當前規模拓展為物業企業第一要務，但不同企業擴張途徑有所不同。當前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對物業企業自身資質要求也有所差異：

三種面積拓展模式優劣對比

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    一、碧桂園服務

    2017年及之前年份，公司近9成在管面積來自關聯方碧桂園集團，2017年公司在管面積已達1.23億平方米，邁入“億平俱樂部”行列。背靠龍頭房企，公司在面積拓展方面獲得長足支持，2018年在高基數背景下在管面積仍同比提升47.86%至1.82億平方米。儲備面積充沛更是保障了未來面積拓展的高確定性，2018年公司儲備面積高達3.23億平方米，為在管面積的1.78倍，即使不考慮后續新簽面積也夠支撐公司以2018年47.86%的高增速增長兩年以上。公司持續三年位列中指院發布的中國物業服務百強企業名單前三甲，龍頭格局較為穩固。

2015-2018年高基數下公司在管面積仍維持30%以上增速（百萬平方米）

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背靠地產龍頭，儲備面積充沛（百萬平方米）

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2018年公司逾8成在管面積來自碧桂園集團

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    盡管碧桂園集團仍為公司最重要的管理面積來源，但公司也在不斷通過收并購等方式加大市場化拓展力度，2018年新增管理面積中有38.64%來自第三方物業開發商。公司通過收并購一方面拓展項目儲備，一方面完善物業生態。2019年7月10日，公司與港聯不動產達成100%股權合作，強強聯合下公司加強一線城市的核心物業服務布局，高端住宅、商業綜合體、寫字樓等高端物業業態占比進一步強化。此外，2018年7月公司與洲際海峽能源投資（北京）成立合資公司，并出資1億元認購合資公司80%的股權，全面承接中石油“三供一業”改革的物業管理及增值服務，擬接管的物業項目面積約9000萬平方米，擬接管的供熱項目管理面積約4170萬平方米，拓寬了其承接物管面積渠道，為后續或有接管央企物業項目機會奠定了基礎。

碧桂園服務積極通過并購等方式，降低對關聯公司依賴

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    二、綠城服務

    綠城服務龍頭地位穩固，最近5年在中指院物業服務百強企業榜單中穩定在榜眼位置，僅次于萬科物業。公司物業服務品質得到廣泛認可，在2019中國物業服務百強滿意度領先企業榜單中位列榜首。公司對關聯房企綠城中國依賴度較低，2016年報顯示來自綠城中國的銷售金額僅占當年總銷售額的4.7%，且據中指院數據2018年公司在管面積中市場化外拓面積占比超70%。憑借強勁的品質保證與品牌實力，公司面積拓展能力凸顯，2018年在管面積同比增加23.66%至1.70億平方米。公司在手儲備充足，最近5年儲備面積均超過在管面積。2018年末儲備面積1.92億平方米，為在管面積的1.13倍，為公司延續高速發展提供保障。

2014-2018年公司近年在管面積增速維持20%以上（百萬平方米）

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2015-2018年綠城服務在手儲備充足（百萬平方米）

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    公司憑借卓越口碑加大向高價值業態滲透，2018年成功簽下無錫國際金融中心、西安中核長安印、臺州天盛中心等地標性建筑，并為上海浦東機場、溫州機場、岳陽機場等城市窗口場所提供服務，逐漸實現toC向toB與toG滲透，公司非住宅物業收入逐年提升。優質服務品質帶來高客戶滿意度與較好溢價，公司在平均物業費逐年提升情況下仍實現高位物業費收繳率，疊加科技賦能下的成本優化，公司基礎業務毛利率持續提升。公司著力打造完整的全生命周期服務版圖，園區服務業務逐步完善；重視技術與管理輸出，2018年推出的“綠聯盟”服務創新技術輸出模式，業務管理面積再創新高達到1.57億平方米，助推年內咨詢服務收入實現38.1%的增長至9.39億元。

2015-2018年非住宅業態物業收入占比

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2014-2018年公司物業費收繳率維持高位

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2014-2018年公司平均物業費逐年提漲（元/平方米•月）

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    三、雅生活服務

    雅生活服務通過收購綠地物業，形成“雅居樂+綠地”雙品牌驅動下的快速擴張模式。2017年6月，雅生活服務以10億元代價收購綠地物業；同年8月，綠地控股注資10億元換取雅生活服務20%股份，成為公司長期戰略股東，雅生活服務正式成為“雅居樂+綠地”雙品牌背書的物業服務企業。除收購綠城物業外，近兩年雅生活服務持續參與南京紫竹、蘭州城關、青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華等重大收購項目，在管面積迅速擴張至15360萬平方米（考慮青島華仁與哈爾濱景陽的在管面積），被中國指數研究院評為2019年中國物業服務百強企業成長性TOP1企業。

2017-2019.3雅生活服務共有6項重大收購項目

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    2018年末在管面積達13812萬平方米，同比增長76.32%，公司躋身在管面積破億平物業服務企業之列。公司在管面積中，母公司雅居樂集團提供的在管面積占比持續下降，2018年僅為34.89%，較2015年下降近50pct，與之形成鮮明對比的是，其他收并購1提供在管面積占比上升至21.25%。從新增在管面積來看，2018年雅生活服務新增其他收并購管理面積為2935.3萬平方米，占2018年新增管理面積的49.1%，而雅居樂集團提供的新增管理面積僅占10.04%，2017年購入的綠地物業于2018年貢獻新增面積的3.42%，由第三方物業開發商提供的新增管理面積占比則同比下降25.10pct至37.44%，收并購成為雅生活服務擴張規模的重要方式。

2018年雅生活服務在管面積達13812萬平方米（萬平方米）

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    收并購是進行規模擴張最為直接高效的方式，雅生活服務2018年合計使用上市募集資金7.62億元，其中55.37%用于戰略投資與收購，且剩余未使用款項計劃用于戰略投資收購金額占比為65%，可以預見雅生活服務在短期內仍將以收并購作為主要擴張方式，但長期面積擴張持續性仍有待觀察。收并購在規模擴張的同時也伴隨著風險，如規模提升后管理難度提升、被收并購企業經營不善、第三方開發商物業費相對較低等問題，均會一定程度上影響公司經營業績，在2017年雅生活服務大力開展收并購后，公司雖然通過發展高毛利率的增值業務維持整體毛利率上升，但不可忽視的是公司基礎物業毛利率增速迅速趨緩，2018年公司基礎物業毛利率為27.4%，同比微增0.5pct，遠低于整體毛利率水平同比4.7pct的增幅。此外，如果后續購入標的盈利未達預期，公司收并購產生的近10億商譽需作出減值，也將對公司經營業績產業重大不利影響。

2018年雅生活服務募集資金中55.37%用于戰略投資及收購

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    四、中航善達

    中航善達旗下全資子公司中航物業，結合自身優勢，致力于成為中國卓越的機構物業平臺運營商。中航物業市場拓展的目標定位于機構類物業，將核心業務聚焦于政府類、公共類及企業總部類物業，涵蓋金融、通訊、制造、能源等行業，包括教育、民生、公共服務等政府、企事業單位，被業界稱為“機構物業大管家”。截至2019年中，公司全國物業管理項目613個，管理面積7634萬平方米；2019年上半年實現物管業務收入19.96億元，同比增加21.19%。

公司市場拓展聚焦高價值業態

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2019年上半年中航善達物管面積達7634萬平方米（萬平方米）

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    相較于2018年物管百強企業平均物業費4.22元/平方米•月（其中住宅物業平均服務費2.25元/平方米•月），機構類物業為主的中航善達在各地物管收費明顯更高，為公司盈利提升奠定了基礎。近年公司高價值業態物管占比持續提升，2018年物管業務中84.94%來自機構類與商業類，占比較上年提升1.75pct；新簽約物管面積中87.87%為機構類或商業類，占比較上年提高13.22pct。此外，中航善達在商業地產有較好布局，截至2019年6月末中航九方管理項目數量15個，管理面積達127萬平方米，已形成“九方”、“九方薈”兩個產品品牌，具備一定的行業影響力，自持物業的發展為公司商業物管面積提升提供了重要支持。

2018年中航善達物管收入近85%來自機構類與商業類管理面積

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    2019年4月招商蛇口與中航國際控股簽署《股份轉讓協議》，受讓中航國際控股持有的中航善達1.49億股，約占總股本的22.35%；其后中航善達擬以發行股份的方式購買招商蛇口、深圳招商地產合計持有的招商物業100%股權，招商物業相關資產有望上市。招商物業為招商局集團旗下唯一一家房地產價值鏈全程綜合服務商，截至2018年底員工規模16000余人，在管物業逾500個，服務面積超7500萬平米，服務客戶人數超百萬。招商物業依托物業基礎服務這“一片沃土”，初步綻放“四朵金花”，即分別成立了招商建筑科技、招商設施運營、招商置業、招商到家匯四個專業公司，通過四家專業公司的業務升級，為整個公司創造新的利潤增長點。依托招商局集團，招商物業在toB與toG方面優勢明顯，高價值業態物管占比較高。中航善達與招商物業強強聯合，在機構物業方面優勢更為突出。若成功打造成為央企機構物管龍頭，公司品牌度與盈利性有望持續提升。

    五、增值業務成為差異化競爭重要陣地

    相較于較為同質化的基礎物業服務，高盈利性的增值業務受到物管企業的追捧，服務領域不斷擴大，占企業營收的比重也不斷提升，2018年物業服務百強企業增值業務收入均值1.73億元，貢獻了營收的19.51%。物管企業結合自身資源及特點，充分發揮線下優勢，理性發展適合自身的特色業務，使得增值業務成為企業進行差異化競爭的重要陣地。物管企業作為聯系房企開發商與業主的紐帶，在業主與開發商兩頭均有增值業務拓展可能。隨著“技術+物業”的不斷升級，物業百強企業從業主需求出發，拓寬服務范圍，豐富盈利來源，2018年業主增值服務收入占增值業務收入比重達54.40%，其中重點為空間運營與房屋經紀業務；非業主增值服務領域方面，在案場服務、工程服務與顧問咨詢三駕馬車拉動下，物管公司從房企開發商手中獲取盈利的能力不斷提升，2018年百強企業非業主增值服務收入占增值業務收入比重為45.60%。

部分上市物業企業增值服務具體內容

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    由于不同公司自身稟賦條件不同，增值業務拓展能力存在差異等原因，上市物管企業增值業務收入占比有所分化，如雅生活服務、佳兆業美好等公司增值業務營收占比均超50%，而中奧到家等公司相比占比較低。但總體上看，主流物業上市企業多數加大了增值服務領域拓展，2018年多數企業增值業務營收增速在30%以上，為公司盈利提升提供了較大助力。

2018年主要上市物業企業增值業務收入占比

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    六、彩生活

    彩生活是我國領先的智慧社區服務商，在中指院發布的2019中國互聯網社區運營領先企業榜單中位列榜首。公司重視科技賦能，著力打造“互聯網+社區”，持續從傳統的“管理物”向“服務人”轉型。與傳統物業企業重視通過使用高杠桿、重資產的收并購擴張模式不同，公司更加重視用戶體驗，奉行輕資產的擴張模式，即平臺輸出戰略。通過將成熟的彩之云平臺陸續向行業內的優秀合作伙伴輸出，用戶規模逐漸突破彩生活合約管理面積的局限。截止2018年末公司通過平臺輸出擴張的合作及聯盟建筑面積達到5.69億平方米，加上合約面積5.54億平方米，彩之云的平臺服務面積共計達到11.22億平方米，同比提升24.67%。

    伴隨彩生活平臺服務面積提升，用戶規模日趨鞏固，2018年公司生態圈注冊人數達2640萬，活躍用戶達1400萬，活躍度達53.0%，且用戶粘性強，形成明顯的社區流量入口優勢。公司充分利用流量優勢，積極創新盈利模式。2018年3月31日與第三方合作推出基于彩生活、供應商、業主三方共贏的“彩慧人生”服務平臺，將“收費”轉為“消費”，改變了物業企業與業主天然的對立關系，迅速獲得業主認可，9個月累計成交180萬單合計7090萬元交易額，為26萬戶家庭抵減了合計3620萬元物業管理費。在此過程中公司不斷激活社區消費場景，創新增值業務發展路徑，提升品牌價值。

2018彩生活生態圈注冊人數達26.4百萬（百萬人）

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2018年彩之云平臺交易金額達到94.48億元（百萬元）

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    2018年彩之云平臺交易金額達到94.48億元，同比增長24.1%，帶動增值業務收入同增47.5%至4.08億元，增值服務利潤貢獻占比達33.6%。此外，公司積極與互聯網企業合作，提升技術優勢，實現流量兌現。2019年7月19日，彩生活宣布，其分別與京東、360在資本和業務層面達成全面戰略合作協議。其中，彩生活擬向京東定向增發7114.9萬股新股，涉資約3.71億港元；擬向360發行2295.6萬股新股，涉資約1.2億港元。交易完成后，京東和360將分別持有彩生活已擴大股本約5.0%、3.05%。公司未來將與京東在商業、物流、融資及科技業務方面加強合作；與360的合作則聚焦在將大數據、IoT、人工智能等技術廣泛應用在社區安全領域，提高360在社區安全方面的知名度和影響力。

    相關報告：智研咨詢發布的《2020-2026年中國物業服務行業發展形勢分析及市場前景趨勢報告》