第1章：購物中心行業發展背景 21

1.1 購物中心的定義與分類 21

1.1.1 購物中心的定義 21

1.1.2 購物中心的分類 21

1.2 購物中心的發展歷程 25

1.2.1 購物中心的雛形階段 26

1.2.2 購物中心的形成階段 26

1.2.3 購物中心的發展階段 27

第2章：購物中心行業發展現狀分析 30

2.1 購物中心建設現狀分析 30

2.1.1 商業營業用房投資現狀 30

2.1.2 購物中心投資現狀分析 30

2.1.3 購物中心建設現狀分析 31

2.2 購物中心的分布分析 32

2.2.1 購物中心的分布形式分析 32

2.2.2 購物中心的分布數量分析 35

1996 年-2016 年全國27 個一二線城市購物中心數量及占比

資料來源：智研咨詢,公開資料整理

2.2.3 購物中心的分布趨勢分析 36

2.3 購物中心的業態分析 37

2.3.1 購物中心的業態構成分析 37

（1）購物中心的業態構成 37

（2）購物中心的業態構成特點 38

1）傳統商圈中的業態構成及特點 38

2）新興商圈中的業態構成及特點 38

3）社區購物中心的業態構成及特點 38

4）不同區域購物中心業態組成對比 39

2.3.2 購物中心主/次力店分析 39

（1）主力店及次主力店的作用 39

（2）主力店及次主力店規模分析 40

（3）不同類型購物中心的主力店類型 41

2.3.3 購物中心零售業態分析 43

2.3.4 購物中心餐飲業態分析 44

2.3.5 購物中心娛樂休閑業態分析 45

2.3.6 購物中心的品牌分析 45

2.3.7 購物中心的業態布局分析 46

第3章：購物中心行業建設規劃分析 48

3.1 購物中心的定位 48

3.1.1 目標市場定位 48

3.1.2 主題特色定位 49

3.1.3 商業功能定位 49

3.1.4 商業規模定位 50

3.1.5 運營模式定位 51

3.1.6 商業形象定位 51

3.2 購物中心的業態組合 52

3.2.1 業態規劃的基本原則 52

3.2.2 業態組合的比例控制 53

3.2.3 提高娛樂休閑業態的比例 54

3.2.4 各種業態間的客流聯系 54

3.3 購物中心的次/主力店規劃 55

3.3.1 租戶在購物中心的功能角色劃分 55

3.3.2 核心租戶（主力店）的定義與特征 57

3.3.3 主力店和次主力店的標準 58

3.3.4 次/主力店的選擇 58

3.3.5 購物中心主力店和次主力店格局變化 59

3.4 購物中心的布局分析 61

3.4.1 空間布局分布 61

3.4.2 業態布局分析 62

3.5 購物中心的動線設計分析 64

3.5.1 水平動線設計分析 64

（1）水平動線設計 64

（2）水平動線設計應用及評價 67

3.5.2 垂直動線設計分析 71

3.5.3 購物中心動線設計原則 72

第4章：購物中心行業運營策略分析 74

4.1 購物中心經營模式分析 74

4.1.1 純銷售模式分析 74

4.1.2 租售并舉模式分析 75

4.1.3 純物業經營模式分析 75

4.1.4 連鎖摩爾模式分析 76

4.2 購物中心租賃模式分析 77

4.2.1 購物中心租賃模式分析 77

（1）收取固定租金模式 77

（2）流水倒扣模式 77

（3）保底加流水倒扣模式 78

4.2.2 購物中心租賃模式現狀 78

4.3 購物中心管理模式分析 79

4.3.1 購物中心管理模式分析 79

（1）自營管理模式分析 80

（2）委托管理模式分析 80

（3）顧問管理模式分析 81

4.3.2 購物中心管理模式現狀 81

（1）購物中心管理“四個統一” 81

（2）購物中心管理十個原則 83

（3）購物中心管理現狀分析 85

4.4 購物中心營銷方式分析 86

4.4.1 文化營銷在購物中心的應用 86

4.4.2 事件營銷在購物中心的應用 87

4.4.3 活動營銷在購物中心的應用 87

4.4.4 眼球營銷在購物中心的應用 87

第5章：購物中心行業區域市場機會分析 89

5.1 線城市購物中心投資機會分析 89

5.1.1 北京購物中心的投資機會分析 89

（1）北京購物中心投資環境分析 89

1）北京經濟運行狀況分析 89

2）北京零售業發展狀況分析 91

3）北京的主要商圈分析 91

4）北京市商業網點布局規劃解讀 93

（2）北京購物中心投資建設分析 93

1）北京商業營業用房投資分析 93

2）北京購物中心投資現狀分析 94

3）北京購物中心建設規模分析 95

4）北京購物中心發展特點分析 97

（3）北京購物中心投資機會分析 98

5.1.2 上海購物中心的投資機會分析 100

（1）上海購物中心投資環境分析 100

1）上海經濟運行狀況分析 100

2）上海零售業發展狀況分析 103

3）上海的主要商圈分析 103

4）上海市商業網點布局規劃解讀 105

（2）上海市購物中心投資建設分析 106

1）上海商業營業用房投資分析 106

2）上海購物中心投資現狀分析 107

3）上海購物中心建設規模分析 107

4）上海購物中心發展特點分析 108

（3）上海購物中心投資機會分析 112

5.1.3 深圳購物中心的投資機會分析 113

（1）深圳購物中心投資環境分析 114

1）深圳經濟運行狀況分析 114

2）深圳零售業發展狀況分析 116

3）深圳的主要商圈分析 117

（2）深圳購物中心投資建設分析 117

1）深圳商業營業用房投資分析 117

2）深圳購物中心建設規模分析 118

3）深圳購物中心發展特點分析 119

（3）深圳購物中心投資機會分析 122

5.1.4 廣州購物中心的投資機會分析 124

（1）廣州購物中心投資環境分析 124

1）廣州經濟運行狀況分析 124

2）廣州零售業發展狀況分析 126

3）廣州的主要商圈分析 127

（2）廣州購物中心投資建設分析 128

1）廣州商業營業用房投資分析 128

2）廣州購物中心建設規模分析 129

3）廣州購物中心發展特點分析 130

（3）廣州購物中心投資機會分析 133

5.2 線城市購物中心投資機會分析 135

5.2.1 武漢購物中心的投資機會分析 135

（1）武漢購物中心投資環境分析 135

1）武漢經濟運行狀況分析 135

2）武漢零售業發展狀況分析 137

3）武漢的主要商圈分析 138

（2）武漢購物中心投資建設分析 139

1）武漢商業營業用房投資分析 139

2）武漢購物中心建設規模分析 140

3）武漢購物中心發展特點分析 140

（3）武漢購物中心投資機會分析 143

5.2.2 重慶購物中心的投資機會分析 144

（1）重慶購物中心投資環境分析 144

1）重慶經濟運行狀況分析 144

2）重慶零售業發展狀況分析 147

3）重慶的主要商圈分析 148

4）重慶商業網點布局規劃解讀 149

（2）重慶購物中心投資建設分析 151

1）重慶商業營業用房投資分析 151

2）重慶購物中心建設規模分析 152

3）重慶購物中心發展特點分析 152

（3）重慶購物中心投資機會分析 155

5.2.3 成都購物中心的投資機會分析 156

（1）成都購物中心投資環境分析 156

1）成都經濟運行狀況分析 156

2）成都零售業發展狀況分析 158

3）成都的主要商圈分析 159

4）成都商業網點布局規劃解讀 160

（2）成都購物中心投資建設分析 161

1）成都商業營業用房投資分析 161

2）成都購物中心建設規模分析 162

3）成都購物中心發展特點分析 163

（3）成都購物中心投資機會分析 166

5.3 購物中心在三四線城市的投資機會分析 167

5.3.1 線城市購物中心開發主力 167

5.3.2 線城市購物中心開發SWOT分析 169

5.3.3 線城市購物中心投資機會 169

第6章：購物中心行業標桿企業分析 172

6.1 購物中心投資/運營開發商分析 174

6.1.1 大連萬達商業地產股份有限公司分析 174

（1）企業發展簡況分析 174

（2）企業總體經營情況分析 175

（3）企業購物中心的開發分析 175

（4）企業購物中心項目經營狀況分析 178

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 178

（6）企業購物中心最新投資動向分析 179

（7）企業其他發展動向分析 179

6.1.2 華潤置地有限公司分析 179

（1）企業發展簡況分析 180

（2）企業總體經營情況分析 181

1）主要經濟指標分析 181

2）企業盈利能力分析 182

3）企業運營能力分析 182

4）企業償債能力分析 183

5）企業發展能力分析 183

（3）企業購物中心的開發分析 184

（4）企業購物中心項目經營狀況分析 186

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 187

（6）企業購物中心最新投資動向分析 187

（7）企業其他發展動向分析 187

6.1.3 上海世茂股份有限公司分析 188

（1）企業發展簡況分析 188

（2）企業總體經營情況分析 189

1）主要經濟指標分析 189

2）企業盈利能力分析 190

3）企業運營能力分析 191

4）企業償債能力分析 192

5）企業發展能力分析 192

（3）企業購物中心的開發分析 193

（4）企業購物中心項目經營狀況分析 194

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 194

（6）企業購物中心最新投資動向分析 195

（7）企業其他發展動向分析 195

6.1.4 武漢南國置業股份有限公司分析 195

（1）企業發展簡況分析 195

（2）企業總體經營情況分析 197

1）主要經濟指標分析 197

2）企業盈利能力分析 198

3）企業運營能力分析 198

4）企業償債能力分析 199

5）企業發展能力分析 199

（3）企業購物中心的開發分析 200

（4）企業購物中心項目經營狀況分析 201

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 201

（6）企業購物中心最新投資動向分析 202

（7）企業其他發展動向分析 202

6.2 購物中心投資/運營零售商分析 242

6.2.1 銀座集團股份有限公司分析 242

（1）企業發展簡況分析 242

（2）企業總體經營情況分析 243

1）主要經濟指標分析 243

2）企業盈利能力分析 244

3）企業運營能力分析 245

4）企業償債能力分析 246

5）企業發展能力分析 246

（3）企業購物中心的開發分析 247

（4）企業購物中心業務經營狀況分析 247

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 248

（6）企業其他發展動向分析 248

6.2.2 文峰大世界連鎖發展股份有限公司分析 248

（1）企業發展簡況分析 248

（2）企業總體經營情況分析 250

1）主要經濟指標分析 250

2）企業盈利能力分析 250

3）企業運營能力分析 251

4）企業償債能力分析 252

5）企業發展能力分析 252

（3）企業購物中心的開發分析 253

（4）企業購物中心業務經營狀況分析 253

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 253

（6）企業購物中心最新投資動向分析 254

（7）企業其他發展動向分析 254

6.2.3 上海益民商業集團股份有限公司分析 254

（1）企業發展簡況分析 254

（2）企業總體經營情況分析 256

1）主要經濟指標分析 256

2）企業盈利能力分析 257

3）企業運營能力分析 258

4）企業償債能力分析 258

5）企業發展能力分析 259

（3）企業購物中心的開發分析 259

（4）企業購物中心項目經營狀況分析 259

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 259

（6）企業其他發展動向分析 260

6.2.4 中百控股集團股份有限公司分析 260

（1）企業發展簡況分析 260

（2）企業總體經營情況分析 261

1）主要經濟指標分析 261

2）企業盈利能力分析 262

3）企業運營能力分析 263

4）企業償債能力分析 263

5）企業發展能力分析 264

（3）企業購物中心的開發及經營分析 264

（4）企業購物中心業務經營狀況分析 265

（5）企業購物中心開發的優劣勢分析 265

（6）企業最新發展動向分析 266

第7章：購物中心行業的前景與趨勢 299（ZY LII）

7.1 購物中心行業發展前景預測 299

7.1.1 購物中心行業存在的問題 299

7.1.2 購物中心行業發展的對策 301

7.1.3 購物中心行業的發展前景 303

7.2 購物中心行業發展趨勢預判 307

7.2.1 按位置分不同類型購物中心發展趨勢 307

（1）都市型購物中心發展趨勢分析 307

（2）區域型購物中心發展趨勢分析 308

（3）社區型購物中心發展趨勢分析 308

（4）郊區型購物中心發展趨勢分析 309

7.2.2 購物中心行業經營發展趨勢 310

（1）購物中心行業進入經營時代 310（ZY LII）

（2）購物中心行業經營風險分析 310

圖表目錄

圖表1：美國購物中心基本分類（單位：平方英尺，英里） 21

圖表2：我國購物中心的基本分類 22

圖表3：按位置（影響力）分類的購物中心類型 23

圖表4：按建筑物形式分類的購物中心類型 23

圖表5：按商業主題分類的購物中心類型 23

圖表6：國內十大有代表性購物中心的類型及操作策略 24

圖表7：我國購物中心的發展歷史 25

圖表8：我國購物中心形成階段的特點 27

圖表9：我國購物中心發展階段的特點 28

圖表10：2012-2017年我國商業營業用房完成投資額及同比增速（單位：億元，%） 30

圖表11：2012-2017年我國購物中心投資金額及其在商業營業用房投資中的比例（單位：億元，%） 31

圖表12：2011-2017年我國購物中心累計商業建筑面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 31

圖表13：我國購物中心現狀分布示意圖 32

圖表14：2017年我國三大經濟圈購物中心數量比例（單位：%） 33

圖表15：2017年我國三大經濟圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 34

圖表16：2017年我國七大城市購物中心存量與當地GDP之間的關系（單位：萬平方米，億元） 35

圖表17：2017年底我國購物中心城市分布數量圖（單位：家） 35

圖表18：我國購物中心業態構成示意圖（單位：%） 37

圖表19：購物中心業態比例國際標準與國內統計結果差異表（單位：%） 38

圖表20：不同區域購物中心業態組成對比圖（單位：%） 39

圖表21：不同區域的購物中心主力店和次主力店所占面積對比（單位：%） 40

圖表22：國內10家購物中心主力店情況表 41

圖表23：不同區域購物中心主力店特色表 42

圖表24：正大廣場業態構成圖（單位：%） 42

圖表25：正大廣場主力店情況表（單位：%） 42

圖表26：不同區域購物中心零售業態情況表（單位：%） 43

圖表27：不同區域購物中心餐飲業態情況表（單位：%） 44

圖表28：不同區域購物中心娛樂業態情況表（單位：%） 45

圖表29：不同區域購物中心進駐品牌情況圖 46

圖表30：購物中心的業態布局原則 46

圖表31：國內購物中心業態規劃特征圖 47

圖表32：購物中心的定位內容 52

圖表33：租戶在購物中心中的功能角色分析 56

圖表34：核心租戶在購物中心的六大特征 57

圖表35：上海百聯與廣州天河城購物中心主力店樓層分布 62

圖表36：上海正大廣場業態分布 63

圖表37：上海新世界百貨與南京德基廣場購物中心主題店分布 64

圖表38：購物中心動向設計基本模型演化 65

圖表39：購物中心動向構成的四種基本模式 65

圖表40：購物中心內部動線設計的評價指標 65

圖表41：深圳深國投廣場嘉興茂購物中心平面圖 66

圖表42：基于回環度的動線構成規律 67

圖表43：深圳萬象城和COCOPARK的平面示意圖 68

圖表44：深圳海岸城平面示意圖 68

圖表45：深圳益田假日廣場平面示意圖 69

圖表46：深圳萬象城的停車場設計 70

圖表47：中心城廣場和晶島國際廣場動線設計 70

圖表48：購物中心內部動線設計原則 72

圖表49：我國不同商業地產開發商對購物中心運營策略的選擇 74

圖表50：連鎖摩爾購物中心模式的特點 76

圖表51：收取固定租金模式的優劣勢分析 77

圖表52：流水倒扣模式的優劣勢分析 78

圖表53：流水倒扣模式的優劣勢分析 78

圖表54：一二三線城市購物中心租金收取方式情況圖（單位：%） 79

圖表55：國內購物中心租金收取方式情況圖（單位：%） 79

圖表56：自營管理模式的優劣勢分析 80

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