一、物業管理行業發展歷程

    物業管理起源于19世紀60年代的英國。至今，物業管理行業已有超過150年發展歷史。我國的物業管理行業始于20世紀80年代，1981年成立的深圳市物業管理公司標志著我國物業管理行業的誕生。改革開放以來，隨著我國城鎮化進程和房地產行業快速發展，物業管理行業得到了快速發展。

    2003年，國務院頒布并實施的《物業管理條例》標志著行業法律法規體系建立及規范運營進入新的發展階段。近年來，隨著“互聯網+”等新技術的發展和社區經濟的興起，物業服務企業不斷整合社區物業資源，拓展和豐富社區服務，提升服務質量和價值，在發展社區經濟中的價值凸顯。物業管理行業已成為潛力巨大的現代服務業之一，物業服務企業正向現代社區綜合服務商發展。

    二、物業管理行業發展前景

    1.物業在管面積持續擴張：房屋持續竣工與物業管理服務滲透率的提升。

    商品房銷售面積是竣工面積的領先指標，房屋竣工滯后銷售1.5-3年左右。2016至2018年，我國商品房銷售面積分別為15.73億方、16.94億方、17.17億方，年均復合增長率達4.45%；而房屋竣工面積則由10.61億方降至僅9.36億方，商品房銷售與竣工面積剪刀差不斷擴大。竣工面積作為滯后指標，在未來將與2016年來的火爆銷售相呼應。短期來看，未來3-5年的竣工體量依然能夠維持甚至高于10億方規模。

商品房銷售及竣工面積（萬方）及其增速

數據來源：公共資料整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2020-2026年中國物業管理行業市場競爭策略及投資盈利預測報告》

國內人口（萬人）及城鎮化率

數據來源：公共資料整理

    2.單位面積物業管理費處上升通道：收入增長及人口結構變化帶來的消費升級。

    我國人均GDP與居民可支配收入保持了長期高增長，1999年至2018年可支配收入CAGR為11.15%。隨著收入不斷提升，生活必需品開銷占比逐漸下降，轉而追求品質與服務型消費，進入消費升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質服務的需求。

    據數據，住房竣工套數從2000年的214萬套增至2017年的677萬套，套均面積由93平增至106平；商品房住宅銷售均價從2006年的3119元/平上升到2018年的8546元/平。住宅銷售的量價齊升與套均面積增大，反映了居民對住房消費能力的提升，有了更高層次需求。

人均GDP及收入（元）與收入增長穩定

數據來源：公共資料整理

消費支出增長較快、恩格爾系數（%）走低

數據來源：公共資料整理

    此外，關于人口結構變化在上部分已提到，據數據，2021年后，國內35-49歲人口增多，20-34歲人口減少，在2030年左右分別到達頂峰和谷底，隨后開始收窄，至2040年前后兩者數值趨同。換句話說，自2018年起改善型需求逐漸占據市場主導地位，那么對增量置業的物業水平將會有更高標準期待。

    預計未來物業管理費有較大的提升空間，但當前看來近幾年物業管理費水平依然維持在低位，與人均收入增長、人均居住面積增加沒有匹配，甚至也低于同期CPI增幅。

百強企業整體物業服務費情況（元/平/月）

數據來源：公共資料整理

商品房住宅銷售量價均漲

數據來源：公共資料整理

    3.多元業務存價值挖掘空間：圍繞開發企業增值服務與搭建O2O社區平臺。

    物業管理企業營收主要由兩部分組成：基礎物業服務收入和多種經營收入。基礎物業服務收入是指提供房屋或設備維修、衛生、安保、綠化等傳統服務按在管面積收取物業管理費；多種經營收入也叫增值業務，分為圍繞開發企業的非業主服務和業主服務。

    從營收與利潤構成看，基礎物業服務一直為物業管理業務的營收與利潤核心、但由于近幾年物業管理費增長緩慢，勞動密集型產業成本難降，整體利潤空間提升有限，收入與業績的占比有所下降；多種經營業務發展較為迅速，已逐漸成為企業的盈利增長點。

基礎物業服務的占比有所下降

數據來源：公共資料整理

多種經營業務盈利貢獻占比持續提升

數據來源：公共資料整理

    4.法規及政策不斷完善，促進行業市場化程度不斷提升。

    國內物業行業的發展和探索大致分行業建立期（1981-1999）、行業規范期（2000-2013）及市場化發展期（2014至今）三個階段。期間確立的一系列法律與規范對行業發展有重要的促進作用。

物業管理行業發展重要事件與相關法規

數據來源：公共資料整理