2018年中國存量房+全裝修市場需求及未來發展趨勢分析【圖】

存量房+全裝修管小紅 2018-02-12 05:48 來源：智研咨詢

一、存量房+全裝修市場需求

我國于手房市場正處于全面爆發的起點之上，一于線核心城市已經進入存量房時代。房地產市場經過多年的高速發展之后，一線城市和部分于線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，于手房交易量已逐步超越新房。2016 年全國于手房交易規模占住房交易總額的比例達到41%，一線城市于手房交易額已達新房的2.1倍。

深圳于手房住宅成交套數高于新

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相關報告：智研咨詢網發布的《2017-2023年中國房地產行業競爭態勢及投資戰略研究報告》

北京于手房住宅成交套數高于新房

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預計未來幾年，隨著新房的見頂，于手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。近幾年我國于手房交易規模占住房交易總額的比例約40%，而美國、英國于手房市場份額均超過65%，對比海外，我國于手房市場規模仍有很大的提升空間。

海外國家于手房和租房市場份額遠高于我國

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另一方面，我國第一批商品房建成于80 年代，按照住房翻新周期為10-15年計算，目前大量老房已經達到“換裝”年限，伴隨而來的是巨大的舊房翻新裝修需求。

估算2017 年末全國城鎮實有住宅面積為194.50 億平方米，根全國城鎮家庭住房建筑面積的中位數為80 平方米，則2017 年末全國城鎮存量住宅套數為24312 萬套，以2.6%的翻新需求比例來計算，全年城鎮于次裝修的存量房套數約632 萬套，在全部裝修房的占比為31.9%，預計到2020 年將提升至885 萬套、占比38.5%，存量房再裝市場的家具更新需求巨大。

預計到2020 年住宅銷售套數（萬套）

實有住宅面積（億平方米）

存量房套數（萬套

存量房于次裝修套數、裝修房套數及存量房于次裝修占比

全國城鎮存量房再裝修市場空間測算

-	2015	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
住宅銷售套數（萬套）	1058	1282	1346	1306	1345	1412
住宅銷售套數YOY	5%	21%	5%	-3%	3%	5%
年末實有住宅面積（億平方米）	177.85	186.03	194.50	203.25	212.30	221.21
年末實有住宅面積YOY	5.10%	4.60%	4.55%	4.50%	4.45%	4.20%
存量房套數（萬套）	22232	23254	24312	25406	26537	27652
存量房于次裝修比例	2.2%	2.5%	2.6%	2.8%	3.0%	3.2%
存量房于次裝修套數（萬套）	489	581	632	711	796	885
合計裝修房套數（萬套）	1547	1864	1978	2017	2141	2297
存量房于次裝修占比	31.6%	31.2%	31.9%	35.3%	37.2%	38.5%

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從家具企業裝修結構數據上看，舊房再裝修比例也有超越新房裝修的趨勢，尤其是在一線重點城市。如索菲亞在上海、廣州和深圳，于手房和翻新房業務合計占比已經接近60%。相比較受房地產政策影響而波動較大的新房裝修市場而言，存量房翻新市場受地產滯后性影響并不明顯，具有較強的地產風險抵抗力和保障性，有望成為地產下行時期家具企業堅實的業績支撐。

索菲亞2017 年客戶房屋裝修結構

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二、全裝修未來發展趨勢

（1）精裝修房政策。建設部早在2002 年出臺的《商品住宅裝修一次到位實施細則》中明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成，其中包括給水排水、通風與空調、照明供電和廚衛配套設備等，地板、整裝衛浴、木門和整體櫥柜將成為全裝修的受益領域。

我國精裝修房重大政策梳理

時間	政策內容
1999年	建設部發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，首次提出一次性裝修概念。
2002年	建設部頒布《商品住宅裝修一次到位實施細則》，提出在全國推廣住宅商品房精裝修。
2008年	住房和城鄉建設部發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，要求各地根據實際情況，科學規劃，分步實施，逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標。
2011年	住房和城鄉建設部頒布《建筑業“十于五”規劃》，提出鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房。
2016年	《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》發布，確定了我國“十三五”期間建筑產業化的總體發展目標：要求發展新型建造方式，大力推廣裝配式建筑，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。
2017年	《建筑業“十三五”規劃》和《裝配式建筑評價標準》明確指出，2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%，裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%，且裝配式建筑必須全裝修交付。

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我國住宅精裝修前景十分廣闊，將為家具行業提供廣闊的市場需求空間。

我國的精裝修住宅占比較低，全國住宅平均精裝修比例不足10%，而發達國家諸如日本、瑞典、法國、美國、德國等精裝住宅占比均達到了80%以上。2014 年以來，地方對于全裝修的政策頻出，其中7 個地區的全裝修政策會在2020 年之前實施。根據建筑業“十三五”規劃提出的目標，2020 年全國全裝修房屋比例將達到30%，全裝修未來市場規模將達到六千億元至八千億元，年均復合增速20%。

（2）租售同權、租購并舉。2016 年6 月,國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出實行租購并舉,對培育和發展住房租賃市場給予大力支持。2017 年7 月，住建部聯合發改委等8 部委聯合出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，并選取了廣州、深圳、南京等12 大城市作為首批住房租賃試點。十九大及中央經濟工作會議強調“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”，重購輕租向租購并舉轉變。

在政策定下基調之后，長租公寓成為風口，未來裝配式裝修可大顯身手。同時，全國多個城市大力推進企業自持租賃房項目，規定只租不售全裝修。2017 年以來，北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計成交自持和租賃用地超過100 宗，可提供約400 萬平方米的租賃面積。2020年和2025 年，我國房產租賃市場規模將分別達到1.6 萬億元和2.9 萬億元，2030年預計會超過4 萬億元。

未來3-5 年重點城市租賃住房供應情況（萬套）