網友紛紛慨嘆，貧窮限制了我的想象力，只想唱首《涼涼》……

    自媒體也紛紛驚嘆，這是萬科式“打劫”！

    不過，隨著該項目更多細節曝光，圍觀者們才發現，萬科被懟得有點冤。

    來源：Wind金融終端APP

    北京五環外90㎡三居，十年租金180萬起，錢款一次性結清不漲租。

    帶頭提出“不拿地王”、率先宣告“房地產進入白銀時代”的萬科又一次顛覆了國人的想象力。

    上周，萬科宣布旗下第一個自持租賃項目“萬科翡翠書院”將啟動預租，該項目90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。

    網友紛紛慨嘆，貧窮限制了我的想象力，只想唱首《涼涼》……

    自媒體也紛紛驚嘆道，這是萬科式“打劫”！

    不過，隨著該項目更多細節曝光，圍觀者們才發現，萬科被懟得有點冤。

    這個項目雖說是以租賃的方式投入市場，但它的地皮價格卻是一個商品房的“地王”價格。囿于高企的拿地成本，萬科不得不將這個租賃項目做成高端住宅。
而相較于后續會陸續投放市場的租賃住房，萬科翡翠書院只會是特殊的個例。

    提前兩年預收十年租金，租滿70年可拿到產權

    關于萬科翡翠書院的疑團正在慢慢解開。

    據騰訊一線，翡翠書院銷售人員最新表示，下周六（4月28日）首期兩棟樓將開盤，預計會有四五十套房源。房源戶型有三種：310平米的低層，180平米的中層和220平米的高層。

    值得注意的是，這次萬科在租賃市場上推出了一個新發明：預租。提前兩年預收十年租金，兩年后交房，2020年才能交付。

    而關于一次性需要付的租金過高，萬科翡翠書院現場銷售人員稱，可以向建設銀行等開通租房貸業務的銀行申請，“可以申請100萬，利率可能比房貸還要低。”

    此外，雖然是租賃住房，但住戶還是有可能獲得房屋產權。萬科內部人士稱，如客戶從第一個10年一直租到第7個十年，租滿70年，則萬科會把產權給客戶，這個方案跟政府都有備案，絕對不會產生法律問題。

    萬科翡翠書院項目位于北五環外的海淀區，距離中關村13公里、西二旗8公里。翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型。

    據了解，該項目是北京首個房企自持對外出租的樓盤，是萬科2016年拍下的自持用地。不能銷售，只能出租。

    事實上，翡翠書院被萬科稱為“微利項目”

    萬科相關負責人坦言，從成本的角度來說，這兩塊地總價是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。理想條件下，該項目的收益率不會超過3%，對企業而言是極其微利的。

    2016年12月，萬科以總價109億元的拿地成本竟得海淀區永豐產業基地兩地塊。中原地產研究中心數據顯示，兩宗地塊成交樓面價均達到了3.6萬元/平方米。這兩宗地地附加條件均為企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%，自持年限為70年。

    北京萬科相關負責人表示，拍地的時候價格就決定了我們產品定位為中級改善的家庭型產品來做，翡翠書院實際上對標附近的西山壹號院、萬科如園等別墅項目。

    據萬科方面介紹，該項目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的一棟15層高樓，其余樓棟為3至8層。“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能家居產品。對比來看，品質、標準并不輸疊墅產品。”

    而鏈家官網數據顯示，一套200平方米的西山壹號院三居室掛牌價格為2200萬元，均價每平方米約11萬元。

    早在地塊出讓當日，中原地產首席分析師張大偉曾經指出，“70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預期將基本落空。從變現角度看，未來可能的變現途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓，但計算市值將不可能按照銷售價格計算。按照70年租金計算的話，除非發生嚴重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區位，價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”

    張大偉分析最新分析指出，從市場角度看，除非有將來可買的承諾，否則很難有人租賃。從租金角度看，這個價格是天價。即使有貸款的方式，如果進一步計算貸款利率，90平方米房子10年租金達到200萬元以上，這對于租戶來說，難以想象。

    如何擴大該項目的盈利，萬科也在探索多渠道

    2017年5月，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號地塊開發建設，也就是該自持地塊。其中萬科出資11.59億元，上海國際信托出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元。業內人士表示，通過私募基金代替自有資金，在一定程度上緩解了萬科自持項目的資金壓力。

    同策研究院首席分析師張宏偉分析認為，如果純粹用租金回報率來測算回報時間，翡翠書院確實需要較長時間才能實現盈虧平衡，但背后還會有其他手段和方式能夠縮短它的回報周期。長期來看，房價仍有增長趨勢，未來翡翠書院的租金收益在一定程度上將有所提升。除常規租金收益外，項目增值部分以及一些其他的增值服務收益可以作為翡翠書院后續的盈利點。萬科方面也表示，公司看好全自持項目70年的長期運營前景，將通過產品和服務的不斷創新探索，努力實現項目盈虧平衡。

    而從美國的經驗來看，租金市場的發展與REITs（Real Estate Investment Trusts）的發展息息相關。REITs能夠打通租賃商業模式的閉環，實現機構化的供給。

    近日，“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號第一期資產支持專項計劃”成功發行，系國內首單完成發行的房企租賃住房REITs。儲架總規模50億元，首期發行規模17.17億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產。產品受到國內主流機構投資者的高度青睞，發行利率5.5%，創近期發行同類產品最低。業內普遍認為，REITs是解決“持有運營”與“資產沉淀”之間矛盾的最有效工具。

    不過，REITs的發展與租金回報及利率的關系密切相關。在目前租金回報率與利率倒掛的情況下，REITs也很難去大規模的推開。

    被質疑“以租代售”，萬科：具體租賃方案還在考量中

    據人民網，有業內專家表示，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。去年北京市住建委聯合規土委發布了《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明令禁止以租代售及變相銷售。去年3月萬科與小米合作“眾籌建房”，企業以租代售，就已經被多個政府部門多次約談。

    此外，去年12月，“中國鐵建理想家”項目對外宣傳“企業自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立馬約談了其開發建設單位，并叫停了一切相關宣傳。

    對此，北京萬科相關負責人回應稱：“具體租賃方案還在考量中。”

    關于租期時長，萬科方面解釋稱，目前測算只能往最大值測算，10年只是一種可能性，目前萬科也在根據客戶情況考慮更短的時間，比如三年五年的租期制定一個價格空間等，最后的經營方案仍然在不斷完善中。

    萬科式的“租購并舉”會成主流嗎？

    一方面是市場對租金過高的質疑，一方面是企業高成本的投入而回報率過低的窘境，萬科式的“租購并舉”引來市場的反思。

    張大偉指出，在2016年末土地市場瘋狂的局面下，開發商非理性搶地，出現了“全面持有”的現象。地方政府想抑制地價各種辦法已經想到極致，但開發商搶地的激情也到了極致，一線城市土地資源依然成為企業的首選。“所有當時在拿地時愿意100%自持的企業，都是賭未來可以變相銷售。誰也沒想到，后來的政策居然徹底限制了銷售的可能性。”

    去年以來，全國各大城市開始貫徹落實“租購并舉”的樓市方針，尤其是北上深，大力發展住房租賃市場的決心很大。

    根據去年4月公布的北京土地供應計劃，從去年起的5年里，將供應50萬套租賃住房，其中大部分是集體土地上建設的租賃住房，不僅年年建，而且各區域都要建，海淀區也有相當的規模。北京市政府還計劃推出職工集體宿舍，面向城市運行保障的服務人員和外來務工人員進行租賃。

    據人民網，北京房地產中介行業協會會長李文杰表示，這些租賃房源租金、租期穩定，租金價格將大大低于萬科翡翠書院定價。

    李文杰表示，萬科以成本反推租金，無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，實現企業的利益。但是這種反推出來的租金水平已經完全偏離了市場實際。那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大筆租金，遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。

    國家培育發展住房租賃市場的初衷在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。萬科翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向，而且，這么高的租金定價給周邊房主租金報價帶來不必要的干擾，不利于區域住房租賃市場平穩發展。萬科的這種做法將對后續的自持租賃項目產生負面的示范效應。

    一次性付180-480萬房租VS買套產權70年自有住房，哪個劃算？

    按照萬科內部估算，上述180平米4居的房子，如果按商品房來賣，首付四成加上貸款付息，算下來約為2650萬元；而租70年的話，如不算折舊和機會成本，總租金大概為2860萬。

    “首開華潤城”幫大家算了一筆賬：是租翡翠書院，每年付40萬租金，還是買首開華潤城，合每年20萬落一個資產劃算？

    不過萬科翡翠書院畢竟不是面向大眾的項目，會購買的人當然也有自己的考慮。

    萬科自持租賃房陷“高價漩渦”

    租10年需支付180萬-480萬元，引發市場對租金預期、租賃房高端化等擔憂

    近日，隨著萬科•翡翠書院這一定位高端租賃的產品推向市場，萬科陷入輿論的漩渦中。一方面人們關注萬科的高端租賃項目入市是否阻礙租賃市場的健康發展、推升周邊房租；另一方面，業界也對萬科的高端租賃項目是否能受到市場的認可提出了質疑。

    項目前期資金沉淀約160億

    2016年12月1日，北京市規土委官網上掛出海淀永豐地塊兩宗宅地的成交公告。由于開發商之間競爭激烈，在土地價格達到上限后，自持商品住房面積也被競到了100%自持，最終萬科依靠高標準方案勝出，以50億元獨立拿地一宗，以59億元同住總旗下子公司組成聯合體拿地一宗。不過隨著住總的退出，如今在兩宗地塊上建的翡翠書院全部為萬科獨立持有。

    “算上地價成本，我們在這兩宗地上沉淀的資金大約有160億元。”北京萬科一位工作人員透露，按照此前公布的90平方米1.5萬元/月，180平方米戶型3萬-4萬元/月的標準，即使在理想狀態下也需要30年以上的時間才具有回本運營能力，項目實際回報率在2%-3%之間。

    “萬科所遇到的這種情況，在國外也沒有先例。”我愛我家海外業務部副總經理王鵬表示，萬科此次推出的產品，租金雖高，但是與前期投入相比，是無法滿足企業的變現需求的。

    不過也有聲音認為，萬科當時拿地是純市場行為。企業在賭未來會放開自持，因此才會競到100%自持。如今萬科應該為其行為買單，而不是將成本轉嫁到消費者身上。“最開始的時候開發商們積極拿地就是在賭未來自持放開后銷售的可能性。但從目前來看，70年自持，能夠放開的可能性已經非常渺茫。”一位業內人士表示。

    租金支付細節未定

    如今，爭論的焦點主要圍繞著萬科公布的租金水平展開。按照萬科目前的定價，翡翠書院的租金水平是要高于周邊平均水準。據鏈家網上的租房信息顯示，目前同樣位于海淀北部新區的百旺府項目一個244平方米戶型，租金1.85萬元/月。147平方米戶型的租金則在9000元/月，差異明顯。有分析指出，按照萬科公布的租金標準，租10年租客需要支付租金180萬-480萬元不等，這一資金成本已經超過一般意義上的租賃范疇。

    對此，北京萬科方面回應稱，租金較高主要是產品品質定位高端。而對于具體的支付形式，目前許多細節都沒有最終確定：“比如最短租期是幾年？按照最長租約來結算，是需要一次性交10年房租？還是簽訂10年合同，分期支付房租等等問題都在探討中……”

    “按照十年總租金算，單純的租金成本肯定是很高的。但是長期租賃方面的租金貸款業務介入以后，實際上成本是可以分散的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“問題在于此類房子不光提供居所，而是要在租售同權的地方做各類創新，比如提供政策配套。這樣租賃的意義才會變大，被認可和理解的心態才會增加。”

    產品小眾市場影響有限

    此次“高端租賃房”之所以引發巨大爭議，主要還在于人們對于未來租賃市場價格高漲、產品結構趨向高端化存在擔憂。

    事實上，租賃產品與住宅類產品一樣，是典型的金字塔結構。以當事人萬科為例，其面向青年的集中式公寓“泊寓”和面向家庭的集中式公寓“禾寓”為主。據萬科方面提供的資料顯示，北京泊寓類產品在北京有15個項目，1萬間房源，平均租金在2628元/月。最貴的大戶型產品為7500元/月，位置在西直門、天壇這樣的城市核心地段。而此次引爆輿論的翡翠書院，實質上歸屬于萬科的豪宅產品線“翡翠系”，它代表的只是租賃市場金字塔結構的頂端，第一期僅有1000套左右。

    在采訪過程中，萬科方面有關負責人一直強調：“我們做的是一款小眾產品，瞄準的是項目周邊高新技術企業工程師和高管等人群。”

    在這樣的背景之下，嚴躍進也認為萬科項目對市場“影響有限，但不排除部分房源趁勢炒作。”

    由于產品只租不售，所以即使是萬科的目標人群，在接受程度上也不乏分歧。一位搜狗旗下工程師表示：“并不是所有高新技術企業工程師都能接受花大額資金租房子，電腦工程師里也有相當部分是比較保守的。相比品質，我們更愿意做資產配置……”

    不過，也有“BAT”企業員工表示，目前萬科公布的租金雖然高，但是在承受范圍之內。“像我們在這邊工作的高管更沒有問題，他們工作有流動性，可能三年、五年之后就會調動，如果不想花大額資金購房、或者手頭沒有那么多現金又對生活品質有較高要求的話，其實是愿意考慮的。”

    “租賃市場有很多細分需求，各種嘗試與創新都值得去探索，”新派公寓創始人王戈宏認為：“萬科做法激進了一些，但如果金融手段能跟得上，比如配合低息租賃貸款，也是一種大膽嘗試！”

    “試水”項目前景有待市場檢驗

    V-pioneer，開拓者，這是萬科翡翠書院對于其住戶的定位，而現在看來這也是項目對自己的一個定位，一個租賃市場的開拓者。作為北京第一宗入市的100%自持商品房地塊，翡翠書院也承擔著市場“試錯”的任務。與它一樣100%自持的用地還有兩宗，一宗是位于海淀永豐，由中鐵房地產集團北方有限公司獲得，而另一宗則是位于大興的興華大街，由中糧、中瑞凱華、天恒樂活城置業聯合體獲得，但這兩塊地均還未入市。

    房屋租賃市場的需求是多樣的，在供應端，社會呼吁開發商提供更多高品質、針對青年的長租公寓類產品。但也不能否認，確實有一部分高端租賃需求的存在。而對于高端租賃類產品來說，最大的難點仍在于人們的住房觀念。

    誠如王戈宏所言：“我不認為萬科的嘗試會改變整個社會的住房觀念！住房觀念的改變是需要住房消費主體開始城市化、年輕化、單身化與標簽化，80后、90后、00后對住房開始從資產保值屬性過渡為消費屬性，這是真正的革命，為他們打造適合的居住消費品才是租賃市場的未來。”

    如今，人們的居住觀念還沒有轉變，房地產仍然具備極強資產配置屬性、租賃市場的發展依然任重道遠。但正因為這樣，才更應該用包容的眼光去看待嶄新的“高端租賃”產品，鼓勵市場創新的勇氣，讓新產品交給市場和時間去判斷。