一、城市停車場現狀

    在過去地經濟建設中，由于經濟價值的不同，城市建設的重心一般以商業、服務業和生活建筑為主，交通建筑作為配套設備往往處于被動的地位，而交通設施的建設又以確保交通系統的運行作為首要優先，停車是相對次要的考慮，因而整體城市的停車設備建設相對滯后。

    11個城市汽車保有量超過300萬輛。截止2019年上半年，全國已有66個城市汽車保有量超過100萬輛，該數值比2018年底的61個城市又增加了5個，北京、

    成都等11個城市超過300萬輛。其中，汽車保有量超過200萬輛城市29個比18年底增加2個城市，超過300萬輛城市11個，而18年底超過300萬輛的僅有3個城市，依次是北京、成都、重慶、蘇州、上海、鄭州、深圳、西安、武漢、東莞、天津。

    2017-2019.7年PPP停車場投資與PPP城鎮化建設投資對比

數據來源：公開資料整理

    社會停車場屬于道路與交通設施用地性質。按土地性質不同，分為商業停車場、居住停車場等。以深圳為例，居住停車場占了70%、辦公停車場13%、商業停車場5.8%，跟蹤綜合土地供應指標能較好追蹤停車場土地供應情況。根據調查數據顯示，2013年伊始，全國100大中城市土地供應面積以及土地規劃建筑面積連續三年下滑，17、18年有所恢復但離峰值仍有20%的差距。

    土地是不可再生資源，大中城市土地供應緊張進一步加劇了停車難的困境。2018年100大中城市土地供應面積為7.94億平方米，同比上升16.7%，全國土地規劃建筑面積為15.26億平方米，同比上升18.1%。

    2008-2018土地供應面積（萬平方米）

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    2008-2018供應土地規劃建筑面積（萬平方米）

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    二、城市停車發展障礙

    1、存量土地性質約束性使停車場建設受限

    一方面，城市用地資源的緊缺使得停車場建設受限。另一方面，《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定了不同區域、不同等級規模城市各類用地單項指標標準，要建設停車場必須要符合“停車場用地”性質。從城市用地規劃來看，中心城區規劃都是寫字樓、商場、小區為主，沒有為城市公共停車場建設預留足夠的用地面積。老舊小區、老舊工業廠房建設停車場需要占用綠化用地、工業工地，不符合用地性質要求。

    2、機械式車庫成本高，投資停車場回收周期長

    根據調查數據顯示，機械式停車位建設成本高，半自動化設備單個車庫成本在1.5-2.5萬之間，全自動化設備成本在5-12萬之間。機械式車庫成本高，需要政府的資金補貼以減少社會資本投資的風險。另外，城市土地資源日益緊張，土地使用成本高，受利益的驅使，社會資本大多會選擇投資房地產、商業等投資回報較高的設施，而停車設施建設投資規模大、資金回收周期較長，投資回報率較相對較低，需要政府優惠政策的引導。

    3、前期政策未完善，規劃、報建、消防等審批

    前幾年全國范圍內的機械停車設備項目推廣非常不流暢，主要原因不是因為沒有市場需求，而且是相關法規不完善，項目申報時從規劃局申請、住建局報批、消防局審核等流程未能順利通過。

    4、車位缺乏產權，盈利模式缺乏產業化基礎

    停車設施屬于房地產配套，無法進入市場轉讓與買賣。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，頒發房屋所有權證書，地上建筑（如停車樓）可以辦理產權，可進行轉讓、抵押和再融資，但是單個車位不可以辦理產權進行買賣。

    從2009年開始全國停車泊位的數量持續增長，從2009年的17.1萬個增長到2018年的86.5萬個，CARG達19.8%。盡管如此，2018年我國汽車保有量增加3400萬輛同比增長10.5%，新增停車位86.5萬個，同比增長6.7%，停車泊位的增長相對汽車保有量來說只是杯水車薪。

    根據調查數據顯示，從產品結構看，目前傳統停車場建設規模仍占接近90%的市場份額，新型的機械式停車場的建設雖一片火熱，但整體市場占比僅2%-3%左右，還處于發展很初期的階段。

    城市繁榮發展帶來城市的交通和環境問題，交通擁堵和停車困難，目前在中國沿海及主要大城市、超大城市停車都是非常艱難的問題。2015年9月25日召開的國務院常務會議部署加快城市停車場建設，國家發展和改革委員會副主任連維良提及目前我國停車位缺口超過5000萬個，各相關政府部門將綜合施策，科學規劃，多措并舉破解城市停車難題。目前我國大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8，中小城市約為1:0.5，而發達國家的水平約為1:1.3，我國停車位缺口超過5000萬個，全國約1/6的小區停車位明顯不足。

    部分城市停車泊位缺口（萬個）

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    傳統停車位與立式停車位比例

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    三、停車改革

    自2015年起，我國停車產業相關政策紅利集中爆發。2015年，七部委聯合下發《關于加強城市停車設施建設的指導意見》(發改基礎[2015]1788號)，首次將吸引社會資本、推進停車產業化納入國家層面；2016年國家發改委印發《加快城市停車場建設近期工作要點與任務分工》（發改基礎[2016]159號），明確指引了各部門分工；《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》（建城[2016]193號）、《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》（發改價格[2015]2975號）、《城市停車場建設專項債券發行指引》的通知（發改辦財金[2015]818號）等文件相繼出臺，分別從土地、收費、融資等方面保障停車產業的發展。

    2019年7月30日中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，提出堅持“八字”方針，其中幾項具體的穩增長措施中提出穩定制造業投資，具體包括城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施、信息網絡等新型基礎設施建設4項重點。

    除了今年中央政治局明確提出的觀點，目前各省市在條件允許的情況下都在加速推進城市停車設施補短板的規劃。比如去年6月深圳推出的《深圳市停車設施建設-專項規劃（2018-2020年）》，計劃投資206.02億元，新建共11.88萬個停車位，至2020年分別推進1）政府投資建設181個公共停車場項目提供約7.12萬個泊位；2）“千”個老舊居住（小）區停車擴容工程，社會資本推介1157個有停車設施建設需求的老舊居住（小）區，優先實施建設條件較好、建設需求迫切的147個老舊居住（小）區停車項目，提供約3.11萬個泊位；3）“萬”個路邊停車泊位，3個路邊停車項目約1.65萬個路邊臨時停車泊位；4）“互聯網+”智慧停車實施6個停車信息化項目。

2019年各地“補短板”政策

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    我國停車行業正處于行業成長期，行業發展迅速。根據行業生命周期理論，在行業成長期，該行業市場增長率很高，市場需求不斷增長，技術漸趨成型，行業特點、行業競爭狀況以及用戶特點已比較明朗，產品品種及競爭者數量增多。現階段，我國停車位需求迅速增長，停車位缺口持續處于高位，有關停車行業的政策研究不斷增多，停車場設計規劃、停車設備制造與安裝、停車場運營管理等產業鏈環節也迅速發展。

    四、深圳是停車產業發展的先驅

    以改革開放的前沿陣地深圳為例，深圳2017年機動車保有量為322萬輛，截止日前深圳過已經擁有超過350萬機動車。根據深圳發改委的數據，從2007年至2017年，深圳市交警部門備案的經營性停車場泊位從50萬個增至111.3萬個。2017年全市停車大調查數據顯示，截至當年4月，全市路外停車泊位共191.6萬個（配建類189.3萬個，公共類2.3萬個），路邊劃線泊位1.3萬個。停車泊位與小汽車保有量之比為0.6∶1，在國內一線城市中處于中等水平。

    深圳停車泊位結構中，主要仍是居住小區配套停車為主。居住停車泊位占了71.2%，其次是辦公停車泊位只有13.7%，商業及其他停車泊位約5%，工業停車泊位只有3.7%。

    深圳市停車泊位結構

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    深圳市停車產業各環節發展較為均衡，上中下游各產業鏈環節產業規模基本相當。其中，停車場投資建設產業規模達84億元，占全部投資的34.85%；停車設備制造和安裝產業規模達62.5億元，占全部投資的25.93%；停車場運營管理產業規模達94.5億元，占全部投資的39.21%。同時，停車場投資建設、停車設備制造安裝、停車場運營管理等各產業鏈環節的深圳本土企業迅速發展壯大，逐漸成為行業領先企業。

深圳停車產業鏈投資額分布

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    產業鏈上游屬停車場規劃建設，深圳城市規劃設計企業數量眾多，僅次于北京和上海；政府、房地產商和國企是停車場投資建設資金的主要來源；.全市停車位以居住類的配建停車位為主，停車位分布各區呈現不均衡性。

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國停車場設備行業市場研究及發展趨勢研究報告》