一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況分析

    1、行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

    行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)2008-2014年間的管理面積、企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員及營(yíng)收規(guī)模，均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2014年的管理面積164.5億平方米，較2012年的145.3億平方米增長(zhǎng)約13.2%。截至2014年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬(wàn)家，較2012年調(diào)查的企業(yè)數(shù)量7.1萬(wàn)家增長(zhǎng)了約48%。截至2014年底，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約為711.2萬(wàn)人，較2012年的612.3萬(wàn)增長(zhǎng)了約16.2%，人員數(shù)量增長(zhǎng)速度較快。全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)2014年經(jīng)營(yíng)總收入約為3500億元，較2012年全國(guó)3000億左右有較大增幅，增長(zhǎng)了16.7%。

    政策法規(guī)建立行業(yè)成長(zhǎng)基礎(chǔ)。2003年出臺(tái)的里程碑式的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及后續(xù)一系列的配套法律法規(guī)奠定了物業(yè)服務(wù)行業(yè)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，極大的加速了了行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

    老舊小區(qū)發(fā)展空間受限。老舊小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展基于商品房小區(qū)的物業(yè)管理模式。但由于老舊小區(qū)的歷史和現(xiàn)實(shí)原因，其物業(yè)管理遭遇到諸多的困難。目前老舊小區(qū)普遍存在“房屋老舊、設(shè)備老化、收費(fèi)困難”的問(wèn)題。

    房屋老舊、設(shè)備老化：老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，基本沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房和配套的綠地及垃圾中轉(zhuǎn)站等，所以在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

    收費(fèi)難：老住宅小區(qū)普遍存在著貧困化和老齡化的問(wèn)題。另外，在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。老舊住宅小區(qū)既無(wú)大修資金存儲(chǔ)，也無(wú)本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無(wú)處開(kāi)支，并因此引發(fā)其他問(wèn)題。

    物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲幅有限。商品房的物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是參考政府前期物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，在業(yè)委會(huì)成立后，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商定價(jià)。2006年-2015年，政府物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)在9年間的增幅僅只有14.67%。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格調(diào)整需要由業(yè)委會(huì)牽頭，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并由全體業(yè)主共同表決完成。在建筑面積總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意之下，才能通過(guò)。所以，微漲的政府指導(dǎo)價(jià)格及高標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主大會(huì)表決率使得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)漲價(jià)變得難之又難。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資前景分析報(bào)告》

    城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人均可支配收入持續(xù)增加是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的根本原因。中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世純八十年代以來(lái)逐步加快，1980年的城鎮(zhèn)化率僅為19.4%，2016年已增至57.4%。城鎮(zhèn)化水平的提高使得住宅及其他房產(chǎn)項(xiàng)目需求增加，對(duì)物業(yè)管理的需求也隨著物業(yè)數(shù)量增多而日益增加。預(yù)期2020年的常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)將隨著城鎮(zhèn)化水平提高而繼續(xù)發(fā)展。

    業(yè)主的剛性需求推高行業(yè)的增速。由于人口結(jié)構(gòu)的變化，改善性需求將逐步成為住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)需求，疊加二胎因素的影響，改善性項(xiàng)目的銷(xiāo)售以及供應(yīng)比例在未來(lái)都將提升。與剛需項(xiàng)目注重基礎(chǔ)的功能不同，改善性購(gòu)房人群對(duì)于住房面積，物業(yè)環(huán)境，小區(qū)綠化等改善性因素的需求將會(huì)提升。物業(yè)管理升級(jí)是居住升級(jí)非常重要的組成部分。與此同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于物業(yè)管理能力的考量，對(duì)于購(gòu)房決策也有極大的影響。除了地段、交通、環(huán)境、學(xué)區(qū)房、建材質(zhì)量、配套設(shè)施等先天因素外，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)配套無(wú)不時(shí)時(shí)刻刻影響力了業(yè)主的生活質(zhì)量及投資回報(bào)，倍受購(gòu)房者所關(guān)注。物業(yè)企業(yè)品牌、消費(fèi)者口碑、企業(yè)實(shí)力、服務(wù)模式、服務(wù)特色、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)承諾、成功案例、物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低等，大都與前述的先天賣(mài)點(diǎn)一同登上了房屋銷(xiāo)售廣告，所以物業(yè)服務(wù)也是商品房銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)之一。

    房屋的不斷竣工是行業(yè)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。統(tǒng)計(jì)2012至2017年9月的房屋竣工面積增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，年均增速約為1.6%，其中非住宅類(lèi)的房屋竣工面積增速遠(yuǎn)高于住宅類(lèi)。

    非住宅類(lèi)型物業(yè)的增長(zhǎng)。非住宅物業(yè)是近幾年開(kāi)始新興發(fā)展的物業(yè)服務(wù)類(lèi)別，其占比逐年提升，單位面積物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于住宅物業(yè)平均收費(fèi)，尤其是商業(yè)、辦公及醫(yī)院類(lèi)別的物業(yè)。高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的非住宅物業(yè)的興起，也將促進(jìn)行業(yè)開(kāi)拓新的增長(zhǎng)空間。

房屋竣工面積及增速

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住宅類(lèi)物業(yè)竣工面積及增速

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辦公樓類(lèi)物業(yè)竣工面積及增速

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商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)物業(yè)竣工面積及增速

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    多種經(jīng)營(yíng)模式業(yè)務(wù)差異化逐漸顯現(xiàn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的火熱發(fā)展，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)性特征加劇了企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，探索更貼近業(yè)主需求的特色服務(wù)，以特定領(lǐng)域服務(wù)優(yōu)勢(shì)謀求更多更好的市場(chǎng)資源。根據(jù)城市發(fā)展階段、不同業(yè)態(tài)特征、業(yè)主年齡階段等需求差異，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從高端服務(wù)、商業(yè)辦公、養(yǎng)老、旅游、教育、健康、產(chǎn)業(yè)新城等多維度入手，制定差異化發(fā)展戰(zhàn)略，打造特色服務(wù)品牌，提升物業(yè)服務(wù)附加值，搶占市場(chǎng)份額。如保利物業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)、雅樂(lè)居物業(yè)的旅游地產(chǎn)物業(yè)、幸?；鶚I(yè)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)等差異化服務(wù)，形成企業(yè)獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

差異化服務(wù)戰(zhàn)略

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    基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)繼續(xù)擔(dān)當(dāng)創(chuàng)收主力，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也步入上升通道。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入保持較快增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)62783.58萬(wàn)元，同比增幅達(dá)16.10%。一方面作為收入的主要來(lái)源，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依靠管理項(xiàng)目的加速擴(kuò)張，收入均值上升至51931.65萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.32%，營(yíng)收占比82.72%。另一方面，多種經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過(guò)前期培育而開(kāi)花結(jié)果，2916年貢獻(xiàn)收入均值10851.93萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.98%，占比17.28%，較2015年上升0.55個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)占比提升至近四成，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)占比下降。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4578.98萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.90%，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)均值為2782.07萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.05%，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)均值為1796.91萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)47.62%。從盈利結(jié)構(gòu)來(lái)看，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)占比為60.76%，是凈利潤(rùn)的主要來(lái)源；多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)占比為39.24%，較2015年增加8.16個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)比較營(yíng)收構(gòu)成及凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)比重，可以發(fā)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)模式以17.28%的收入創(chuàng)造了近40%的利潤(rùn)，盈利能力凸顯。近年來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)抓住消費(fèi)升級(jí)的機(jī)遇期，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”，不斷努力創(chuàng)新，尋求新的多種經(jīng)營(yíng)模式，構(gòu)建企業(yè)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

    二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間

    2016年全國(guó)商品房在管面積約為185.1億平方米，2016年商品房竣工面積約為10.61億平方米，估計(jì)2017年全國(guó)商品房在管面積將達(dá)到195.7億平方米。2012年-2016年，商品房竣工面積的年均增速約為1.6%，按照此增速計(jì)算，2020年物業(yè)在管面積將達(dá)到228.6億平方米。雖然非住宅物業(yè)的增速近幾年高于住宅物業(yè)，但是住宅物業(yè)仍將貢獻(xiàn)最主要的市場(chǎng)規(guī)模。在計(jì)算行業(yè)空間時(shí)主要參考2016年的業(yè)態(tài)占比及其相應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)估，2020年行業(yè)的市場(chǎng)空間將超過(guò)8000億元。

全國(guó)2012-2020年預(yù)計(jì)在管面積（億平方米）

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2020年潛在物業(yè)行業(yè)總市場(chǎng)規(guī)模

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    三、服務(wù)業(yè)態(tài)：住宅物業(yè)vs非住宅物業(yè)

    物業(yè)管理除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)外，還有眾多其他物業(yè)管理類(lèi)型，諸如辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等。這些管理業(yè)態(tài)同住宅管理相比較，具有更強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，屬于物業(yè)管理行業(yè)中的重要分支。

    1、醫(yī)院物業(yè)管理

    醫(yī)院作為以醫(yī)療、科研、教學(xué)為主要工作內(nèi)容的傳統(tǒng)意義上的事業(yè)單位，后勤保障工作一直占據(jù)著較為重要的位置。《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定》中明確指出，后勤服務(wù)社會(huì)化是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求，也是后勤改革與發(fā)展的必然趨勢(shì)。醫(yī)院物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是人，其開(kāi)展的業(yè)務(wù)不僅包括傳統(tǒng)的“四保”，還延伸至中央運(yùn)送、護(hù)工服務(wù)、醫(yī)導(dǎo)服務(wù)、被服洗滌、醫(yī)療廢棄物處理等。由于醫(yī)院易發(fā)生人員傷害、院內(nèi)交叉感染和群體事件，醫(yī)院物業(yè)對(duì)于物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)性有較高的要求。醫(yī)院新建樓宇規(guī)模龐大、建筑復(fù)雜、設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，同時(shí)也要求醫(yī)院物業(yè)有較強(qiáng)的資源整合能力及管控能力。

    隨著新醫(yī)改的推行，國(guó)家對(duì)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)投入的不斷增加，醫(yī)院物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入了高度發(fā)展的階段。

未來(lái)醫(yī)院物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

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    2、學(xué)校物業(yè)管理：

    隨著《關(guān)于深化高校后勤社會(huì)化改革的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》和《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020年）》等文件的陸續(xù)出臺(tái)，為高校后勤社會(huì)化改革提供了良好環(huán)境，也為學(xué)校物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供了指引方向。

    學(xué)校物業(yè)管理需要適應(yīng)教育教學(xué)的工作特點(diǎn)，管理的主要內(nèi)容包括：學(xué)生宿舍的管理，教學(xué)樓的管理，設(shè)備的管理，綠化環(huán)境的管理等方面。

學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同點(diǎn)

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學(xué)校物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀

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    3、商業(yè)物業(yè)管理

    隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等多功能為一體的綜合商業(yè)樓宇在全國(guó)迅速崛起，商業(yè)物業(yè)管理也隨之快速發(fā)展。

    商業(yè)物業(yè)指集包括商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、銀行、住宿、健身等各種功能的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)型的特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理是對(duì)各類(lèi)型商業(yè)樓宇及附屬設(shè)施設(shè)備管理的總稱(chēng)，它是物業(yè)管理行業(yè)的主要關(guān)注方向。商業(yè)物業(yè)管理作為維護(hù)商業(yè)樓宇功能正常運(yùn)作的基礎(chǔ)，擔(dān)負(fù)著為消費(fèi)者營(yíng)造良好工作、購(gòu)物、娛樂(lè)空間的重要責(zé)任，的商業(yè)空間在增加優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給、提升消費(fèi)者滿意度的同時(shí)，還能延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間，促進(jìn)消費(fèi)者消費(fèi)。

商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容

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    商業(yè)形象的宣傳推廣是商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種無(wú)形資產(chǎn)，這將為未來(lái)潛在的業(yè)主銷(xiāo)售額與物業(yè)管理者收入提供保障。商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠持有或經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。商業(yè)物業(yè)管理者，應(yīng)一句所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小、不同層次、以承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用等去選配承租客商。

商業(yè)物業(yè)管理的特征

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商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的不同點(diǎn)

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商業(yè)物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

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    4、辦公物業(yè)管理

    我國(guó)辦公樓經(jīng)歷了從普通型、綜合型、智能型到國(guó)際型商務(wù)辦公樓的發(fā)展演變。目前，辦公樓的發(fā)展在一線及核心二線城市已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動(dòng)力，與此同時(shí)辦公物業(yè)管理的重要性也隨著市場(chǎng)的不斷升溫顯得愈發(fā)突出，未來(lái)辦公物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展前景良好。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年辦公物業(yè)管理面積總計(jì)4.41億平方米，同比增長(zhǎng)32.94%。辦公物業(yè)的快速發(fā)展，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)保證出租率、租金水平和服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。

    辦公樓物業(yè)管理主要對(duì)辦公樓及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，其管理水平直接影響辦公樓品質(zhì)。辦公樓的軟硬件設(shè)施對(duì)于辦公樓運(yùn)轉(zhuǎn)非常重要，對(duì)辦公物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性提出較高要求。另外，專(zhuān)業(yè)的辦公樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能夠給辦公樓營(yíng)造出一個(gè)良好的內(nèi)部辦公環(huán)境，是保證物業(yè)管理口碑、提高出租率、保持租金水平的有效手段之一。

辦公物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的不同

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辦公物業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

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    5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在一大片的土地上聚集若干個(gè)企業(yè)的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的形成。從功能和形態(tài)上來(lái)分，可分為物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。就產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理而言，其范圍廣、涉及種類(lèi)多、存在多類(lèi)型“共處一室”的物業(yè)管理情況，與其它物業(yè)業(yè)態(tài)相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理更加復(fù)雜。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展，突破了我國(guó)物業(yè)管理長(zhǎng)期以來(lái)偏重于住宅物業(yè)的傳統(tǒng)服務(wù)模式。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)可以參與園區(qū)智能化樓宇、節(jié)能建筑與能源中心的管理體系，使得其管理范圍突破了傳統(tǒng)的“四保”模式，將延伸至設(shè)施管理、環(huán)境管理、園區(qū)商業(yè)及能耗管理等。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

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    7、公眾物業(yè)管理

    公眾物業(yè)即已建成并交付使用的，對(duì)公眾開(kāi)放的建筑物及附屬設(shè)施，包括公眾文化場(chǎng)館、公眾體育場(chǎng)館、大型會(huì)展場(chǎng)館、公眾交通物業(yè)等。公眾物業(yè)管理是一項(xiàng)因公眾物業(yè)存在而產(chǎn)生的一種特定的管理服務(wù)，主要對(duì)已建成并交付使用的公眾建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治等活動(dòng)。具有公眾性，開(kāi)放性，環(huán)境獨(dú)特，公益性，安全性等特點(diǎn)。近年來(lái)，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平不斷增加，居民消費(fèi)需求不斷升溫，進(jìn)而帶動(dòng)文化、娛樂(lè)、交通等公眾物業(yè)服務(wù)需求逐年增加，未來(lái)公眾物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展期。隨著物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由單一的住宅物業(yè)管理向多元化、綜合型物業(yè)管理快速轉(zhuǎn)變，就公眾物業(yè)管理而言，已逐漸覆蓋如會(huì)展中心，體育場(chǎng)館、軌道交通站點(diǎn)等大型社會(huì)公眾項(xiàng)目。、

公共物業(yè)管理的要求

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公共物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的不同點(diǎn)

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公共物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

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    三、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

    1、 百?gòu)?qiáng)完成全國(guó)化布局，規(guī)模擴(kuò)張重點(diǎn)逐漸向區(qū)域深耕

    從城市分布來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目集中于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，隨著這些城市群快速發(fā)展帶來(lái)的人口集聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)日益顯現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，加速再城市群核心及周邊熱點(diǎn)區(qū)域的布局與深耕。2016年，二線和三四線城市占比呈上升趨勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在穩(wěn)固一線城市市場(chǎng)份額的同時(shí)，逐步把拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二線城市，搶占市場(chǎng)高地；三四線城市的快速發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握城市發(fā)展新機(jī)遇，搶先布局三四線潛力城市，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模和品牌效應(yīng)的雙贏。

百?gòu)?qiáng)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布

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百?gòu)?qiáng)物業(yè)項(xiàng)目各線城市分布

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    2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在基本完成全國(guó)化布局的同時(shí)，也加深了對(duì)區(qū)域的深耕。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年管理項(xiàng)目總數(shù)33180個(gè)，進(jìn)入城市數(shù)量均值達(dá)到28個(gè)，單位城市項(xiàng)目數(shù)量均值為5.93個(gè)，連續(xù)4年保持上升，單個(gè)項(xiàng)目面積均值達(dá)到16.43萬(wàn)平方米，較2015年增長(zhǎng)7.39%，城市項(xiàng)目均值與項(xiàng)目面積均值實(shí)現(xiàn)雙提升，城市深耕成效顯著。

    2、物業(yè)服務(wù)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模分析

    百?gòu)?qiáng)企業(yè)各層級(jí)營(yíng)業(yè)收入均值呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、越搶越快的分化態(tài)勢(shì)。TOP30增長(zhǎng)強(qiáng)勁，TOP31-100增長(zhǎng)相對(duì)遲緩。其中，TOP10企業(yè)緊抓行業(yè)上行基于，快速擴(kuò)充管理項(xiàng)目，充分發(fā)揮自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，著眼未來(lái)?yè)屜炔季中聵I(yè)務(wù)，綜合實(shí)力和先發(fā)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)營(yíng)收規(guī)模和增速遙遙領(lǐng)先。

    跑馬圈地，并購(gòu)加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年收購(gòu)200余家物業(yè)服務(wù)公司，收購(gòu)物業(yè)管理面積總計(jì)為3.85億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)的全年管理面積的22.1%。借助資本市場(chǎng)的力量，企業(yè)可以通過(guò)收購(gòu)不斷拓展企業(yè)管理規(guī)模，有利于快速提升市場(chǎng)占有率。

    企業(yè)并購(gòu)，購(gòu)易并難。并購(gòu)的完成并不代表并購(gòu)的成功。并購(gòu)之后，兩家不同背景、發(fā)展歷程的企業(yè)走到一起，不僅有來(lái)自企業(yè)層面的組織文化差異及沖突，甚至還可能存在兩個(gè)地域文化的差異及沖突，兩種截然不同的文化有可能出現(xiàn)相互“吞噬”或相互排斥。而企業(yè)文化是一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其貫穿于企業(yè)發(fā)展的每個(gè)環(huán)節(jié)，有效的企業(yè)文化融合可能并不一定使兩家企業(yè)并購(gòu)成功，但無(wú)效的融合必然使并購(gòu)失敗。

    基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷提升專(zhuān)業(yè)能力，多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占物業(yè)管理面積的73.21%，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入占百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入的57.77%；商業(yè)物業(yè)面積占比為6.18%，收入占比為10.14%，辦公物業(yè)面積占比為7.06%，收入占比為14.82%，公眾物業(yè)面積占比為1.67%，收入占比為1.96%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)面積占比為5.38%，收入占比為4.75%，學(xué)校物業(yè)面積占比2.62%，收入占比為2.46%，醫(yī)院物業(yè)面積占比為1.03%，收入占比為3.75%，其他類(lèi)型物業(yè)面積占比為2.84%，收入占比為4.34%。

    2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)4.25元/平方米/月，與2015年基本持平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高，達(dá)到7.86元/平方米/月；其次是商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為7.04元/平方米/月，；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.31元/平方米/月；公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類(lèi)型物業(yè)的服務(wù)費(fèi)分別為3.76元/平方米/月、5.63元/平方米/月、3.38元/平方米/月、6.87元/平方米/月和5.99元/平方米/月。分城市來(lái)看，一線城市的平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)為7.07元/平方米/月，遠(yuǎn)高于二線城市的3.65元/平方米/月和三四線城市的3.59元/平方米/月；一線城市的各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)均高于其他城市，二線城市除公眾物業(yè)和學(xué)校物業(yè)外，其余業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)均高于三四線城市。

    品牌發(fā)展商涉足公共物管。區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓物管，公共物業(yè)管理就是為國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)單位辦理、開(kāi)展公共事務(wù)的場(chǎng)所提供物管服務(wù)。如今公共物管邁入第三階段，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司管理公共物業(yè)。品牌開(kāi)發(fā)商也嗅到了商機(jī)，開(kāi)始涉足公共物管。比如，萬(wàn)科服務(wù)政企總部型項(xiàng)目高達(dá)58個(gè)，服務(wù)面積達(dá)364萬(wàn)平方米，中宣部、國(guó)家審計(jì)局、阿里巴巴總部、華為總部等都是萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)的范疇。相對(duì)于住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等傳統(tǒng)的物業(yè)管理，公共物業(yè)管理面臨著管理項(xiàng)目多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、管理難度大、服務(wù)人員多、服務(wù)對(duì)象多、政治任務(wù)多等特點(diǎn)。2017年全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中，排名前十的物業(yè)企業(yè)還是以服務(wù)高端住宅物業(yè)為主。但在公共物管領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)方面的內(nèi)容已大大拓展，如餐飲、會(huì)務(wù)、消防等，并呈現(xiàn)出規(guī)格高、品質(zhì)高、要求高等諸多特點(diǎn)。

    3、基礎(chǔ)外包+智能化建設(shè)，降低人工成本+提升服務(wù)品質(zhì)

    提高智能化建設(shè)投入，構(gòu)建智慧社區(qū)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年經(jīng)營(yíng)成本均值為49454.82萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本率為78.77%，同比下降1.19個(gè)百分點(diǎn)。這主要在于：一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)推進(jìn)以信息化、標(biāo)準(zhǔn)化為核心的管理提升，服務(wù)流程優(yōu)化，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立，達(dá)到提升管理效率；另一方面，從成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，除人力成本以外其他成本占比均有所上升，近年來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)使用更多的智能化設(shè)備，引入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)改造業(yè)務(wù)形態(tài)，在提升服務(wù)質(zhì)量的同事降低基礎(chǔ)服務(wù)對(duì)人力的大量占用，從而使人力成本比重顯著下降。

    加大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包力度，優(yōu)質(zhì)配套保障服務(wù)品質(zhì)?；A(chǔ)業(yè)務(wù)分工精細(xì)化是未來(lái)發(fā)展的方向，百?gòu)?qiáng)企業(yè)堅(jiān)持將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，充分利用專(zhuān)業(yè)外包公司在特定領(lǐng)域的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化來(lái)提升服務(wù)品質(zhì)。同事，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加強(qiáng)過(guò)程管控，通過(guò)作業(yè)記錄、現(xiàn)場(chǎng)抽檢等措施保證外包業(yè)務(wù)質(zhì)量。

    優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)消費(fèi)理念逐步接受，收繳率和續(xù)約率高位運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率和續(xù)約率關(guān)系著企業(yè)的生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，更直接反映出業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)可程度。百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主高度信任，促進(jìn)收繳率和續(xù)約率高位運(yùn)行。