%的升幅也是顯著回落，小房企回落幅度更大。

樣本房企銷售回款率

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2012-2017H1年66家A股上市房企經營現金流流入

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各類房企經營現金流流入增速比較

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    銷售均價方面，今年上半年，樣本規模房企銷售均價15142元/平米，較去年全年的13421元/平米，上升了13%。從銷售到結算的節奏看，一般銷售均價增速領先結算均價增速一年左右，因此今年上半年結算均價變化不大，但預計未來一年結算均價將會上升，從而有望進一步帶動利潤率的回升。

2009-2017H1年樣本房企銷售均價和結算均價（元/平米）

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2011-2017H1年樣本房企銷售均價和結算均價增速比較

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    從銷售規模來看，今年上半年，第1-10名房企的銷售金額合計約1.54萬億元，市占率高達26%，較去年的20.4%繼續上升5.6個百分點，而第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升，分別至8.7%、6.1%。根據上半年的銷售情況，預計全年房企排名的門檻也將水漲船高。

2009-2017H1年我國房企銷售金額全國市占率情況

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2014-2017H1年我國房企銷售排名門檻（億元）

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    樣本規模房企新開工面積增速在放緩，并且拿地規模也在放緩，但是，66家A股上市房企的經營性現金流流出規模達到6964億元，同比升幅達到29%，超過經營性現金流入17%的增速，其中就有價格因素在起作用，同時也有去年大規模拿地之后，今年支付地價款部分增多導致當期現金流支出增多的影響。

2012-2017Q1年66家A股上市房企經營現金流流出

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2012-2017H1年樣本房企新開工面積

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2009-2017H1年樣本房企拿地均價/銷售均價

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2009.1-2017.1年300城市住宅用地樓面價指數

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    如前所述，經歷去年積極大幅補庫存后，加之面臨調控以及地價較高的狀態，房企今年拿地整體態度審慎，并且，也正是因為去年大規模投資，房企的財務杠桿已較高，因而今年投資力度有所放緩。從土地投資的城市分布上來看，樣本規模房企拿地以二線城市為主，并逐步拓展核心城市圈內三線城市。

2009-2017H1年樣本房企拿地面積/銷售面積

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2009-2017H1年樣本房企拿地金額/銷售金額

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2009-2017H1年樣本房企拿地區域分布（按總建面）

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2009-2017H1年樣本房企拿地區域分布（按總地價）

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    今年上半年，66家A股上市房企整體營業收入5395億元，同比上升4%，由于上半年竣工結算規模相對較少，因而結算收入增速有所放緩。隨著四季度傳統的工程竣工高峰到來，預計全年營業收入增速較高于半年度水平。

    截至上半年末，66家A股上市房企預收賬款余額合計1.67萬億元，同比上升34%，增速繼續擴大，也將對今年全年的結算收入形成支撐。從存貨規模的角度來看，截至上半年末，66家A股上市房企存貨余額3.62萬億元，同比上升21%，存貨規模的穩健增長保障了行業更長期的結算收入。

2012-2017H1年66家A股上市房企營業收入

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2012-2017H1年66家A股上市房企預收賬款余額

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2012-2017Q1年66家A股上市房企存貨余額

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    盡管結算收入增速不高，但是，今年上半年，66家A股上市房企整體營業利潤達到820億元，同比上升22%，遠超4%的結算收入增速。

2012-2017H1年66家A股上市房企營業利潤

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    今年上半年，66家A股上市房企來自聯營合營項目的投資收益達到48億元，占整體營業收入的比重進一步上升至0.9%。

2012-2017H1年66家A股上市房企對聯營合營企業投資收益

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    這48億元投資收益中，大房企占到了68%，而小房企幾乎沒有這方面的投資收益。與此相應，聯營合營增多既體現為投資收益，同時也體現為少數股東損益，今年上半年，66家A股上市房企少數股東損益占凈利潤比重維持在17%的水平，而大房企這個占比數據也相對更高。

2012-2017H1年66家A股上市房企少數股東損益/凈利潤

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2012-2017H1年各類房企少數股東損益/凈利潤比較

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    綜合來看，盡管板塊營業收入表現一般，但凈利潤規模依然實現較快增長。今年上半年，66家A股上市房企凈利潤（含少數股東損益）整體為594億元，同比上升23%。大房企的業績增速更為穩定，過去三年一直穩定在20%以上的增速水平。

2012-2017H1年66家A股上市房企凈利潤

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2013-2017H1年各類房企凈利潤增速比較

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    盈利分析：毛利率如期企穩，凈利率小幅回升，大房企綜合表現更優

    如前所述，在銷售均價帶動結算均價回升的情況下，結算毛利率也有所企穩。今年上半年，66家A股上市房企綜合毛利率達27.5%，較去年全年升0.4個百分點，而且我們發現，大中小房企的毛利率逐步趨同。但如果考慮到大房企的規模體量，可以認為大房企的整體盈利能力顯得更為強勁。

2012-2017H1年66家A股上市房企綜合毛利率

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2012-2017H1年各類房企綜合毛利率比較

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    同時，現金流口徑下的銷售管理費用率繼續新低，受益于規模效應和管控經驗優勢，大房企費用控制效果更優。綜上，得益于毛利率企穩、費用率控制較好以及投資收益貢獻，66房企整體凈利潤率達到11%，預計未來穩定在10%左右，其中，大中房企的利潤率更高更穩健。

2011-2017H1年66家A股上市房企銷售管理費用/經營現金流

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2013-2017H1年各類房企銷售管理費用/經營現金流比較

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2012-2017H1年66家A股上市房企凈利潤率

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2013-2017H1年各類房企凈利潤率比較

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    財務分析：融資環境趨緊，板塊整體凈負債率創新高

    從微觀的財務數據看，今年上半年，66家A股上市房企融資整體是以銀行的開發貸為主，取得銀行借款規模6354億元，同比上升32%，并且，根據我們了解到的情況，銀行信貸資源也多向大中房企傾斜，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現了同比下降，這也印證了行業目前強者恒強的競爭格局。

2012-2017H1年66家A股上市房企取得銀行借款規模

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各類房企取得銀行借款規模增速比較

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    今年上半年，66家A股上市房企債券融資規模僅405億元，同比降幅高達70%，而去年和前年債券融資整體規模分別高達1992億元和前年1723億元。不過，進入8月之后，國內公司債的窗口（證監會審核）有重新放開的跡象，世茂股份、萬科A、金地集團等房企均成功發行了公司債，并且房企也在重新嘗試海外發債（發改委審核），如新城控股等。

2012-2017H1年66家A股上市房企債券融資規模

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各類房企債券融資規模增速比較

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    從財務安全性的角度來看，由于去年市場銷售景氣度較高，房企賬面現金較為充裕。截至上半年末，66家A股上市房企在手貨幣資金整體為7748億元，而短期有息負債余額為6140億元，覆蓋率達到126%，短期財務較為安全。

2012-2017H1年66家A股上市房企現金對短債覆蓋情況

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2014.1-2017.3年A股上市房企各類融資成本情況

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    但是，從財務杠桿率的角度看，由于去年借貸規模大幅增加，加之今年土地價款支付較多而銷售回款有所受限，66家A股上市房企的凈負債率在今年上半年末達到112%，創歷史新高，未來需要重點關注銷售景氣度回落之后，高杠桿帶來的中長期的償債壓力。同樣的，我們也發現，大房企的凈負債率平均較中小房企更低，在銷售市占率較高、利潤表現更好的同時，財務杠桿率的控制也較好。

2011-2017H1年66家A股上市房企整體凈負債率情況

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2012-2017H1年各類房企凈負債率比較

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