1.物業管理市場規模2019年超六千億，未來五年有望超九千億

    預計2019年全國物業管理行業市場規模約為6961億元，YOY7.5%；2023年預計有望達到9108億元。2017-2023年復合增長率為7.2%。

    我國物業管理市場規模未來2019-2023年增量預計在480-550億區間，竣工面積10億平方米左右，增速隨周期波動；存量規模預計在7000-9000億區間，復合增長率約7.2%，增量承接后將穩定轉入存量市場，具有抗周期的韌性。

2018-2023全國物業管理行業市場規模及測算（億元）

數據來源：公共資料整理

    相關數據：智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場運營態勢及未來發展趨勢報告》

    物業管理市場成長的關鍵因素還是取決于竣工面積的增長，2018年竣工9.36億平方米，低于2011年水平，陷入周期震蕩；2017年全國物業管理面積為195億平米，2018年約為204億平米，YOY4.62%。

2009-2018全國物業管理面積（億平方米，%）

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2009-2018年全國房屋竣工面積（億平方米，%）

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    2018年普通住宅監測數據約為0.98元，2018年百強物業公司平均單價為4.22元，其中住宅2.25元、辦公7.84元、商業7.01元，近年均有輕微下滑。

    整體上來看基礎物業費的提價較為困難，有政策的限價影響，也有合同期限長、業主商議周期長等因素，但長遠來看漲價仍有預期，特別是增量市場，在物業承接時可獲得更高的單價。

2016-2018百強物業各類型物業費用（元/平米/月）

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2007-2018年36城普通住宅物業費（元/平米/月，%）

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    根據數據，百強物業公司在管面積分布為住宅70%，商業、辦公各約9%，其他12%，與竣工面積的類型分布類似。2019年7月全國竣工面積按類型分布為住宅70.65%、辦公樓3.77%、商業營業用房11.94%，其他13.64%。

2003-2019.07全國竣工面積按類型分布（%）

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    2.物業公司競爭格局分散，重在增量

    龍頭企業市占率不斷提升，但占比仍然偏低。在上市/掛牌公司排名中，第三方項目較多的綠城服務規模領先，突破60億收入規模；其次是關聯地產公司開發實力較強的物業公司，如碧桂園服務、保利物業、中海物業，以及雅居樂+綠地控股關聯的雅生活服務，收入規模在30億級別；嘉寶股份、佳兆業物業、新城悅服務、永升生活服務、南都物業、新大正在9-10億級別；其余公司在10億元級別以下。

2018上市/掛牌物管公司收入規模對比（億元）

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    整體物業管理行業雖然進入低增長階段，但是頭部企業保持了與地產周期匹配的超高景氣度，15家上市/掛牌物業公司三年凈利潤CAGR中值超過60%；其中規模較大的綠城服務、碧桂園服務仍保持高增長，三年收入CAGR分別為31.95%、40.89%，三年凈利潤CAGR為34.68%、61.18%，量價齊升。

2018年上市物業管理公司3年收入、凈利潤CAGR對比（%）

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    穩定抗周期但存量市場難洗牌，依靠增量面積擴張。根據數據，百強物業公司費用收繳率為93-94%，項目續約率98-99%，顯示出較高的抗經濟周期韌性。

2015-2018百強物業費用收繳率（%）

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2015-2018百強物業項目續約率（%）

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    3.定價受限，人力成本攀升

    單價無法穩定提升，但人員成本、外包成本、各項雜費均在逐年提升。數據顯示，居民服務人員的平均工資已經由2008年1.57萬上升至2018年4.11萬元，近年仍有7%左右的增速。人員成本占營業成本比例較高，根據數據，人員費用占營業成本57.84%，其他類別均在10%以下。因此工資、社保等變動對物業管理公司影響較大。

2018年百強物業公司營業成本構成（%）

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2008-2018居民服務人員平均工資（元，%）

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    4.政策逐步松動，最高限價大幅上升，部分省市已放開管制

    我國物業管理監管法律法規主要依據2003-2004年制定的《物業管理條例》，以及其他關于招標、收費、資質的管理辦法。政策監管逐步放松，首先是取消物業人員的職業資質管理，然后是取消物業資質核定審批，降低了該類基礎服務業的門檻，將競爭推向市場化。

2017至今國務院關于物業管理行業的頂層政策設計

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    二、物業服務行業未來發展四大趨勢

    1.物業服務行業將主動融人現代化城市建設，堅持高端化、特色化、集約化發展路徑，以物業管理行業轉型升級為抓手，持續提升物業服務品質，進一步提升物業服務行業的影響力，助力經濟社會發展邁向可持續高質量發展。

    2.物業管理部門及行業協會將積極探索高質量發展路徑，制定高質量發展標準，形成行業可復制可推廣的發展模式。同時，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，不斷提升物業管理水平和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局。

    3.主動回應和滿足人民對美好生活的新期待、新需求，著力解決物業服務發展不平衡不充分的核心問題，不斷提升行業發展品質、環境品質、服務品質，提高物業基礎服務保障能力和優質服務均衡化水平，加快構建布局合理、功能完備、優質高效的物業服務體系持續增進人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

    4.完善線上線下合一、前臺后臺聯動的物業服務新模式。推廣“互聯網＋管務公開”，鼓勵物業服務企業通過互聯平臺公開物業管理相關信息，加快推進與商業零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫療健康、教育、體育等其他生活性服務業融合發展，鼓勵物業服務企業通過跨界融合、聚合共享等方式，發展數字經濟、智能經濟、綠色經濟、創意經濟、流量經濟和共享經濟等新經濟產業形態。