一、蘇州新房市場(chǎng)總體情況

    蘇州新房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，年后銷售情況較好；成交價(jià)格年后較為平穩(wěn)，去年年底為了沖規(guī)模低價(jià)甩貨的現(xiàn)象消失；土地市場(chǎng)冷熱不均，姑蘇區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地稀缺。調(diào)控政策較為溫和：蘇州是全國(guó)第二大移民城市（僅此于深圳），2016 年蘇州常駐人口1376 萬(wàn)，其中外來(lái)人口約700 萬(wàn)。GDP15475 億元，位居全國(guó)第七位，同比增長(zhǎng)7.5%。2016 年第三產(chǎn)業(yè)占比首次超過(guò)50%。1992 年蘇州高新區(qū)被批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)24 年的發(fā)展已經(jīng)成為蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力引擎，自主創(chuàng)新的先進(jìn)典范。此外，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)發(fā)展速度最快，最具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)之一。隨著將一環(huán)和二環(huán)的高速路打通，蘇州的城市建設(shè)進(jìn)入攤大餅階段。除了新區(qū)和園區(qū)之外，圖中綠色的板塊都進(jìn)入高速發(fā)展的階段。預(yù)計(jì)至2022年，蘇州將整體通車9 條地鐵線路將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)人口的吸引力。

蘇州城市區(qū)域圖

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    二、新房銷售供不應(yīng)求，成交價(jià)格16 年暴漲，17 年微漲

    蘇州15-16 年商品住宅分別成交1099 萬(wàn)方和793 萬(wàn)方，大幅超出當(dāng)年新增供應(yīng)面積，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，成交均價(jià)也從2015 年的13032 元/平米暴漲到2016 年的19043 元/平米。17 年由于政策調(diào)控，成交和供應(yīng)均大幅回落，分別為331 萬(wàn)方和319 萬(wàn)方，仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)達(dá)到21117 元/平米。

2010-2017年蘇州商品住宅供應(yīng)面積走勢(shì)分析

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2010-2017年蘇州商品住宅成交面積 走勢(shì)分析

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蘇州商品住宅歷年供求價(jià)走勢(shì)

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2010-2017年蘇州房地產(chǎn)總體情況

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    具體樓盤(pán)來(lái)看，禹洲招商拾鯉年后銷售情況很好，在沒(méi)有集中開(kāi)盤(pán)的情況下日購(gòu)量5-8 套，超出公司自己之前的預(yù)期。購(gòu)房者中，結(jié)婚首次置業(yè)、改善性需求、投資性需求大概各占1/3。貸款月供12000 以下的不需要查銀行流水。按揭貸款從預(yù)審到放款大概2 個(gè)月，17年也是這樣，沒(méi)有什么太大變化。首套房貸款利率基準(zhǔn)上浮15%-17%。

    三、土地市場(chǎng)冷熱不均，姑蘇區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地稀缺

    2017 年土地市場(chǎng)冷熱不均，姑蘇/園區(qū)土地稀缺，吳中/新區(qū)供應(yīng)穩(wěn)健成為主力成交，吳中/相城溢價(jià)率最高，園區(qū)整體價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力高，其次為新區(qū)。住宅銷售價(jià)格與土地成交價(jià)格的差值最大的區(qū)域依次為園區(qū)、新區(qū)、相城。

    四、調(diào)控政策較為溫和，預(yù)售證價(jià)格留出利潤(rùn)空間

    從當(dāng)前各城市的房產(chǎn)政策來(lái)看，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策逐步加深趨嚴(yán)，限購(gòu)限貸限售政策陸續(xù)推進(jìn)，蘇州目前僅16 年10 月份出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，但相比其他城市，蘇州政策相對(duì)溫和，對(duì)外地戶籍僅要求1 年社保，尚未出臺(tái)限售政策。

主要城市限購(gòu)限貸限售政策

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    預(yù)售證方面，蘇州這邊想拿基本上還是拿得到的，價(jià)格一般是在樓板價(jià)基礎(chǔ)上+10000，還是有足夠的利潤(rùn)空間的。（上海預(yù)售證辦理還是比較困難，即使辦也會(huì)大幅壓價(jià)）。蘇州一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象也存在，比較嚴(yán)重的比如工業(yè)園區(qū)，新房限價(jià)3 萬(wàn)左右，周邊二手房普遍在3.5-4 萬(wàn)。

    蘇州市的預(yù)售條件是建到主體工程的1/4。招牌掛規(guī)則是先競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)到最高限價(jià)之后，改為大家一次性集體報(bào)價(jià)，最接近中間價(jià)的開(kāi)發(fā)商以中間價(jià)成交，但是必須現(xiàn)房銷售。17 年9 月份之前土地市場(chǎng)較為火熱，出現(xiàn)了很多這樣的現(xiàn)房銷售地塊。這批土地有可能在18 年底入市。

    總體來(lái)看，蘇州的調(diào)控政策在全國(guó)來(lái)看屬于較為溫和，產(chǎn)業(yè)和交通、教育等城市配套日益完善，存銷比也處于合理區(qū)間，行業(yè)集中度較高（前十名大概占30%），市場(chǎng)環(huán)境較好。中海、保利等龍頭房企庫(kù)存已在低位，未來(lái)收購(gòu)兼并或者合作的情況或?qū)㈩l繁發(fā)生。

    五、龍頭房企資金面問(wèn)題不大，中小房企不會(huì)降價(jià)甩貨

    資金面上，四大行開(kāi)發(fā)貸現(xiàn)在基本上只給前50 房企做了。由于信托等非標(biāo)融資也被監(jiān)管，中小型房企融資成本大幅上升，如果走民間借貸的話成本可能要十幾個(gè)點(diǎn)，這樣就賺不到錢(qián)了。小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)尋求被并購(gòu)或者同大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合操盤(pán)。聯(lián)合操盤(pán)一方面可以提高產(chǎn)品溢價(jià)，另一方面可以降低成本（建材和融資）但是中小開(kāi)發(fā)商即使融不到資也不會(huì)低價(jià)甩賣(mài)樓盤(pán)的，因?yàn)榕c其低價(jià)甩賣(mài)，不如將資產(chǎn)打包整體轉(zhuǎn)讓。這次的形勢(shì)跟11 年不一樣，11 年連大開(kāi)發(fā)商都沒(méi)錢(qián)了，當(dāng)時(shí)即使想整體轉(zhuǎn)讓也沒(méi)有人敢接。這次龍頭房企并不缺錢(qián)，16-17 年回籠了大量資金。