一、公寓租賃發展原因：一二線城市流動人口過多、房價過高

    我國公寓租賃需求日漸旺盛，主要有兩點原因：

    流動人口向一二線核心城市集聚，且平均年齡低、居留時間長，有租房需求。1）假設以非戶籍人口定義流動人口，發現，2005-2015 年十年間，一二線核心城市流動人口比例（（常住人口-戶籍人口）/常住人口）進一步提升，十大核心城市流動人口比例從24%升至36%，其中，北上深流動人口比例從34%提升至45%；2）流動人口整體年齡偏小，2014 年平均年齡僅為28.1 歲，積蓄有限；3）流動人口在當地的平均居住時間為56.9 個月，半數流動人口有意愿繼續在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長期居住意愿的比例均高于全國平均，分別為67.4%、62.7%。

流動人口年輕化，平均年齡僅28.1 歲（2015 年）

資料來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢網發布的《2018-2024年中國長租公寓市場深度調查及未來前景預測報告》

    一二線城市房價過高，已超月薪負荷，但租金相對較低，租房是大多數人解決住房問題的唯一選擇。以購買100 平米的房屋為例，根據測算，北上深需負擔的月供已高達平均工資的180%，此外，廈門、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超過月薪的100%。與此同時，這些城市的平均月租僅為月供的58%，說明這些城市的房價已經超過大多數工薪階層的負荷，租房成為其解決住房問題的唯一選擇。

北上深月供/月薪高達180%（以100 平米房屋為例）

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核心城市月租為月供的58%（以100 平米房屋為例）

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    二、 全國租賃人口已達1.9 億人，租賃市場規模超萬億

    經過測算，我國2015 年的租賃人口規模為1.9 億人，整體租賃市場規模為1.14 萬億元。

    主要假設如下：

    1）租賃人口由流動人口及近5 年的本科以上高校畢業生構成。

    2）不考慮戶籍人口中除大學生以外的租賃情況。

    3）潛在租賃人群租住私房比例為67.3%（《中國流動人口發展報告》）。

    4）人均租房面積按20 平米計算。

    5）除一二線外城市的人均每月租金取《中國流動人口發展報告》中流動人口平均租金367 元。

    我國公寓租賃市場規模已破萬億，其中一半來自一線城市。假設公寓租賃市場全部且僅來自流動人口，根據測算，截至2015 年底，我國共有流動人口2.61 億，人均月租395 元，每年貢獻的租房市場規模為12371 億；其中，一線城市流動人口為0.33 億，人均月租為1462 元，對應年租房市場規模5815 億；一線城市租房市場規模占全國總比重的47%。

一線城市租賃市場規模占比近3 成

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    從一線城市自身結構看，租房面積占存量房屋總面積的24%，租房在一線城市已成為常態。根據測算，北京、上海、深圳住房存量面積合計為17.4 億平方米，而目前三大城市對應的租房規模已為6.6 億平米，占存量住宅總面積的38%，說明租房在一線城市已成為常態，在一線城市土地稀缺、高知群體不斷集聚的背景下，未來一線城市房價有望進一步提升，從而使得租房群體規模不斷擴大。

一線城市租房面積占存量房屋總面積的24%，租房已成常態

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    二、品牌公寓的發展現狀分析

    1、 長租公寓是行業主角，分散式和集中式各有千秋

    長租公寓的真名叫做長租型青年公寓。根據租賃期的長短，公寓租賃行業可以分為長租（租賃期一年及以上）和短租（租賃期一年以下）兩大類別，并表現為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多種形態。其中，長租型的青年公寓是目前租賃市場的發展主體，并且已吸引包括開發商及地產代理商、長租公寓公司、酒店集團、網絡平臺等各類投資主體的關注，因此，“青年公寓”與“長租公寓”有時也被混稱。

青年公寓（經常被稱為長租公寓）是公寓租賃的主體

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    1） 酒店式公寓是介于傳統星級酒店與普通公寓之間的中高端公寓租賃產品。其在產品形態和裝修上與中高端家庭式公寓近似，但附帶提供的服務更多。這類公寓通常月租過萬，服務客群以外資高管等金領為主；租期方面，主營長租，也兼提供幾天至數月不等的短租服務；典型的企業代表為雅詩閣、輝盛閣。

    2） 快捷酒店是主打高性價比、定位中低端的短期租賃產品。快捷酒店主要為商旅人士提供高性價比的住宿服務，價格大多不超過300 元/晚。但伴隨行業競爭加劇和市場需求變化，以天天、如家、漢庭為代表的快捷酒店也開始推出房間包月服務，變相成為短租公寓，但月租一般略高于青年公寓，主要因其租期靈活且提供的服務更多、更頻繁。

    3） 青年公寓的主要客群為30 歲以下的青年，目前主要的發展模式與二房東有一定相似，即從個人或企業（比如廢舊的商辦樓、廠房等）手中租入房源，通過簡單裝修（提高房價）、分拆隔間（比如將客廳隔成臥室可以將兩室一廳或三室一廳的房子變成三室或四室一廳）、以及提供衍生服務（比如保潔、維修等，加收一定比例的服務費）的方式實現盈利；但近年伴隨開發商的介入和類REITs 模式的發展，也出現了以自持物業介入公寓租賃領域的情況。總體而言，青年公寓產品形式多樣、短租、長租兼顧（主要還是以長租為主）；價格涵蓋廣泛，覆蓋從學生、藍領到金領各個階層，是公寓租賃市場主流；包括專業化的長租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、開發商和地產代理商（如萬科、招商蛇口、世聯行）、酒店集團（如如家酒店集團推出逗號公寓、華住酒店集團推出城家公寓、住友酒店集團推出漫果公寓等）、網絡平臺（如58 同城、趕集網、途家網等）對這一領域均已展開布局。

    長租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），兩種模式各有千秋。按照房源來源的不同，長租公寓可分為分散式和集中式兩種基本模式，兩種模式各有優缺點：

    1） 分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間后按間（稱為“合租”）或按套（稱為“整租”）租出。分散式公寓的有兩大優點：首先，分散式公寓在房源獲取上也更為容易；其次，通過提供不同標準的裝修以及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。但分散式公寓的缺點也很明顯：一方面，由于房源來自個人房東，過于分散的房源會加大公寓管理的難度；更重要的是，過于分散的房源一方面對統一的裝修風格形成挑戰，也會加大裝修成本（例如，在工人調配上花費的精力和物力更多）。

    2） 集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓（或一棟樓的幾層），對房間進行統一裝修后按套租出的一種公寓運營模式。這類公寓的優點是裝修風格統一、裝修成本低，管理方便，且通常設有娛樂區、生活服務區等公共空間，社區氛圍良好，更受年輕人青睞；但缺點也很明顯：

    首先，優質地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，對團隊的談價能力是巨大的考驗，因此，集中式公寓發展進展較分散式公寓更緩慢；其次，集中式公寓雖然也有諸如協縱、青客等定價較低的品牌，但總體還是以中高端定位的品牌為主，因此，客群相對分散式公寓更有限，主要市場仍然在一線城市。

分散式和集中式各有優缺點

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    2、行業整體處于起步階段，未來規模有望破千億

    我國長租公寓行業發展迅速，龍頭企業已具規模。自2010 年長租公寓行業初露鋒芒至今，短短6年時間內，我國長租公寓行業發展迅速，截至目前，行業排名前十的品牌管理房屋間數（套數）均已過萬；其中，行業龍頭自如已在北京、上海、深圳布局公寓20 余萬間，累計租客50 萬。

截至2016 年年中，許多品牌公寓龍頭規模已過萬

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    目前品牌公寓市占率比重略超1%，預計未來行業規模可超千億。2015 年我國品牌公寓的公寓間數已超100 萬間，預計至2020 年底會超過1000 萬間；與此同時， 2015 年及2020 年，我國公寓租賃間數將從1.3 億間提升至1.7 億間（假設每間住兩人，自2015 年起公寓間數年增幅為5%），品牌公寓市占率比例將從0.8%升至6.0%，但和發達國家品牌公寓在租賃市場中25-30%平均占比相較，我國品牌公寓占比仍然較低。假設未來品牌公寓市場率可達10%，可未來行業規模至少可破千億。

目前我國品牌公寓占公寓租賃市場比重不到1%，未來還有很大發展空間

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    3、 一線城市是競爭主戰場，部分品牌正加速向二線城市下沉

    我國知名品牌公寓大多發源自一線城市，但正在向二線核心城市加速下沉。由于一線城市租賃市場規模巨大，市場需求旺盛，我國知名品牌公寓大多緣起自一線城市；但伴隨近年來區域二線中心的崛起，流動人口加速向二線核心城市集聚，這些城市的房價不斷提升，為品牌公寓的發展創造了新的機遇，諸如南京、蘇州、杭州、成都、武漢、廈門等二線核心城市正在成為品牌公寓新的布局重心。

    三、影響長租公寓盈利的關鍵要素及長租公寓盈利情況分析

    1、長租公寓利潤率具有先低后高的三階段特征

    長租公寓的盈利來源可分為四部分：

    1） 批零租金差是目前大多數中低端長租公寓的主要盈利來源。其包括兩部分，一是整套租入、按間租出實現的溢價；二是通過分拆隔間、增加房間數實現的額外收益。

    2） 裝修投資回報為通過裝修提升的溢價。

    3） 未來租金增長收益是長租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價。長租公寓公司從業主端租入房屋時簽訂的租約一般至少為3-5 年，而租出房屋的租期多數為1 年；“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二線核心城市房價不斷上漲的現實背景是長租公寓公司能夠獲取未來租金增長收益的原因。

    4） 衍生服務收入提供保潔、維修等增值服務實現的收益，這也是專業化的長租公寓公司相較于傳統二房東的區別所在。然而，由于市場競爭激烈，中低端長租公寓較周圍房源租金溢價有限，一般不超過10%（溢價部分主要來自于衍生服務收入）。在租金溢價有限的背景下，控制成本是長租公寓盈利的關鍵。

    伴隨管理房屋間數的增加，長租公寓的間均成本先增后減，導致利潤率呈現兩端高、中間低的三階段特征。伴隨管理房屋間數的增加，長租公寓公司的盈利能力可分為先降后升的三個階段：

    1） 第一階段由于管理房屋間數不多，長租公寓仍然采取傳統二房東的模式，主要成本開支僅為裝修成本，盈利能力較高；

    2） 第二階段房屋管理間數已上量，長租公寓公司需要在營銷和運營上加大投入，為后續發展做準備，導致成本顯著提升，間均利潤率降低；

    3） 第三階段開始，公司前期在營銷和運營上的投入效果已經開始顯現（比如通過線上交租可以大大減少人力成本），公司取得規模化的成本優勢，同時，部分公司開始通過運營模式輸出和品牌輸出的方式加速擴張、增加盈利。

    2、 規模、品牌、空置率、融資成本是長租公寓盈利的四要素

    同樣以上述規模3000 間的中低端的分散式公寓公司為例，測算發現：

    從長租公寓的租金構成分析，中低端長租公寓的租金溢價（及租入價以外的部分）中，占比從大到小依次是批零租金差（22.9%）、裝修投資回報（15.2%）、服務溢價（4.8%），裝修投資回報和服務溢價占比過低；公司成本占比最大的幾項依次是房屋租入成本（60.5%）、員工工資（14.9%）、空臵率損失（10.6%）、裝修開支（8.4%）、其他開支（5.6%）。其中，房屋租入成本和裝修開支壓縮空間較少，因此，公司要想控制成本只有盡量提高單位員工的產能、并降低空臵率損失。

批零租金差是公寓主要的租金溢價（租出價-租入價）

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在長租公寓開拓階段，員工工資成本占比甚至可能高于裝修開支

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    擴大規模以實現規模效應、做強品牌以提高租金溢價是長租公寓盈利的關鍵，而保障較低的空臵率并且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進一步發展的根本。

    1） 要素一 ——規模：租房流程線上化和運營流程標準化是提高單位員工產能、實現規模化優勢的有效方式。這一方式雖然前期投入很大（主要是需要聘用大量的IT 人員，并購買相應設備），但運營模式步入軌道后，可以通過“自動化”，大大提高每個員工管理房屋的間數。根據測算，假設上述案例中的公司運營已走上軌道，當其他條件不變時，管理房屋套數從3000 套提升至50000 套時，能夠助力公司毛利率從6%升至24%。

    2） 要素二 ——品牌：中低端公寓溢價有限，提升裝修檔次、加強服務，提高品牌溢價，是提升長租公寓盈利能力的重要方式。根據測算，假設其他條件不變，如果長租公寓往高端方向發展，相比周邊物業的租金溢價從5%增加至30%，毛利率能夠從6%提升至22%。
（實際中，高端公寓裝修成本更高，因此上述案例中實際毛利率會低于22%）

    3） 要素三 ——空臵率：在長租公寓尚未形成規模優勢時，空臵率是影響公司生死存亡的關鍵，注意平穩租房需求的季節性波動尤為重要。根據測算，當其他條件不變時，上述案例中的公司空臵率從10%提升至25%，公司毛利率從6%降至-9%，說明在公寓尚未實現規模化優勢時，較大的空臵率會對公司形成重大的經營風險。雖然目前行業多數成熟品牌公寓空臵率已基本將在10%以下，但由于目前長租公寓租客群體多為青年，畢業季、過年等因素都可能會影響空臵率，對公司經營形成考驗

    4） 要素四 ——融資成本：在行業普遍盈利不高的背景下，獲取低成本、大規模的融資是保障公司加速擴張的前提。

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    3、 集中式盈利優于分散式，但資金和房源是兩大痛點

    集中式的盈利模式與分散式類似，但盈利能力更優。集中式公寓在盈利上的優勢主要體現在三方面：

    1） 集中式公寓獲取房源的成本更低。以整棟方式臵入辦公樓或廠房等物業通常可以享受5-7 折的折價（具體還要視情況分析），原因是整棟購臵物業對資金量要求很大，出于流動性考慮房東也會給予一定價格退讓。以新派公寓為例，其在北京CBD 的第一棟集中式公寓以低于市場價近50%的價格購得，花費共計1.3 億，均價2.2 萬/平方米，遠低于周邊物業4 萬~5 萬/平方米的均價。對于整棟租入物業也是同樣的道理。

    2） 集中式公寓裝修成本更低。集中式公寓通過一次性裝修整棟物業，可以最大化得減少工人調配和材料運輸的成本，在家居電器和原材料的批量上也有優勢。

    3） 集中式公寓管理成本更低。由于集中式公寓的房間較為集中，每位員工管理的房間數更多，因此人力成本顯著低于分散式。

    但集中式公寓有兩大痛點，導致其發展速度要低于分散式公寓：

    1） 痛點一：集中式公寓對資金量的要求更大，但我國REITs 模式尚未成熟，對融資能力形成挑戰。相對于分散式公寓的“零散采購”，集中式公寓動輒上千萬上億的租金對長租公寓公司的資金量是巨大考驗。在國外，集中式公寓通常以REITs 模式擴張，但這種模式目前在我國并不具備發展條件，原因有二：首先，REITs 成立的條件需有稅收優惠，我國稅法尚不完善；更重要的是，我國目前住宅租金相比售價仍然過低，投資回報率甚至不及貸款利率，不具備REITs 發展的條件。因此，集中式公寓的發展對公司融資能力極具挑戰。

    2）優質地段物業難尋，影響擴張速度。

    目前很多集中式公寓偏中高端，而中高端定位成立的前提是占據優質地理區位。一方面，優質區位的閑臵商辦和工廠本身難尋；另一方面，即使能夠找到這類物業，公寓公司還需與付租能力更高的醫美機構、月子中心等機構競爭，對公寓公司的價格談判能力和經營能力形成挑戰。

    四、行業外部環境及發展趨勢分析

    1、政策和資本市場對長租公寓均呈向好趨勢，行業迎來發展曙光

    租賃利好政策頻出

    租賃市場扶持政策及法規頻出，行業日趨規范、發展步入快車道。2016 年的中央經濟工作會議中首次提出建立租購并舉的住房制度，并鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。2017 年5月住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》是我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規，重點為如何保障租房人的權益，《條例》的公布將有利于規范租賃市場各方行為，促進租賃市場快速、健康發展。

    租賃市場的頂層設計已基本完成，后續貫徹落實是關鍵。2016 年5 月國務院辦公廳公布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》及2017 年7 月住建部等九部委公布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》共同構成了租賃市場的頂層設計，這些政策可以歸納為五大導向：

    1） 鼓勵機構參與：發展住房租賃企業，引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

    2） 增加供給：鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，增加新建租賃住房供應。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

    3） 稅收優惠：個人出租住房享增值稅率優惠；企業出租房屋享其他政策優惠。

    4） 金融政策：加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發展房地產投資信托基金。

    5） 加強監管：住建部會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供租賃信息發布服務。

    金融支持為行業發展保駕護航，公寓行業ABS 產品成功發行

    從金融角度分析，資本市場對長租公寓的支持力度在增強。具體體現在兩方面：

    1） 融資渠道日益順暢，助力公寓公司快速擴張。尤其自2015 年以來，VC/PE 對品牌公寓的支持力度在加大，各大公寓公司融資額度明顯增多，且融資頻次更快，充分說明資本市場對長租公寓發展前景看好，融資渠道的日益順暢有利于保障相關公司加速擴張。

    2） 金融創新增多，有效幫助公寓公司解決現金流問題。比如部分公寓與銀行合作、提前收回全年租金，解決公寓初創期的資金問題；又如，YOU+公寓和P2P 公司懶投資進行合作，共同推出多款理財產品，試水“租約證券化”，有效支持YOU+在全國新店的建設。

    魔方公寓成功發行國內首單公寓行業的ABS 產品。2017 年1 月4 日，長租公寓運營商魔方公寓設立的“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所掛牌轉讓無異議函，計劃擬發行金額3.85 億元。該計劃期限為1-3 年，采用優先級/次級支付機制，其中優先級共設三檔，預期期限分別為1 年、2 年和3 年，產品規模分別為1.1 億元、1.1 億元和1.3 億元，預期收益分別為4.8%、5%和5.4%，按季付息。該計劃的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3 個子公司經營的8 個一二線城市30 處物業的部分公寓未來三年租金收入的應收賬款。

魔方公寓ABS 交易結構圖

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    2、新型模式已經顯現，前景比想象更美

    模式一：打造輕資產的高精尖范本，最大化賺取品牌溢價

    第一類發展模式的核心是以輕資產的方式打造標準化的高精尖的公寓產品，最大化賺取品牌溢價，典型的代表為新派公寓。新派公寓運營長租公寓的手段可以歸納為兩大特點：

    1） 以類REITs 的手段實現公寓運營的輕資產化。新派公寓的創始人王戈宏具有多年地產基金的從業經驗，其在布局位于北京CBD 的第一座集中式公寓時，即采取了“品牌+地產+基金”的收益模式。具體而言，公司和賽富投資合作成立賽富不動產基金，以1.65 億元的總價購入森德大廈并進行后續裝修改造；然后，賽富不動產將新派公寓CBD 店分拆份額，以基金方式發行給32 個LP 投資人，新派公寓自身的投資份額僅為1%，接近零投入，但可擁有不少于20年的管理權；之后每年，新派需向賽富不動產的LP 支付不低于3.5%的租金回報，4 年之后一期基金到期，賽富不動產將會以每平米4 萬元的價格回購。通過這一模式，公司得以將公寓收購和改造的成本壓力轉嫁給地產基金，專心于公寓運營，以收獲良好現金流入。

    2） 通過制定高端、標準化的裝修和運營模式，最大化提升品牌溢價，未來可以通過品牌輸出的方式實現盈利。在公寓定位上，公司致力于打造面向城市年輕高級白領的高精尖的小戶型公寓樣本，公寓裝修考究、零售、干洗、網吧、健身等生活設施配套齊全，租金相比周圍物業溢價在30%以上。同時，公司也在不斷摸索標準化的小空間智能物業改造流程，積極探索手機開門、繳費、交友、保修保潔等線上運營系統，并用大數據將運營、租戶行為分析和個性服務全面整合，實現成本的最小最優及響應的快捷有效。通過在這些領域的不斷研究和探索，公司未來有望以品牌和運營輸出的方式實現快速擴張，真正成為都市青年居住的系統方案商。

    本質上，新派公寓的發展模式和高端連鎖酒店及高端服務式公寓的發展模式有一定相通之處，都是以輕資產的方式實現品牌和運營模式的輸出。但在定價上，新派相較前兩者更具性價比，在“家”的打造上也更專業，因此有很大的發展空間。

    模式二：醉翁之意不在酒， 衍生業務是王道

    第二類模式的發展核心以引流為導向，長租公寓本身盈利相對有限，盈利主要來自于增值服務及科技孵化等一系列可從租客身上挖取的衍生業務，代表性的公司包括自如、YOU+。

    1） 自如：依托線上平臺提高流量轉化和客戶黏性，積極發展衍生服務業務。自如在線上系統的開發上投入了大量精力和資金，目前通過線上平臺，自如已實現了租房流程的100%在線化，還能實現搬家、雙周保潔、維修和客服服務的及時響應。依靠這套模式，自如一方面可以更快更低成本得擴大規模、增加對青年群體的吸引力，同時，當租客群體發展到一定規模，自如在搬家、保潔、維修等領域的衍生業務也可以迅速發展并實現市場化，從而為公司創造新的盈利點。

自如依托于線上平臺在提高流量轉化的同時也發展了一系列衍生業務

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    2）YOU+：定位青年創業社區，挖掘科投機會，發展前景可期。YOU+主打青年生活和青年創業的社區概念，目前已形成以一線城市為中心、向二線核心城市拓展的布局。在公司已開門店中，

    60%為YOU+青年創業社區，其相較于其他公寓的主要特點在于公寓本身只是載體，以此形成的年輕人社交平臺才是核心。為此，YOU+最大化得創造了公寓中的公共社交空間，并對租客身份進行篩選，形成以創業者為主體，兼具自由撰稿人、投資經理、攝影師、法律人士、會計工作者的租客群體。值得一提的是，YOU+創始人也大多具備知名企業的創業和財務經驗，能夠為公司帶來更多的資源。依托于這些領域的優勢，YOU+未來可以整合創業鏈條的各個環節，挖掘更多的創業孵化機會。

    模式三：先租后售，舍小利以謀遠

    第三類模式的核心是先租后售，公司本質并不指望公寓租賃賺錢，而是希望以公寓租賃蓄客，帶動房屋銷售，典型的代表是萬科曾在重慶“西九〃萬科驛”推出的“租金抵房款，房款抵租金”活動。

    萬科推出的“西九〃萬科驛”具有三個特點：

    1） 對租客有一定的挑選標準。該項目偏愛年齡35 歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時，該項目與租客達成協議，“客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

    2） 租金明顯低于周邊物業。該項目戶型介于20 到70 平米之間，租金標準為799 元/月—1999元/月，而其緊鄰的花半里項目一套70 平米左右中等裝修、兩室一廳的住房租金為2600 元/月。

    3） 推出“租金抵房款，房款抵租金”活動。其中，“租金抵房款”指租客購買西九二期住宅，可享受與所租房屋2 年租金等額的房款總價優惠，并且除萬科西九外，租客購臵重慶萬科在售的其它樓盤住宅可額外享受1%房款優惠；而“房款抵租金”指，重慶萬科業主租住西九〃萬科驛可享受業主VIP 優惠價格；萬科西九二期住宅業主，租賃期更可由常規的6 個月，延長至西九二期住宅交付后30 天，且租期內租金不再浮動上漲。

    因此，該項目的實質目的是吸引青年群體入住并讓其切實感知萬科物業的優質環境，最終實現“讓租客變業主”的目的。