一、、物流園區發展新特點

    作為物流基礎設施的主體，物流園區是物流強國建設的重要支撐。黨的“十九大”提出加強物流基礎設施網絡建設，第一次把物流基礎設施上升到國家基礎設施的地位。有關部門大力支持物流園區建設發展，國家發改委制定了《全國物流園區發展規劃》，開展示范物流園區工作，交通運輸部開展貨運樞紐補助，商務部鼓勵城鄉配送設施建設，國家郵政局鼓勵快遞貨運樞紐建設。物流園區在政策推動、市場拉動和技術驅動下，呈現出一些新特點：

    1、規模化發展。2018年，中國物流與采購聯合會在國家發展改革委的支持下，進行了第五次全國物流園區調查工作。調查結果顯示，符合本次調查的物流園區達到1638家，比2015年第四次調查的1210家增長約35%。三年來園區數量年均增長10%以上，高于同期國民經濟增長速度。從區域分布看，物流園區空間分布更加均衡，東部地區經濟較為發達，物流園區多數進入運營狀態。中西部地區園區規劃建設速度加快，園區數量明顯增加。橫貫東中西、聯結南北方的物流園區骨干網絡初具規模。

    2、多元化經營。近年來，物流園區提升自身服務能力，為入駐企業提供辦公、餐飲、物業、停車、住宿、工商、稅務等基礎配套服務，部分物流園區延伸服務鏈條，為入駐企業提供物流咨詢、物流金融、商品展示、設施租賃、保險代理等增值服務，服務種類日益豐富，成為園區新的增長點。在這方面，傳化智聯作為“公路港物流”的提出者，通過“一體化”服務和“一站式”管理，滿足企業、司機服務和政府管理的需要，提供了很好的借鑒。

    3、網絡化布局。隨著物流園區數量不斷增加，園區之間的聯系日益緊密，物流園區逐漸由單點競爭向網絡競爭轉變。一批全國性的物流園區加快模式復制和聯盟合作，構建全國性物流服務網絡。傳化物流通過模式復制，在全國90多個城市建設公路港城市物流中心，打造覆蓋全國的“智能公路物流網絡運營系統”，取得積極成效。卡行天下采取加盟方式，在三四線城市和成員伙伴合作建設加盟樞紐，2017年樞紐數量突破200個。中國物流與采購聯合會物流園區專業委員會發起設立“百驛網”物流園區互聯互通服務平臺，旨在促進物流園區信息互聯、業務協同。物流園區連鎖化、網絡化競爭格局正在形成。

    4、聯動化推進。隨著物流資源向物流園區的集聚，生產消費物流需求得到有效滿足，園區的規模效應和聚聚效應不斷擴大，與周邊產業的良性互動和聯動發展日益明顯，在帶動區域經濟發展中的作用日益突出。傳化智聯通過打造公路港城市物流中心，為周邊廣大中小工商企業提供專業化物流服務，改變了傳統公路物流業態，大大降低了社會物流成本，也提升了當地產業競爭優勢。總體來看，需求推動、產業支撐是物流園區生存的基礎條件，產業融合是物流園區發展的必由之路。

    5、智慧化升級。目前，大部分物流園區都建立了信息平臺，提供信息發布、貨物跟蹤、數據交換、物業管理等基礎服務，提升園區信息化水平。部分園區結合業務需要開發了運力交易、支付結算、融資保險、信用管理等業務輔助功能，加快園區數字化發展。隨著裝備技術的發展，自動化立體庫、自動分揀機、傳輸帶等自動化設備進入普及應用期，提升園區自動化水平。物聯網、大數據、云計算、人工智能等新一代通信技術與物流園區融合發展，以無人化為代表的園區智能化轉型成為熱點。通過線上線下融合發展，發揮園區資源集聚和平臺網絡優勢，智慧物流成為園區轉型升級的新方向。

    總體來看，我國物流園區在發展中取得明顯成效，但是也存在一些不適應經濟高質量發展的突出問題，需要進一步突破。一是物流園區服務能力不充分，園區服務專業化、標準化、信息化、網絡化水平不高，與周邊產業沒有形成良性互動格局。園區重招商輕服務，經營管理無序，缺乏優秀人才。二是物流園區網絡布局不平衡，部分物流園區定位趨近、同質化嚴重，園區盲目追求規模，資源配置不合理，導致物流強度不高，土地利用率低。三是物流園區網絡節點不連接，公路、鐵路、水路、航空等不同類型物流園區分別建設，自成體系，缺乏設施銜接和互聯互通，業務協調難度大，增加社會物流成本。

    二、物流園區發展現狀分析

    據2018年7月物流與采購聯合會的統計數據顯示，目前規劃、在建及運營的物流園區已達1.6萬余家。雖然建設速度快、總量規模大，但許多物流園區的質量卻不盡如人意。一些物流園區或因建設動機不純（以土地投機為目的盲目投建）。

    或因前期規劃不足、功能定位不清晰，其建設與運營模式都背離了企業的實際需求，企業入駐后得不到有效的服務，經營效益并未得到提升。
在建園區70%為倉儲類園區，15%為公路港型園區，10%為綜合類園區。

    進駐園區的企業以批發商貿類企業居多，占比68%、快遞快運電商類企業占比52%，其中物流類a級企業較多，說明商貿類涉及的保險金融與信息平臺較為困難；本身運營以實際運營業務為基干。

    園區進駐企業類型

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國物流園區行業市場現狀分析及投資前景預測報告》

    截至2018年，全國物流園區共計1638家，比2015年的1210家增長35.37%，年復合增長率10.6%。其中處于運營狀態的1113家，占67.9%，比2015年多出256家。這其中大多數的物流園區都是政府主導型的、以物流企業為主體的，外高橋物流園區、北京空港物流園區屬于例外情況，是基于其他產業的物流園區。

    2018年全國物流園區數量情況

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    從園區數量來看，2014年我國只有171個快遞專業類物流園區，到2018年我國快遞專業類物流園區數量已經達到471個。5年間，快遞專業類物流園區數量增長總體呈現出快而穩定的特點。

    中國快遞專業類物流園區數量情況

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    全國的園區建設高潮在2019年告一段落，即得利益驅使物流人很難拿到物流用地，用地價格低，沒有形象，帶不來稅收、使得政府對指標越卡越緊。
增量不足就必須對存量進行整治運營，對處在轉型升級節點的物流園區，運營者可從以下方向著手。

    1、從按“平方米”營收到按“服務”營收

    目前，國內能夠實現綜合性運營的物流園區并不多，很多園區商業模式較為單一，相關基礎配套設施不到位，園區運營模式僅停留在初級階段。

    初級的物流園區往往采取粗放式經營，按“平方米”將場地租賃給物流企業，主要收入來源為倉庫和辦公樓租金。成熟的物流園區則根據入駐企業的需求，提供綜合性的物流服務，如倉儲管理、運輸配送、信息服務、金融服務及其它增值服務，實現多業態營收。

    成熟的物流園區通過提供綜合服務，實現多業態營收

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    從單一功能園區向多功能園區轉變，完善相關配套設施及服務，不斷提升園區綜合運營能力，是物流園區服務升級的基本方向。

    園區的收入占比情況

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    收入占比：在整個園區收入中，如何降低租金收入占比，是未來園區發展的核心；評價一個園區的收入結構，是園區是否能夠走出當地的核心。
園區綜合化：普洛斯貴陽馬上到綜合物流園

    在一個園區同時納入停車場、信息大廳、汽配分割倉、汽配市場、信息部、零擔專線區、司機宿舍、二手車交易市場，這對于綜合性園區是一種挑戰，但這種挑戰在貴陽馬上到顯然是成功的。

    這對于項目的前期盡職調查、綜合定位、多頭談判技巧，綜合管理能力都是一種提升和嘗試。

    2019是物流地產業必將從簡單出租業務想多元化業務邁進，從龍頭企業普洛斯投資易代儲、際鏈等周邊企業的動作就能看出，普洛斯在庫容面積的飽和會使得行業產生出眾多的改良版本，不在局限于高標倉的建設應該是共識。

    2、從“簡單聚合”到“共享平臺”

    物流園區的本質，是發揮集群效應，實現物流資源的優化配置與高效共享。如果物流園區內的企業都各自為陣、互不關聯，那么物流園區不過是一個簡單的倉庫聚集區，并沒有發揮其作為平臺的巨大價值。

    物流園區物流資源的優化配置與高效共享

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    最近卡行、滿幫等連鎖物流園區及平臺的潛動作，佐證了基于物流園區的核心資源既物流公司與高度信任的客情關系，開展行業聚合服務、金融服務、合同物流服務（現在市場上的流行叫法是“無車承運人”）。

    行業聚合服務包含油品服務、ETC票據分理服務、個體工商戶注冊及稅務代理服務。行業聚合服務主要是解決物流園區內物流公司財稅合規性及降低物流公司運營成本，通過聚合服務過程中的交易流、票據流、資金流，形成物流公司獨有的企業數據資產。

    金融服務既通過物流企業數據資產設計“場地租金貸”、加油貸、經營貸以及基于合同物流的保理產品等金融服務產品。

    試想，當園區內企業出現暫時閑置的倉庫、設備、車輛、人員時，這些資源是否可以共享，以實現最大化利用？各企業的貨源信息、任務信息，是否可

    以互通，以合作促成規模更大的業務？而這些信息數據的互通共享，都需要園區信息平臺來實現。

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    目前，不少物流園區已經開始重視園區的信息化建設，將整個園區的倉儲資源、車輛資源、設備資源、人力資源等各類數據打通，從物業管理、倉儲管理到物流信息匹配、車輛管理、財務結算系統，構建園區信息共享平臺，以全面提升園區管理水平，提升資源調度效率。

    聚合小微資源在公路港型園區是最易實現的業務特征。

    從面積平方米收入向流量管理收入轉變。

    參照百貨商場的運營模式，按收入提成模式已成為主流，共同的利益使得宣傳管理與業主利益捆綁在一起。

    那么按流量收費的模式在公路港類園區已成為試點的模式，新的模式有效解決了零擔物流行業的五大痛點。

    一站式發貨：線上平臺聚集了所有方向的物流公司，不管貨發往哪里，都能一站式發貨，省時又方便。

    價格透明：采取線上集中報價的交易模式，運價高度透明，擠壓價格虛高。

    運價便宜：實現批量經營，減少中間環節，降低單位成本，最終降低運價。

    資金安全：所有交易現支現付，平臺擔保交易，資金安全有保障。

    稱量準確：物流園統一稱量，系統自動計價收費，無誤差、明白消費。

    園區綜合化：長遠共配中心

    長遠是覆蓋湖南，貴州，云南的公鐵聯運企業，從城際聯盟的角度建設了一套有益的運營模式。長途到貨場免租金，免使用操作費，貴州省全網覆蓋，卡航班車，可視化管理。

    2019年的聚盟也采用了這種運營模式，園區給專線提供更多的服務，增加網點的收貨面，管理園區，同一品牌，這是從簡單聚合到共享資源的一種大膽嘗試。

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    把分散的資源有效聚合起來，共同構筑物流園區的生態圈，讓物流園區真正發揮共享平臺效應，使入駐企業實現資源共享、降本增效，是物流園區服務升級的關鍵所在。

    3、從“同質化”到“個性化”

    如今，社會化分工加速了園區的專業細化，比如，隨著生鮮食品市場逐漸升溫，重資產、高標準的冷鏈物流園區成為新興需求。而線上零售的持續蓬勃發展，則催生了以訂單快速響應為主要需求的電商物流園區。此外還有快遞園區、醫藥園區等，專業化物流園區市場大有可為。

    例如重資產、高標準的冷鏈物流園區。

    然而，目前大多數物流園區卻依舊陷在“同質化”的泥潭，對于園區功能沒有準確定位，滿足不了企業的個性化需求。

    細分客戶群，精益化運作，采取差異化發展戰略，既是順應社會化分工趨勢的明智之舉，也是在同質化競爭中脫穎而出的制勝之道。物流園區運營者應根據園區的地理位置、區域經濟環境及市場需求，挖掘自身優勢，走出“個性化”道路。

    不深入業務本身、個性化難以實施

    在個性化園區，需要前期大量的調研論證過程，對于市場上主流基金投資的園區而言，追求速度和回報率，就很難沉下心對專業市場進行論證和調研，加之本身買賣的頻繁，追求通用性，就使得專業園區稀缺。

    精耕細作

    物流園區的成長已經到了關鍵的轉型窗口期，物流地產的布局階段已經落下帷幕，在所有的一線城市，以上物流地產商的格局已塵埃落定，那么2019年下一步物流地產的趨勢將會是精耕細作。

    與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩定性，不同企業進入行業的側重點也不同，不同程度會影響開發運營。

    開發商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現有效運作。

    物流園區建設資金投入大、回報周期長，要想在有限的土地上獲取更大的價值，就要避免陷入低價競爭的惡性循環，以企業需求為導向，不斷進行園區服務升級，構建一個商業模式多樣化、共享資源平臺化、服務功能個性化的物流園區，幫助入駐企業降低物流成本，提升物流運作效率，最終實現共贏。

    三、物流園區發展趨勢：向智慧化轉型

    未來一段時期，正是新一代科技革命和產業變革從蓄勢待發到群體迸發的關鍵時期，也是新舊動能轉換，贏取未來競爭新優勢的重要時期。新技術、新模式、新業態將深刻影響物流園區發展，助力物流園區智慧化轉型，智慧物流園區建設將迎來新機遇。

    1、全面連接。通過信息互聯網和設施物聯網，加快園區業務線上化轉型，推動物流園區全面接入互聯網，以信息互聯、設施互聯帶動物流互聯，打造在線物流園區，助力線下物流園區創新業務開展。

    2、數字轉型。充分利用各類信息技術，實現物流園區數據可采集、可錄入、可傳輸、可分析，實現一切數據業務化，打破信息不對稱和信息孤島，提升物流數字化水平，再造物流園區業務流程和運營模式。

    3、智能升級。瞄準高標準倉儲設施標準，滿足高增長、高附加值物流服務需求，加快推進物流園區機械化、自動化、智能水平，提高園區整體運作效率，逐步用機器替代人，改變傳統物流園區的運作方式。

    4、產業融合。通過信息互聯互通，加強物流園區與產業集聚區的融合發展，集中制造商貿業的采購、分銷、物流、維修等非核心業務在物流園區集中，提升產業服務的專業化、社會化水平，助力區域經濟價值鏈升級。

    5、平臺開放。深入推進互聯網與物流園區融合發展，推動物流園區公共信息平臺技術升級、功能升級、模式升級，打造物流園區互聯網平臺，發揮網絡效應，集聚更多物流資源和目標用戶，打破園區區域限制和分工體系，重構物流園區商業模式。