一、商業物業管理空間

    商辦物業是我國除住宅以外最成熟的物業管理類型，也是物業管理企業覆蓋度相對較高的業態，豐富的存量是未來發展的基石。

    寫字樓方面，作為企業活動的承載空間，隨著我國經濟發展，存量逐步走高，增量穩步擴大。根據數據，1999-2018年全國寫字樓累計新開工面積為7.25億平，累計竣工面積為4.02億平，2016年以來每年寫字樓竣工面積均超過3500萬平，而從同期超6000萬平的新開工規模來看，未來竣工體量預計還會上行。2018年500強物管企業寫字樓管理面積為10.98億平。其中的差距可能來自未納入商品房統計口徑的寫字樓以及老舊寫字樓。

    商業物業方面，1999-2018年全國商業營業用房累計新開工面積為27.14億平，累計竣工面積為14.78億平，2012年以來每年1億平以上的竣工量級持續支撐商業物業的增量空間。其中，商業綜合體由于更加強調業態組合和消費體驗，對優質物管服務的依賴度更高。

全國商品房新開工面積：寫字樓

數據來源：公共資料整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國商業物業管理市場專項調查及發展趨勢分析報告》

全國商品房竣工面積：寫字樓

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    二、商業物業管理特點

    商辦物管的特點是不僅要服務業主、商戶，還要服務潮汐流動的員工和訪客，因此除了基礎的保潔、保安、設備管理服務之外，需要滿足復雜的、個性化的服務訴求，如團餐服務、商品零售、定制前臺、集采服務、資產管理等集成式服務。

    1、運營環節參與空間較大，憑借智慧管理系統建立同各業態資源的聯系，參與物業各業態生態圈優化，推動資產保值增值；

    2、物聯網、大數據、機器人等新技術的使用場景較多（智能前臺、智能門禁、智能停車、智能樓宇監控等），降本增效的同時創造便捷服務體驗；

    3、多樣化的服務需求和高門檻的智能化設備，對物管企業的人員專業素質提出更高要求，部分商辦物業還要求物管人員同時具備物業服務和商業運營經驗；

    4、公共秩序、消防、交通等管理壓力較大，需要物管公司具備突發情況應變處置能力。

    三、商辦物業管理業態結構

    國內商辦物業管理起步晚，同時面臨國際龍頭的競爭壓力，整體服務標準化程度較低，服務深度仍有較大挖掘空間。部分企業在某個地理區域或是某類細分業態已經形成一定的業務體量和服務優勢，部分以住宅服務為主的物管企業開始加大商辦物業的拓展力度，競爭日趨激烈。未來發展方向在于，除了基礎服務以外，著眼于設施管理和資產管理。

部分以住宅服務為主的物管企業推出商辦物管子品牌

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    1.寫字樓

    2018年500強物管企業中有465家布局寫字樓業務，平均管理面積236萬平，平均管理項目數量35個，單項目貢獻面積6.81萬平。56%企業管理面積不足100萬平，56%企業物業服務收入不足5000萬元，行業集中度高于其他非住宅業態。37家企業寫字樓業態占其管理面積的比例超過50%，85家企業寫字樓業態占其物業服務收入的比例超過50%，這一比例僅次于住宅，不少物管企業以寫字樓為主力業態。

2018年500強企業寫字樓物業管理面積區間段分布

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2018年500強企業寫字樓物業服務收入區間段分布

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    2018年500強企業寫字樓管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為19%、54%、27%。一線、二線、三四線城市寫字樓平均物業費分別為11.27、4.95、4.01元/平/月，一線城市收費水平遠高于二三線城市。

2018年500強企業寫字樓管理面積城市能級分布

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2018年500強企業寫字樓各城市能級物業費情況

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    2018年500強企業寫字樓收費形式中，酬金制和包干制占比分別為16%、84%，平均物業費分別為9.07、5.41元/平/月。

2018年500強企業寫字樓收費形式分布

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2018年500強企業寫字樓各收費形式物業費情況

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    2.商業

    2018年500強物管企業中有370家布局商業物業服務，平均管理面積187萬平，平均管理項目數量16個，單項目貢獻面積11.38萬平。其中67%企業商業物業服務規模在100萬平以下，79%企業商業物業費收入在5000萬元以下，競爭格局十分分散。10家企業商業業態占其管理面積的比例超過50%，14家企業商業業態占其物業收入的比例超過50%。

2018年500強企業商業物業管理面積區間段分布

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2018年500強企業商業物業服務收入區間段分布

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    2018年500強企業商業管理面積中，一線、二線、三四線、海外城市占比分別為12%、45%、42%、1%。一線、二線、三四線城市平均物業費分別為11.64、6.84、3.71元/平/月。

2018年500強企業商業管理面積城市能級分布

數據來源：公共資料整理

2018年500強企業商業各城市能級物業費情況

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    2018年500強企業商業管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為14%、86%，平均物業費分別為7.85、5.88元/平/月。

2018年500強企業商業管理收費形式分布

數據來源：公共資料整理

2018年500強企業商業管理各收費形式物業費情況

數據來源：公共資料整理

    四、商業管理物業未來發展趨勢

    1.互聯網基因植入商業物業管理

    未來、商業樓宇將與互聯網緊密結合，建立智慧商業社區，將數字化信息拉入商業樓宇中，利用互聯網技術增加客戶粘性，將海量網絡數據流量變為客流量，把線下服務轉移到網絡自助提升顧客體驗的同時，提升物業管理效率，如：安裝移動互聯網設備、客流量監測設備，以及將CRM系統連入網絡等。

    2.提升商業物業管理專業化、規范化水平

    商業物業管理具有管理樓宇眾多，設施設備較先進、復雜，協助房屋出租經營、確保高回報率等特點，這就要求商業物業管理具有較高的專業性和規范性，如要求管理者有系統的經營管理理論、服務意識和操作技能，要求基礎員工熟練掌握商業物業服務知識，并不斷提升自身素質，提供另業主滿意的服務等。

    3.基礎物業服務為主，多種經營成趨勢

    在做好基礎物業服務的同時，發展與商業物業管理息息相關的多種經營管理機構，如安保公司、設備維修保養公司、租賃公司、樓宇清洗公司等，通過多種經營為業主、商戶提供更為專業的服務，在滿足廣大業主不同需求的同時，增強物業公司的綜合實力。

    4.商業物業管理趨于市場化，行業內競爭加劇

    目前，商業物業的管理面積僅次于住宅物業，且商業物業管理盈利性較強，未來將吸引更多企業進入該領域。伴隨招投標政策以及市場信息系統的不斷完善，商業物業管理的市場化程度逐年提高，行業內市場竟爭進一步加劇，最終促進物業管理品牌化、規模化發展。在行業處于市場化程度高的階段時，業主將對商業物業管理提出更高要求，在服務專業化、品牌知名度及物業管理人才方面有更高期待。優質的物業服務企業應憑借自身能力滿足業主更高要求，以獲取更多市場份額。