全國商品房銷售持續(xù)回落

    2017年1-10月，全國商品房銷售面積同比增長8.2%，和2016年1-4月36.5%的增速高點(diǎn)相比，已下滑28.3個(gè)百分點(diǎn)，已調(diào)整17個(gè)月。10月份單月的商品房銷售面積為1.42億平方米，同比下降5.98%，增速為2015年3月以來最低值。在目前調(diào)控形勢依然趨嚴(yán)的背景下，我們預(yù)計(jì)2018年商品房銷售將維持調(diào)整態(tài)勢。

商品房銷售面積當(dāng)月值及同比增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測報(bào)告》

商品房銷售面積累計(jì)值及同比增速

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    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)主要城市2017年1-10月份商品房銷售面積同比下滑36.92%，創(chuàng)下2012年3月以來的新低。2017年1-11月份，30個(gè)主要城市商品房銷售面積同比下滑35.77%，降幅較1-10月份小幅收窄；一線、二線和三線城市銷售面積同比分別下滑38.15%、34.52%以及36.57%。對比來看，今年以來，一線城市商品房銷售面積的降幅收窄較明顯，1-11月的同比降幅較1月份收窄10.27個(gè)百分點(diǎn)。

30個(gè)城市商品房成交面積及同比增速

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一、二、三線城市月度成交面積同比增速

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    由于房地產(chǎn)市場銷售面積明顯回落，商品房銷售額同比增速也相應(yīng)回落。2017年1-10月，房地產(chǎn)銷售額同比增長12.6%，增速為2015年7月份以來最低值。2017年10月，當(dāng)月商品房銷售額同比下滑1.66%，為2015年4月份以來首次同比下滑。

商品房銷售額當(dāng)月值與同比增速

 商品房銷售累計(jì)額及同比增速

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    主要城市商品住宅價(jià)格持續(xù)下滑，一線城市回調(diào)明顯

    主要城市銷售價(jià)格增速持續(xù)下滑。2017年10月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長5.7%，自2016年12月以來已連續(xù)下滑10個(gè)月，今年8月和9月增速下滑較明顯。分城市看，一線城市前期漲幅較大，回調(diào)幅度也較深。自2016年4月至2017年10月，一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速已下滑近33個(gè)百分點(diǎn)。二線城市回調(diào)幅度次之，自2016年11月開始回調(diào)，至2017年10月份回落14.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市前期漲幅較小，增速保持平穩(wěn)。

70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比及環(huán)比增速

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70城一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速

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70城一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速

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全國商品房各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)同比增速

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    庫存壓力短期緩解，中長期依然存在

    隨著商品房銷售的快速回升，庫存壓力短期明顯緩解。商品房銷售面積/竣工面積明顯回升。但商品房施工面積/銷售面積的比值依然處于高位，因此從中長期看庫存壓力依然存在。

銷售面積占新開工面積及竣工面積比重

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施工面積占銷售面積比重

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    分業(yè)態(tài)來看，住宅銷售回落幅度明顯大于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房施工面積下滑幅度明顯要大于住宅。我們用施工面積/銷售面積這一指標(biāo)來考察中長期庫存壓力，三種業(yè)態(tài)均處于相對高位，商業(yè)地產(chǎn)中長期庫存壓力較大。我們用銷售積/竣工面積這一指標(biāo)來看短期庫存壓力，三種業(yè)態(tài)短期庫存壓力均有明顯好轉(zhuǎn)。

分業(yè)態(tài)施工面積同比增速

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分業(yè)態(tài)銷售面積同比增速

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分業(yè)態(tài)施工面積占銷售面積比重

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分業(yè)態(tài)銷售面積占竣工面積比重

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    房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)將持續(xù)低迷

    在政策面持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)銷售量價(jià)增速雙下滑的影響下，房地產(chǎn)投資萎靡不振，新開工增速持續(xù)下滑。2017年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額同比增長7.8%，與1-4月份相比回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)新開工面積同比增長5.6%，與1-3月增速相比下滑6個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)回落調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)將持續(xù)低迷。

商品房累計(jì)新開工面積及同比增速

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商品房當(dāng)月新開工面積及同比增速

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房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額及同比增速

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房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)額及同比增速

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    主要城市土地成交保持增長，三線城市后來居上

    2017年1-11月份，40個(gè)主要城市供應(yīng)土地面積同比增長13.07%，成交土地面積同比增長17.94%，成交均價(jià)同比增長17.19%；三線城市在土地成交均價(jià)以及成交總價(jià)增速上均領(lǐng)先于一線和二線城市。從監(jiān)管導(dǎo)向看，三、四線城市去庫存仍在進(jìn)行，相對寬松的政策面有利于土地市場的穩(wěn)健增長。

40個(gè)城市供應(yīng)土地占地面積及同比增速

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40個(gè)城市成交土地占地面積及同比增速

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40個(gè)城市土地成交均價(jià)及同比增速

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40個(gè)城市土地成交總價(jià)及同比增速

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一二三線城市土地供應(yīng)面積同比變化情況

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一二三線城市土地成交面積同比變化情況

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一二三線城市土地成交均價(jià)同比變化情況

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一二三線城市土地成交總價(jià)同比變化情況

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