2018年中國養老地產行業發展規劃及行業發展前景分析預測【圖】

養老地產管小紅 2018-05-17 07:21 來源：智研咨詢

養老地產就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

一、養老地產行業發展模式

目前我國處于老年住宅多為商業盈利性，現有老年公寓具有“盈利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范圍；老年住宅受眾群體有限，現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務；僅有部分發達城市的個別開發商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發商；我國社會保障體系不完善、不足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”；無真正針對老年生化、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善；；另外，國內養老地產開發面臨著土地資源昂貴、相關法律制度不夠完善、養老地產與社會資金未能掛鉤等一系列問題。

中國的養老地產基本上都學習美國的CCRC（持續照顧退休社區）社區經驗而來。現在的養老地產市場，盡管表面上風平浪靜，但水面下已是暗流涌動。房地產行業中，萬科、遠洋、保利、首創等開發商均在醞釀著養老地產項目；保險行業，除了泰康之外，中國人壽、新華保險等多家企業也紛紛染指，一批養老地產項目將陸續浮出水面。從2013年開始，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，這就意味著，多年來桎梏著養老地產發展的“土地”瓶頸將被打開。但是目前國內開發的養老地產項目較少，且開發比較成功的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養老地產發展最為成熟。

國內養老地產三種模式

分類	第一類	第二類	第三類
名稱	單體的養老機構	養老服務嵌入式住宅小區	綜合性養老社區
概念	專門的養老院或者老年公寓，不屬于房地產開發項目，由專業的養老機構負責運營	無專業養老運營機構提供服務，項目中養老服務主要是為老年人提供一個活動的場所	屬于房地產開發項目，項目中的養老地產由開發商自行運營或由專業的運營機構負責運營
經營模式	大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式	養老不以盈利為目白的，通老家住宅銷售來平衡養老服務支出。	養老地產部分持有、部分銷售

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相關報告：智研咨詢網發布的《2018-2024年中國養老地產市場深度監測及未來前景預測報告》

二、中國養老地產行業市場需求情況

目前，中國已經成為世界上老年人口最多的國家，據國家統計局最新數據，60周歲及以上人口24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總人口的11.4%。當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴重超標。

據悉，2000年時，中國65歲以上老年人口占比7%，此后不斷攀升。2005年中國65歲以上老年人口突破1億人，達10055萬人。2007年中國65歲以上老年人口占比7%，2016年中國65歲以上老年人口突破1.5億。2017年中國老年人口進一步增長，達到15831萬人，65歲以上老年人口占比飆升至11.4%。據悉，近十年，中國65歲以上老年人口不斷增長，同比增速由2008年的3.0%增長至2017年的5.5%。

2010-2017年中國65歲以上老年人口走勢

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2006-2017年全國65歲以上人口比重變化趨勢（單位：%）

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目前我國養老地產正處于由老年公寓向老年社區發展過程中。

1	普通型養老院	有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養老院。
2	醫護型養老院	有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。
3	老年公寓	多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓，按照食欲老年人居住的要求來設計和建造。（老年公寓即專供老人集中居住的、采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅）。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。
4	老年社區	老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。

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三、養老地產行業發展規劃

老年地產需要滿足一般居住區的規劃要求，又因為老年人的生活習慣和需求的特殊性，對其規劃提出了有更高的要求。在實際的老年地產項目規劃中，首先應該考慮一些必須具備的要素，比如針對老年人的居住產品、人性化的服務設施布置、無障礙交通系統等等。以上所提到的六種要求只是最主要的規劃要素，還有其他一些規劃細節需要考慮，比如人文活動的引入，景觀設計結合心理學等等，只有在實際的規劃設計中，充分地考慮老年人的實際需求，才能做出適合老年人，被老年人所接受、喜愛的老年社區。

1	基礎型養老社區	基礎型養老地產的部分服務需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發展，用地規模和開發強度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。
2	高端型養老社區	對比基礎型養老社區，高端型社區在選址上又提出了更高的要求。由于高端型社區需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產品和規劃設計上需要有更好的亮點，在選址階段就應該給予更多的關注。

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2、養老地產對環境景觀要求

養老地產依然具有地產項目的市場屬性，通過社區景觀的營造來提升社區居住品質仍然是養老地產規劃的基本原則。

養老地產對環境景觀要求

1	好景配好房	把最好的地段留給最好的房子”在老年地產中也不例外。好的住宅產品結合好的景觀資源將會產生1+1大于2的價值提升效應，比如獨棟別墅結合湖景、高爾夫景觀。養老地產中，最具購買力，養老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養老需求，還追求住宅產品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。因此，在養老地產中，依然需要遵循景觀資源最大化的原則，保證產品價值最大化。
2	高綠地率	根據居住區規范要求，新建高品質居住區綠地率不應低于30%，這從整體上保證了居住區良好的居住環境。由于老年人生理機能上對環境變化的反應更敏感，老年地產對居住環境提出了更高的要求。而環境品質提高的直接反應是綠地率的提高，建議高端老年地產項目綠地率不應低于40%，基礎型老年地產項目不應低于35%。
3	高供氧綠植組合	根據對中國著名的長壽之鄉廣西巴馬、山東文登等地環境的研究成果得知，高濃度氧離子是人類健康長壽的秘密武器。科學研究表明，長壽之鄉的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區氧離子含量對于養老有重要的意義。

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目前住區規劃中，較常采用的是富氧植被組合法，既根據各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進行植被搭配。

3、養老地產對交通的要求

交通規劃對于社區的居住品質的影響巨大，一個好的道路系統直接關系到規劃布局和社區內居民的生活出行模式。

養老地產對交通的要求

1	人車分流系統是最低要求	在目前居住區規劃中，人車分流已經是被普遍認可的交通組織模式，設計上通常將車行設置在居住區外圍，人行系統設置在內部。老年社區對交通的要求比較復雜，一方面老年人身體原因，對機動車有更多的依賴，另一方面，老年人身體機能的下降，各方面的反應欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在老年社區中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實行機動車與電瓶車的轉換。
2	結合景觀體系打造慢生活步行系統	老年人一個很重要的訴求是健康和養生，有些老年地產項目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養生設施，如體育場館和藝術場館等，但無論是哪種情況的項目，結合自身景觀體系打造慢生活步行系統都是可以實現的。

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老年人的身體機能特征，更適宜進行舒緩的康體運動，在社區內結合公共景觀系統設置一條或多條通暢、尺度宜人、景觀優美的步行系統，將會起到聚集社區人氣和滿足老年人康體訴求的雙重作用。

4、養老地產對對規劃尺度的要求

凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關鍵，老年地產的規劃尺度有其特殊的要求。

養老地產對對規劃尺度的要求

1	控制建筑高度和密度	建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區的綜合環境品質。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區，容納的人數會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。
2	宜人的活動場所尺度	活動場所是老年人平時最常使用的地方，對其設計應該充分地滿足其人性化的感受需求。城市中當街道寬度與臨街建筑高度的比例大于2:1時，街道的尺度是比較宜人的。根據日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設計》中提到的廣場尺度，當廣場的寬度（D）與周邊建筑的高度（H）的比值大于1，小于2時，尺度是宜人的。而根據他的“外部模數理論”，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設置休閑設施，如桌椅、臺階、花臺的布置，建議以25-50米為間距設置。
3	適合老年人出行的服務設施設置半徑	在普通居住區中，公共服務設施的設置標準一般采用組團級設施服務半徑為300米，小區級服務半徑500米，社區級服務半徑800-1000米。通過對老年人行為習慣的調查得知，老年人在社區中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養老社區的服務設施布置應以組團級設施150米為服務半徑，小區級300米為服務半徑，社區級500米服務半徑，方便老年人使用服務設施。部分大型社區中，服務設施距離較遠的，可以引入區內電瓶車交通系統，解決跨區域出行需求。

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5、老年社區對日照通風衛生要求

根據《城市居住區規劃設計規范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準。因為老年人的生理機能、生活規律及其健康需求決定了其活動范圍的局限性和對環境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，規劃上應盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。

南方高溫潮濕地區的養老住宅還應考慮夏季通風設計，住宅排列上應便于夏季涼風進入，戶型保證有兩個以上的朝向。

6、老年社區對公共服務設施的要求

老年地產區別于一般居住區的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫療護理條件，這也是很多老年人選擇老年地產的關鍵考慮因素。

老年社區對公共服務設施的要求

1	無障礙道路系統為強制性建設內容	目前國內比較高端的居住區都會進行無障礙道路系統設計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區中應將無障礙道路設計設為強制性內容，并根據老年人的具體需求，在道路設計的細節上給予專門的考慮。
2	入戶式和隨身式急救護理系統	老年人是容易出現突發病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點是發病前兆少、病情發展快、致命性高，在無人護理的情況下發病后往往因為得不到及時的救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區需要配備入戶式急救呼叫系統，住戶通過戶內報警按鈕通知社區急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內到達住戶家進行初步救治。
3	醫療體檢康復中心	很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務，還希望在享受高品質的居住環境同時，在居住期間得到科學的治療及養生指導，有病治病，無病養生，保證自己的身體處于比較健康的狀態。

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因此，養老地產項目多會與一些知名的綜合型醫院合作，在社區內設置分部，分派老年疾病的專家醫生坐診，重點開設體檢、日常保健、養生調理、老年疾病預防與治療科室，讓老年人住得舒心，子女們工作安心。

在特色小鎮、田園綜合體、主題產業園、文旅地產、商貿物流基地、傳統工業園轉型升級等六大領域構筑起完善的全流程服務體系。提供從前期拿地策劃、項目定位策劃、產業業態規劃、概念性規劃設計到重大項目包裝策劃、盈利模式設計、招商及運營規劃等一系列咨詢服務，并主導完成了數百家產業園區或地方政府的產業規劃編制，協助地方政府推進招商工作和產業資源導入。

本文采編：CY315