2015 年我國商品房銷售面積達到 12.85 億平方米，同比增長 15.3%；2016年，我國銷售面積和銷售額增速均繼續擴大，住宅待售面積減少，房地產去庫存效果明顯。房地產開發投資同比增長%，房地產市場持續回升，房地產開發企業投資信心恢復，新開工面積繼續增長，帶動投資增速提高。隨著房地產庫存下降，開發投資增速有望繼續維持在較高水平。

16-17 年我國商品房銷售增速下降

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家具行業利潤總額及增速

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    家居行業與房地產行業存在相關性，行業普遍認為我國家居市場行情大約比房地產市場滯后 8-12 個月。從圖表 25 可以看出，家具行業主營收入的拐點一般遲于相地產成交拐點，從 2007 年到 2013 年表現尤為明顯。而在 2013 年之后，地產成交量增速波動較大，家具行業銷售增速并沒有隨之大幅波動，家具行業與地產行業的相關性減弱。

    15 年至 16 年上半年地產大賣，成交量的上升帶動了家居市場的發展，2016 下半年到 17 年半年家具行業營收增速提升。2016 年下半年開始，我國對房地產市場的調控加大，限購政策不斷出臺，有效限制了一二線城市的房地產成交。受房地產市場低迷的影響，2017 年下半年開始家具行業營收增速整體下行，利潤總額增速也不斷下滑。預計在地產低迷影響下，家居行業在短期內整體營收還將處于下行水平。

房地產與家具行業相關性逐步減弱

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商品房銷售面積與家居行業盈利水平

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    從盈利水平來看，近 5 年的歷史數據表明，家居行業盈利狀況并不會與成交量呈顯著正比關系，盡管地產后周期對家居行業的營收有影響，但行業利潤維持了穩定的增長。我們認為消費升級是推動行業發展的根本驅動因素：

    （1） 舊房翻新、租房裝修市場崛起

    居民不僅對新增住房有裝修需求，對二次裝修、租房裝修等改善住房條件的需求也在增加，二次裝修市場成為推動家居行業盈利增長的新引擎，因此我們認為房地產行業對家居行業的影響是短期的，長遠來看家居行業仍有持續成長的空間。

    （2） 三四線城市需求崛起

    隨著我國城鎮化率的不斷提升，三四線城市的地產銷售增速好于一二線城市，我們認為原因如下：一是一二線城市調控政策加碼后，投資資金需求外溢，周邊的三四線城市順勢承接了這部分需求，甚至極具發展潛力的五六線城市也迎來了一小波購房潮流；二是全國推行“棚改貨幣化安置工程”，大量農民工返城增加購房需求；三是房地產商紛紛布局三四線城市，居民處于保值增值需求愿意選購品牌房企樓盤。因此三四線城市的裝修與家具市場有望在此三種因素共同作用下維持未定增長。在三四線城市渠道布局完善、口碑良好的的品牌家居受益，如索菲亞、歐派家居等。

三線城市房地產銷售增速好于一二線城市

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    （2）定制家居

    市場份額不斷擴大定制家具滿足用戶個性化需求，因而每一套產品都具有獨特性，且隨著家居企業設計水平以及定制化服務水平的提升，企業為客戶可提供的增值服務越來越多，進而吸引了更多客流量并提高客單價，保證了企業自身的盈利水平。因此家具生產企業紛紛響應智能自動化制造，縮短生產時間、提高原材料利用效率，降低能耗，生產與消費者需求相匹配的高質量產品。并且從圖 27 中可看出，定制家居企業的增速遠高于家具行業整體增速，越來越多的家具企業轉型做定制，2017 年多家定制家具企業上市，競爭有所加劇，但行業目前滲透率只有 20%，尚處于擴張期，定制家居的市場滲透率仍有提升空間。

定制家具增速高于家具行業增速

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    （4）消費者更加注重品牌化，大家居戰略推進，龍頭企業溢價空間大，綜合優勢強

    隨著年輕消費以及中產階級消費的崛起，品牌化消費趨勢明顯增強，抓住這一消費趨勢的品牌家居受益明顯，因此品牌家具的銷量近年來一直保持高于行業的增速。為抵御房地產對家居行業的抑制，品牌家居企業不斷尋求新的行業增點：如推進大家居戰略，增加產品品類擴展以滿足消費者的一站式需求；不斷拓展渠道，下沉三四線城市，獲客流量增加；升級信息管理軟件技術，提升自身生產效率以及服務水平，降低企業成本等。

    面對消費升級帶來的行業革新，龍頭家居企業的核心品牌效應優勢顯現，強大的資金實力有力支持產品生產線擴張、渠道布局下沉與生產技術升級等。從增長的確定性與持續性來講，龍頭家居企業有實力勝出，具有更好的抗風險能力。

大家居方案解決裝修痛點

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國綠色家居市場分析預測及投資方向研究報告》