養兒防老”靠不住 “以房養老”成發展趨勢[圖]

養兒防老王密 2019-04-23 01:43 來源：智研咨詢

人民日報4月22日報道，發展“以房養老”對完善多層次社會保障體系、豐富養老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養老”發揮作用，需要改善供給，除了“擴量”，更需要“提質”

北京市公安局海淀分局日前發微博稱，轄區內有多名老人落入了所謂的“以房養老項目”騙局，犯罪嫌疑人借“以房養老”之名實施違規房屋抵押借貸，上當受騙的老人將房產證處置權交給項目運營方，最初能每月收到高額的投資回報，但沒過多久，就錢房兩空。

近年來，各種打著“以房養老”旗號的騙局層出不窮，真正依法合規的“以房養老”卻少為人知。有統計顯示，唯一一家有實際業務的“住房反向抵押養老保險”項目，5年來僅僅簽單133戶。

為什么“李鬼”橫行，“李逵”反倒籍籍無名？

一則，“以房養老”也只是適合少數老年群體的小眾產品，比如丁克老人、單身老人，或者擁有多套住房的老人，并不適用于所有老年群體。數據顯示，美國開展住房單項抵押貸款50多年來，這項業務在62歲以上老人中的滲透率也僅有0.9%左右。“以房養老”相較其他金融產品或養老計劃，市場認知度低，也并不奇怪。

二則，與目標群體的“以房養老”需求相比，目前市場供應嚴重短缺。售房、租房、反向抵押都屬于“以房養老”，銀行、保險公司、房屋租賃企業以及大型養老機構都可參與其中。但在我國，這個市場嚴重發育不良。這其中，一方面有行業起步晚、政策扶持力度小的原因；另一方面，我國房價近年來總體上處于上升周期，很多居民出于投資目的購置、持有房產，舍不得反按揭給商業機構；再有，利率風險、房價波動風險、現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等皆如達摩克利斯之劍高懸，給銀行、保險機構帶來較大挑戰；更為重要的是，“養兒防老”的傳統思想觀念深入人心，大多數老人再節衣縮食，也不愿拿房子改善自己的生活，而是想作為財富傳承給后人，“留個念想”。在多種因素的影響下，機構推廣、營銷的積極性不高，消費者對“李逵”認知度低，讓“李鬼”鉆了空子。

數據顯示，2017年底，65歲及以上人群達1.58億人，占總人口11.4%。發展“以房養老”對完善多層次社會保障體系、豐富養老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養老”發揮作用，還有很多工作亟待改進。

改善供給，除了“擴量”更應“提質”。目前銀行的“住房反按揭”業務幾近停滯，保險公司的“反向抵押保險”，還沒有第二家保險公司的業務跟進落地，相對于需求端來說，供給端還有很大的改進和提高的空間，比如適應房價走勢，提高產品設計的靈活度，在支付、計價、期限等方面進行改進。

與其他一些國家相比，我國開展“以房養老”還面臨基層法律環境、社會誠信體系、中介服務機構質量等環境和政策短板。在國家政策層面，需要將老年人住房反向抵押納入到我國養老保障體系的制度安排之中，并提供相應的政策支持。很多國家都直接對提供住房反向抵押產品的承保人予以一定的稅收減免，改善目前保險公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意愿低下等很多現實問題，以滿足構建多層次的養老保障制度的需要。

在法律環境層面，我國目前的繼承法、物權法、擔保法等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點，亟須修訂相關法律條文。如果相關公司未來開發出更多的產品，也可能會遇到更多的法律環境難題，尤其是如果未來進入的保險公司數量增加、產品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題。

在輿論層面，媒體需要正確引導，對“以房養老”這個新生事物，既不要擴大它的適用人群范圍，模糊其作為“小眾產品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同于正規的“以房養老項目”，嚇壞了真正有需求的老年人。

“以房養老”發展趨勢分析

一、老年人口比例劇增，“養老”成社會關注點

“老有所養、老有所依、老有所樂、老有所安”是每個步入老年的中國人的普遍愿望。隨著我國老年人口的快速發展，老年人的社會保障問題，是現下亟待解決的助力民生改善的重點問題。根據國家統計局數據顯示，2007年全國60歲及以上老人為1.53億，比例為11.6%。到2017年，60歲及以上老年人口2.41億人，比例為17.3%，這一數字比10年前增加了接近1億人，平均每年增加接近1000萬，與日俱增的老年人口數量，也使得“養老”成為社會關注的熱點民生話題。

2007-2017年中國60歲及以上老年人口數量

數據來源：公開資料整理

二、“養兒防老”靠不住，“以房養老”成新型養老模式

受傳統觀念影響，目前國內老人主要采取‘養兒防老’與‘養老金防老’的方式，然而80后、90后在本該“三十而立”的年紀，卻對對贍養父母卻倍感壓力。據調查，九成80后確定自己無法贍養父母，其中有一半以上的80后還需要父母進行資助。

當“養兒防老”已經靠不住時，為了構建多層次養老體系，使廣大老年人老有所養、老有所醫、老有所樂，住房養老新模式成為了構建多層次養老體系的新力量。什么是以房養老？簡單來說，就是老年人將房屋抵押給保險公司，但仍擁有房屋的占有、使用和處置權，每月從保險公司領取一定的保險金。老年人身故后，保險公司可以將房屋進行抵押，抵押房產處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

三、潛在市場需求好，我國獨居老人數量增加

“以房養老””適用于有兩套以上的房產，或者不需要子女繼承房產的老年人。這種情況下，老人在生前把房子押給保險公司，然后保險公司為他出養老金，是一個比較好的選擇，所以主要市場主體是獨居老人和空巢老人。

隨著人口結構變遷、家庭代際關系變化，空巢老人數量將繼續增加;同時，現階段養老保障水平有限，亟待拓展多樣化養老方式。國家衛計委發布的《中國家庭發展報告》顯示：2015年，我國空巢老人占老年人總數的一半，其中，獨居老人占老年人總數的近10%。《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》：預計到2020年，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右。所以隨著我國獨居老人數量的增加，以房養老作為養老保險新選擇，不僅解決了獨居老人的養老問題，更改善了老年人的生活品質。這不僅能使老年人擁有的房產同時發揮居住、養老和資金保障的三重功效，還能將養老保險、社會保障與購房養老相結合。

2012-2020年我國獨居和空巢老年人數量

數據來源：公開資料整理

四、老人房產自有率高，“以房養老”具備“積極發展”的社會基礎

除了人口老齡化和老年人口絕對規模巨大這一不容回避的事實，“以房養老”進一步發展的重要基礎是我國老年人住房自有率較高、住房面積較大的現實。《中國養老金融發展報告（2017）》顯示，超過八成50歲及以上的被調查者擁有房產，其中，60歲及以上的被調查者中83.5%擁有房產，50.4%擁有1套房產、33%擁有兩套以上房產。

我國各年齡階段人群房產擁有情況