我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數據在英國、美國、日本等 成熟市場都在35% 以上，并呈現供需平衡的狀態。以發達國家經驗為參照，我國租 賃市場的發展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線 城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對于舊金山、 紐約等對標城市高達60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明 顯。
世界發達國家住房擁有率多在50%-65%之間，也就是說，在相對成熟的市場化體系 中，約有1/3至1/2的人口將通過租賃方式解決住房問題。我國和多數發展中國家類 似，當前住房擁有率水平顯著高于發達國家，人口流動性較弱。隨著我國社會市場 化進程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進，未來我國住房擁有 率或將逐步下降，更多人口將進入租房市場。

中國租賃人口僅11.6%，與發達國家差距明顯

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一線城市租賃人口占比沒有超過40%

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    相關報告：智研咨詢發布的《2017-2022年中國住房租賃行業市場運行態勢與投資戰略咨詢報告》

    核心城市，特別是一線城市及新一線城市，因其便利的生活設施及廣闊的發展前景， 一直都吸引著大量人才的涌進。然而，近年來主要城市房地產價格出現過快上漲， 一線城市（北京、上海、深圳、廣州）近兩年房屋平均出售價格漲幅達20%，已接 近3萬/平方米；對于二手房成交價，北京已超8萬/平方米，上海、深圳接近6萬/平方 米，廣州也已達4萬/平方米。與此同時，二線城市房屋平均售價上漲勢頭也不容小 覷，南京2016年房屋平均售價已達17754元/平方米，較15年上漲6265元/平方米。

    一般來說，有兩類人具有租賃需求，一類是流動人口，另一類是戶籍所在地的戶籍 人口，基本為高校畢業生。根據最新發布的《中國流動人口發展報告》，中國2016 年的流動人口達2.45億元，比上年末減少171萬人，已經是連續第二年下降。盡管如 此，無論是從流動人口的絕對值，還是其在總人口的相對比重來看，流動人口數量 近年來一直處于較高水平，并且預計未來依然會延續這一趨勢。而近年來我國新生代流動人口的比重也在不斷上升，2016年已達64.7%，呈現穩步增長的趨勢。新生 代流動人口由于缺乏必要的長期工作經驗，又不具備本土人才的“本地優勢”，往 往在職業競爭、薪酬待遇方面存在一定的劣勢，進而進一步影響了其購房能力。 隨著新生代流動租賃人口比重的逐漸提高，其租房領域的“消費升級”需要日益明 顯，除了簡單的“住”之外，他們往往更加注重租房市場的便利性、透明度、社區 化體驗、以及其它衍生服務。毫無疑問，相較于私人租賃市場，成熟的租賃機構在 這方面更有優勢。

2016年我國約有2.45億流動人口

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一線城市流動人口比重均在35%以上

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國內高校畢業人數逐年增多

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67%流動人口以租住私房作為居住模式

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一線城市房屋平均售價高企

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2016年二線城市房屋平均售價上漲明顯

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一線城市二手房價格高企

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高校畢業生平均起薪低

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    從機構滲透率的角度來看，租賃市場中機構管理僅占據房源渠道的5%（北京），而 全國這一比率的平均水平僅為2%，遠遠低于發達國家的水平。政策利好疊加后發優 勢，預計未來長租公寓將會迎來長足發展。并且當前我國利率市場化尚未放開，利 率中樞明顯高于發達經濟體，房租收益率減貸款利率水平遠遠低于其它發達國家， 這壓縮了私人租賃主的收益空間。而機構化的長租公寓機構，有望通過規模化運營 形成規模經濟，同時REITs等金融產品的運用，也能使其實現“輕重分離”，提高 經營利潤效應。因此，無論從必要性，還是充分性角度考慮，未來大部分租賃市場 的增量與存量空間，將屬于機構主體。

    得益于政策紅利以及房屋租賃領域較低的機構滲透率，各大資本看好行業未來發展 前景，紛紛提前搶灘布局。特別是雷軍的順為基金投資公寓品牌YOU+以來，長租公 寓領域的投融資步伐明顯加快，魔方公寓、寓見、新派公寓等行業領先品牌紛紛得 到資本青睞。創業公司動輒數千萬、上億的融資規模，一方面顯示出了資本對行業 未來發展的信心，另一方面，也從客觀上為各公司的規模擴張及精細運營奠定了資 金基礎。

部分房企長租公寓布局數量

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