房地產(chǎn)漲跌一直是大家最關(guān)心的話題。對(duì)此，任志強(qiáng)和樊綱都表示，如果你現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力能夠付得起首付的話，現(xiàn)在正是炒底好時(shí)機(jī)，買房得趕早。但是，馬云、王思聰卻堅(jiān)信，房地產(chǎn)是有周期性的，未來八年之后房價(jià)如蔥價(jià)，年輕人不要把未來葬送在高房價(jià)上。

    目前情況是，各地房地產(chǎn)漲聲一片，無論是居民杠桿率，還是房企的負(fù)債率都創(chuàng)下歷史新高，甚至于炒房者對(duì)房貸利率上漲也無動(dòng)于衷，但這恰好顯示出中國房地產(chǎn)最后瘋狂時(shí)刻的到來。我個(gè)人認(rèn)為，從趨勢角度上來看，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)見頂了。
原因一：人口紅利消失，炒房難以長久

    決定未來房價(jià)高低的關(guān)鍵因素是購房人口的數(shù)量。但統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年中國的結(jié)婚對(duì)數(shù)是1300萬對(duì)，到了2020年中國的結(jié)婚對(duì)數(shù)將降低到800萬對(duì)，從1300萬降到800萬對(duì)。中國婚育人口快速減少主要是長期執(zhí)行計(jì)劃生育政策的結(jié)果。這意味著，未來剛性購房人口將呈現(xiàn)下滑趨勢。

    更要命的是，我國人口生育率低得可憐。亞洲各國平均生育率是1.22%，我們現(xiàn)在獨(dú)生子女生育制度生育率是1.04%。即使放開二胎甚至三胎，也只能跟亞洲一些國家持平也就是1.22%。1.22%意味著我們的生育率上升的是17個(gè)百分點(diǎn)。如果我們把這個(gè)數(shù)字算成未來十年中國每年的出生人口，大概是950萬到960萬。

    也就是說，在80年代至90年代初，每年有1500到1600萬新生兒出生，而現(xiàn)在即使放開生育限制政策，新生兒人數(shù)也只有960萬人左右。從1600萬下落到960萬，這就是人口出生率的下降。

    而房子是用來居住的，人少了，結(jié)婚的人少了，出生的孩子少了，對(duì)住的需求支撐就沒有那么強(qiáng)了。所以，我們不能拿今天80后、90后對(duì)住房剛性需求，來測算幾年后購房熱度還會(huì)一直繼續(xù)。

    當(dāng)然，對(duì)于一些人口專家來說，中國人口的紅利并不僅限于出生率和適婚人數(shù)，而是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)，因?yàn)橹袊擎?zhèn)化發(fā)展大量農(nóng)村人口變成市民，這樣對(duì)購房又會(huì)產(chǎn)生剛需。

    資料顯示，近二十年來，中國城鎮(zhèn)化率從31%提高到57%，這相差的26個(gè)點(diǎn)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，從小城市轉(zhuǎn)移到大城市，就會(huì)有強(qiáng)大的購房需求啊！

    但是我們認(rèn)為城鎮(zhèn)化率就是讓農(nóng)民進(jìn)入到附近的中小城市，而且未來中小城市的戶籍制度也會(huì)全面放開，但是一二線城市是控制人口過快增長的，一線城市每年新增戶籍人口能有20至30萬就很不錯(cuò)了，所以，中國的城鎮(zhèn)化率對(duì)于中小城市的購房需求會(huì)起到一定積極作用，城鎮(zhèn)化影響不了未來大城市的房價(jià)。

    原因二：接盤俠購買力銳減，工資增速下降

    如果房地產(chǎn)調(diào)控真能實(shí)行“住房不炒”目標(biāo)，那么各大中城市的投機(jī)性炒作將被驅(qū)逐，剩下房價(jià)多少，將由當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I力來決定。過去十多年里，房價(jià)漲了近十倍，而市民的收入漲幅也僅是在5-6倍左右。盡管如此，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，使得居民購買力與過去相比有了顯著的提高。

    10多年前，我進(jìn)企業(yè)上班，拿的第一個(gè)月的工資是1200元，而現(xiàn)在工薪階層的收入普遍在6000-8000元之間。但問題是，中國經(jīng)濟(jì)目前增速已經(jīng)放緩，且有穩(wěn)中向下的趨勢。

    這意味著，中國居民收入的高增長時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，且各行業(yè)競爭激烈，各家企業(yè)生存艱難。未來收入漲幅肯定不會(huì)像過去那么快。所以，未來房價(jià)不僅不會(huì)上漲，而且還會(huì)跌到當(dāng)?shù)鼐用袼艹惺艿暮侠矸秶畠?nèi)。

    原因三：炒房本質(zhì)是擊鼓傳花，終有鼓盡聲熄

    眾所周知，A股是有周期性的，多數(shù)是漲一年，跌二年，而房地產(chǎn)也是有周期性的，只不過周期性更長一些，并不像一些多頭所說的，中國特色的房價(jià)是只漲不跌。

    那么，我們怎么看中國房地產(chǎn)的周期性的呢？首先，貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響，中國貨幣政策有周期性，房價(jià)波動(dòng)當(dāng)然也有周期性。目前國內(nèi)房貸利率大幅上漲，未來還有上升空間，這意味著，中國的房地產(chǎn)要降溫了。

    再者，居民房貸的杠桿程度。居民家庭債務(wù)占GDP的比重由33%升至49%。這意味著，中國居民加杠桿已到了極限。尤其是近幾年，我國居民杠桿率上升過快，上漲幅度超過了西方發(fā)達(dá)國家?guī)资甑乃俣龋呀?jīng)非常接近美國金融危機(jī)時(shí)的情況。

    最后，由于房企瘋狂拿地加杠桿，截至今年三月底，房企上市公司整體負(fù)債率卻呈上漲趨勢，達(dá)到79.42%，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)超60%警戒線，已達(dá)到2005年以來最高點(diǎn)。上市房企平均負(fù)債近80%，這意味著房企再加大幅加杠桿的空間已經(jīng)不大。

    居民和房企的負(fù)債率整體上升，雙雙創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，這都表明未來消費(fèi)和投資的空間越來越有限。很難想象，房貸政策整體收緊，利率在不斷上調(diào)，居民和房企的負(fù)債率達(dá)到歷史新高后，未來房價(jià)還能上漲，恐怕只有深度向下調(diào)整了。

    原因四：沒有房價(jià)上漲預(yù)期，剛需不存在

    把買房這件事都說是剛需，還真有些牽強(qiáng)，我要有地方住，其實(shí)住在哪兒不是住？你覺得住在出租房的人不是住嗎？為什么要有自己的房子，說白了就是對(duì)未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，生怕現(xiàn)在不買房，以后更買不起了，所以本來不想買房的人紛紛涌進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，激起了強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求。

    所以剛需的后面就是對(duì)住房價(jià)格的預(yù)期，因?yàn)槟憧吹竭^去十年房價(jià)一直在瘋漲，你一年不買，一年比一年更高，但是如果未來十年房價(jià)在跌，你還會(huì)有這樣的預(yù)期嗎？

    所以一旦沒有漲價(jià)的預(yù)期，那些曾經(jīng)的剛需至少有三分之一會(huì)分崩瓦解的。如果有這樣的預(yù)期的話那些所謂的剛需群體就會(huì)選擇租房居住，然后等著房價(jià)跌，這是必然的結(jié)果。

    盡管房地產(chǎn)高燒不退，似乎沒有任何外力來改變它，但是中國的房價(jià)已經(jīng)走到了最后關(guān)頭。未來幾年，由于人口紅利的消失、收入增速的放緩、去杠桿速度加快，以及房價(jià)上漲預(yù)期的改變都會(huì)影響房地產(chǎn)走勢。而現(xiàn)在炒房將是最危險(xiǎn)的博傻游戲，謹(jǐn)防做最后的接盤俠。