1、二線城市人口增速出現放緩趨勢

    3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告時指出，提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。數據顯示，2017年年末全國大陸總人口139008萬人，比上年末增加737萬人，其中城鎮常住人口 81347萬人，占總人口比重（常住人口城鎮化率）為 58.52％，比上年末提高1.17個百分點。戶籍人口城鎮化率為 42.35％，比上年末提高 1.15個百分點。戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率仍相差16個百分點，常住人口的城鎮化仍有很大空間。

    從各個主要二線城市來看，2017 年南京、青島的人口增長量已經低于 10 萬人，接近人口的自然增長率。鄭州、成都、武漢的增量人口也不多，不足 20 萬人。把時間軸拉長，主要二線城市在 2010 年后常住人口增長率已經出現明顯下滑，其中南京 2011-2016 年的 5 年時間里，常住人口增長率均低于 1%。 從 2020 年各主要城市發布的常住人口規劃來看，長沙、鄭州、成都、武漢距離各自的規劃人口規模還有近 200 萬人的缺口，以這些城市的常住人口增速來看，不出臺新的落戶政策的話，目標達成任重而道遠。

    從地方政府的中長期規劃來考慮，一方面，大城市的邊界正在不斷擴大，軌道交通與基礎設施的改善幫助城市增強了擴容的能力，但主要城市人口增速放緩，各類新區新城急需補充產業與人口， 城市間面臨的競爭加劇。 很多城市還伴隨著老齡化，這意味著如果沒有外來人口的支撐，老齡化嚴重的城市將逐步喪失競爭力。 另一方面，“十三五”規劃中提出， 要加快財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤、城鎮建設用地新增指標與農業轉移人口落戶數掛鉤、中央基建投資安排與農業轉移人口市民化掛鉤。 換句話說，在當下的規劃體系下，只有人口增長才能有城區面積的增加，而只有城區面積增加才可能進行大規模的公共基礎設施投資。這也就不難解釋，各個地方政府從之前的無為而治，控制人口增長，轉而將吸引優質人口作為中長期規劃的重點。

2017年部分二線城市常住人口情況

    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國商品住宅行業市場研究及未來發展趨勢報告》

部分二線城市2020年常住人口規劃（萬人）

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2010年后部分二線城市人口增速明顯放緩

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    2、導入購房人口 緩解財政壓力

    地方財政壓力加劇。2017年11月單月地方本級財政收入同比增速出現明顯下降，同比下降 3.8%，而10月份單月地方本級財政收入同比增長 7.3%。由此來看，地方政府財政壓力加大。西安、鄭州、長沙、南京為代表的二線城市公共財政預算收入也出現明顯下降。

2017年以來地方本級財政收入變化情況

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西安、鄭州、長沙、南京2017年公共財政預算收入累計同比變動情況（%）

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    從目前來看，落戶新政對于商品房銷售的拉動作用遠超市場預期。以西安為例，實施落戶新政后 1 季度新落戶人數已突破 30 萬人，接近 2017 年全年的落戶人口。 3 月 30 日晚，繼上海、南京、成都、杭州實行購房搖號政策后，西安市房管局發布消息，“購房人數超過房源供應量時，將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”， 西安房地產市場也出現了供需失衡的情況。 2017 年 1 季度是一、二線城市的商品房銷售面積高點， 2018 年 1 季度該數據出現明顯回落。但西安 2018 年一季度商品房銷售額為 400.82 萬平方米，同比增長 21.2%。落戶新政見效明顯的城市還有鄭州和長沙， 鄭州 2018 年一季度商品房銷售額為237.53 萬平方米，同比增長 11.1%。長沙 2018 年一季度商品房銷售額為 299.16萬平方米，同比增長 28.5%。

西安、鄭州、長沙2018年前三季度商品住宅成交情況（萬平方米）

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西安商品住宅成交情況（萬平方米）

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